国企股东再伸援手 华南城获输血50亿元

  深圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称“特区建发集团”）正在不遗余力地帮扶自己的战略投资对象。

  12月18日，华南城控股有限公司（以下简称“华南城”，01668.HK）发布公告，表示计划以50亿元转让西安华南城有限公司约69.35%股权，买家是特区建发集团控制的子公司。

  这是特区建发集团入主以来为华南城输送的最大一笔资金。特区建发集团董事长李文雄在11月30日的一次活动上透露，下属公司将牵头发起设立总规模约110亿元的股权投资基金，为华南城的优质开发项目提供资金支持，盘活土地资源。这意味着，华南城未来还有望再获得60亿元的资金援助。

  除了出钱，特区建发集团还出人、出力。李文雄已于9月23日开始担任华南城的联席主席一职，特区建发集团下属子公司也自本月开始研究与华南城7个在建项目的全流程合作。

  关于特区建发集团未来的资金支持计划等问题，中国房地产报记者联系了华南城公司秘书陈庆畴，但截至发稿，电话仍未接通。

  西安华南城被转让套现

  公告显示，这笔交易是在12月6日达成的，买方——深圳市深基壹号产业园区投资运营有限公司是特区建发集团的直接非全资附属公司。买方计划斥资50亿元认购西安华南城有限公司发行的股份，以此获得其约69.35%股权，华南城的持股比例将从100%减少至约30.65%。

  西安华南城有限公司参与了西安华南城的开发。该项目已投入营运，商品交易中心所涵盖的经营业态包括五金机电、窗帘布艺、纺织服装、皮革皮草、汽摩汽配、家居建材、1668新时代广场、奥特莱斯、跨境电商、中亚与东盟产品展示中心等，建筑面积约241万平方米的建设已竣工，建筑面积约76万平方米的物业已展开规划建设。

  买方50亿元的认购代价，有约22.6亿元将注入西安华南城有限公司的注册资本，剩余的27.4亿元作为溢价注入资本公积金。而华南城预计将录得800万元的收益。

  相对交易利润，华南城更看重的是大笔现金流入对资产负债表的影响。该公司表示，以现金方式收取认购代价，使得西安华南城有限公司能够偿还现有的股东贷款，进而降低华南城的资本负债比率。

  特区建发集团也不是纯粹的做慈善，这笔交易还附带了一份业绩对赌。当卖方没有满足一系列的开发或业绩要求时，买方可以在54个月后，把所持的部分或全部股份再卖给卖方。例如，政府应在54个月内回购项目的4幅土地，且回购金额不低于20亿元，或者这4块地已开发，现金流入不少于20亿元。在这54个月里，西安华南城项目的销售收入须不少于45亿元，销售利润率不少于6.9%，平均年度净利润不少于3亿元等。

  此前，为了缓解华南城的流动性压力，这位新进入的大股东已经做了不少工作。包括，以19亿港元的价格认购华南城29.28%的股份，出资约12.57亿元收购华南城下属物业公司50%股权，借出2亿元的3年期贷款等。论出资额，这次是支持力度最大的一次。

  李文雄上任开启全面合作

  在5月份的股票交割仪式上，李文雄曾承诺将始终坚持“三个不变”，即华南城管理团队基本不变、市场化运营机制不变、产业定位和发展方向不变。

  从目前来看，虽然华南城原来的管理团队没有变化，但特区建发集团也安排了不少新管理层，以加强对该公司的控制力和话语权。6月份，华南城委任了两位执行董事、一位独立非执行董事，均来自特区建发集团，其中万鸿涛担任执行董事兼集团副总裁，分管运营管理、战略协同和新业务发展工作，覃文忠担任执行董事兼集团财务总监，主要分管审计内控、财务管理、税务管理和资金管理工作，统筹融资工作并负责境内融资等。

  3个月后，53岁的李文雄亲自上任了，他被委任为华南城的联席主席兼非执行董事，主要负责制定该公司的整体业务模式、发展策略等，并与郑松成合力领导董事会。而郑松成则从主席调任为联席主席。

  李文雄的动作很快，11月30日，特区建发集团就宣布与华南城签署全面协同合作协议。合作协议里有不少细化的内容，包括合力推动优质土地整备及城市更新项目获取，推进投资规模约300亿元的深圳华南城一期市场更新项目转型升级等。李文雄表示，特区建发集团将进一步加强与华南城的融资业务协同及融资资源共享，由下属公司牵头发起设立总规模约110亿元的股权投资基金，协同华南城与相关银行开展密切合作，推动组建银团贷款，帮助华南城置换高息债务并补充流动性。

  除了解决资金问题，盘活项目也是这次的合作重点。特区建发集团与多地华南城项目将全面启动合作，首批启动的是南昌、郑州、南宁等城市7个在建项目的合作开发和销售，特区建发集团的下属全资子公司将参与项目的建设、销售、运营等流程。

  华南城方面表示，首批7个项目成功启动后，后期更多项目将进入正轨，进而带动整体经营进入良性循环。

  要逆转业绩持续下行、短债压力巨大的局面，华南城确实需要一位有力的破局者。11月28日，华南城发布了大股东变更后的首份中期业绩。报告期内，该公司的收入同比减少47.1%至32.6亿港元，归属母公司净利润同比下跌60.9%至约2.7亿港元。在特区建发集团的支持下，华南城顺利完成了5笔累计约15.7亿美元优先票据的展期，同时新增了50.3亿元的银行授信。

  但截至9月30日，该公司仍有约120.6亿港元的有息借贷将在一年内到期，而其现金及银行存款仅40.4亿港元。

  虽然短期内，华南城很难回归业绩增长轨道，但对很多出险房企而言，该公司已经是值得学习的成功榜样。某出险房企的内部人士对中国房地产报记者表示，目前还不知道公司会不会全盘参考华南城的引战方案，但可以明确的是公司也倾向于引入国企做第一大股东，并计划将部分优质项目的股权转让给国企战投。