单盘销售150亿元 越秀地产迎来TOD的丰收季

  更多的开发商在尝到探索TOD模式的甜头。

  截至12月25日，越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”，00123.HK）琶洲南TOD（以公共交通为导向的开发）项目今年已经实现了150亿元的销售额。

  对于越秀地产的TOD板块而言，2022年是一个丰收的年份，243亿元的销售目标提前12天就已达成。以该公司1235亿元的全年销售目标计算，TOD今年将贡献近20%的业绩。

  自2019年上半年引入广州地铁成为第二大股东，TOD就成为了越秀地产一条重要的产品线和业绩推手。短短3年多的时间，该公司已经拥有了8个TOD项目，占总土地储备面积的12.6%。

  越秀地产董事长林昭远认为TOD模式会成为越秀地产一个重要标识，他在2021年初就表示，TOD未来稳定在200亿元以上的规模，是可以期待的。2022年，虽然刚需市场表现乏力，但豪宅市场的大火成就了琶洲南TOD项目，也令该公司终于触及了理想中的目标。

  网红盘卖了150亿元

  琶洲南TOD项目位于广州市海珠区琶洲西区南侧，距离地铁12号线赤沙站约200米，该地铁线预期将于2023年投入服务。该项目的占地面积约11.1万平方米，总建筑面积约42.9万平方米，由广州地铁在2021年2月以82.3亿元的底价竞得。拿地4个月后，这个项目就开始动工建设，总货量约1400套，户型面积127平方米起步，最大的315平方米。

  今年4月初，越秀地产宣布收购项目的49%权益，总代价约为50.1亿元。4月底，琶洲南项目就低调开盘销售，在样板间都没开的背景下，只靠PPT和展厅就卖出了60亿元，开盘3天288套房就基本卖光了。第二期推售是在10月份，均价从一期的约11万元/平方米上涨至13万元/平方米，但仍有不少客户验资500万元就为了看PPT，最终光认筹就有6000多组，12月份加推的几百套小户型目前也所剩无几。

  根据克而瑞的统计，琶洲南TOD项目的开盘转化率高达94.44%，在2022年广州所有在售项目中独占鳌头。

  12月26日，越秀地产方面对中国房地产报记者表示，目前琶洲南TOD项目只剩最后一批小户型，户型面积涵盖127平方米和143平方米的三至四房。

  “天时、地利都占了。今年是广州的豪宅大年，项目地段好，周边也没有竞争对手，所以一开盘就成了网红。”广州一位业内人士如此认为。据统计，截至11月中，广州总价在千万元级别的一手豪宅一共成交了2749套，与2021年相比，只剩下不到50套的差距，全年成交量很有可能创新高。

  作为传统的豪宅板块，琶洲已经连续6年没有新盘供应，板块内的标杆——保利天悦目前二手放盘价在15万元/平方米至20万元/平方米，相较而言，琶洲南TOD项目的定价颇具竞争优势。

  2019年至2021年，广州的单盘销售冠军都是均价3万元/平方米以下的刚需项目，年销售额分别为88.8亿元、104亿元及127亿元，以琶洲南TOD项目150亿元的销售业绩看，该项目有望排入2022年广州单盘销售排行榜的前两位。

  TOD板块达成200亿元目标

  公开琶洲南TOD项目销售业绩的前一个星期，越秀地产旗下的轨道交通公司已经发出一份捷报，透露提前12天达成2022年的签约指标——243亿元。

  除了琶洲南TOD项目，贡献业绩的还有其余6个TOD项目，均位于广州，包括广州星航TOD、广州星樾山畔TOD、广州星汇城TOD、广州星樾TOD、广州星瀚TOD、广州星图TOD，越秀地产的持股比例为51%至86%。

  今年年初，林昭远曾透露，越秀地产的TOD项目总货值超1000亿元。这还不算后来增加的琶洲南TOD项目以及杭州勾庄TOD项目。截至今年6月底，越秀地产共拥有8个TOD项目，土地储备建筑面积达到359万平方米，占总土地储备面积的12.6%。

  从一个地区国企变身为国内轨交物业开发规模排名前列的开发商，越秀地产只用了3年多的时间。2019年上半年，该公司成功引入广州地铁成为公司第二大股东（持股19.9%），并完成了首个“轨交+物业”项目——品秀星图项目86%的股权收购。当年，TOD项目便贡献了50.8亿元的销售额，占越秀地产全年销售额的7%。此后，按照每年新增一两个项目的节奏，该公司的TOD板块开发规模不断扩大，2020年的销售额已经达到了170亿元，销售占比提升至17.8%。2021年，林昭远希望TOD项目的销售业绩能超过200亿元，最终实现的是178.7亿元，销售占比为15.5%。

  越秀地产曾经披露过一个计划，那就是在2024年前后，TOD项目的销售额能占到公司总销售额的约25%。从2022年的表现来看，这个规划还是有可能实现的。

  投行对越秀地产的TOD业务给予了较高的评价和期待。中金公司认为该公司的TOD项目在周转效率、利润率和落地确定性等方面具备全方位优势。因为其TOD项目一直采用“集团孵化，地产购买”的方式获取土地，可实现资金高效周转。项目的市场表现也符合预期，2019年至2020年的三个项目可售部分地价占售价比例为40%至50%，且开盘当日去化率最低为67%，最高的当日售罄。瑞银集团曾表示，因为市场壁垒较高，TOD项目的利润率将显著高过其他类型的项目，认为越秀地产TOD项目的毛利率有望高于30%。

  截至目前，越秀地产还未披露过TOD项目的相关利润数据，但受大环境影响，该公司2021年的整体毛利率已经降至21.8%，在TOD项目销售额创新高的背景下，其2022年的利润指标能否有所改善也是值得行业关注的话题。