“坦诚地讲，2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。” 走上业绩会发言台后，深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”）董事、总裁王晓雯说。

  这一幕发生在3月31日，当天下午3点，华侨城A举行线上业绩发布会。年度业绩显示，2022年，华侨城A实现营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；归属母公司净利润由盈转亏，亏损109.5亿元，同比下滑387.05%。

  值得注意的是，这是华侨城A上市以来首次出现亏损。对此，王晓雯表示既有市场演变的客观因素，也有当前公司对房地产行业判断过于乐观、对价格和市场规模持续上涨的预期较高的主观原因。

  王晓雯亦在业绩会上表示，对华侨城A未来发展充满信心。“文化旅游行业作为永不落幕的朝阳产业发展前景光明，各地旅游市场展现出回暖迹象，有望持续复苏；房地产行业是国民经济支柱产业，对稳定经济大盘有举足轻重的作用，目前整体外部环境都有利于行业逐步恢复。”

  基于这份信心，聚焦核心区位，补充优质货源将成为华侨城A2023年重点工作方向之一。

  “过去一年十分艰难”

  业绩会上，多位管理层均表示，对华侨城A而言，过去一年十分艰难。

  财报显示，2022年，华侨城A实现营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；归属母公司净利润由盈转亏，亏损109.5亿元，同比下滑387.05%。

  由盈转亏的原因有四点：一是公司主营业务全年仅实现收入766亿元，同比下降25%;二是由于本年度结转项目的区域差异，房地产行业平均毛利率降为23%，同比下降3%；三是根据谨慎性原则，公司基于当前的市场情况，对存货项目和资产进行重新评估，确认资产减值损失金额约为127亿元;四是房企投资策略普遍趋于谨慎，公司2022年通过股权转让的方式获得投资收益，较上年减少11亿元。

  “2022年是充满挑战的一年，华侨城所面临的形势之严峻，问题之复杂超出了预期。”华侨城A总会计师冯文红表示。

  华侨城A的营业收入主要来源为房地产业务和旅游综合业务。从营业收入构成来看，截至2022年末，华侨城A房地产开发业务贡献493.7亿元，占营业收入比重的64.31%，同比下滑16.27%；毛利率22%，同比持平；年内签约销售金额553亿元，同比下降33%。

  具体来看，2022年，房地产开发业务收入水平受区域市场波动影响明显。作为公司年度重要利润来源的华南区域，2022年收入减少了266亿元至224.47亿元，下滑明显，也是收入减少的主要区域。

  旅游综合业务下滑更严重。年报显示，截至2022年末，华侨城A旅游综合业务贡献272.2亿元，占营业收入比重的35.46%，同比下滑37.16%；毛利率 25%，同比降低 8 个百分点。“旅游景区商业租赁、酒店业务的人工折旧摊销等刚性成本是不会变的，但2022年的收入下滑较大，影响了整体的毛利率。” 冯文红解释。

  相比两项主营业务的经营状况，确认资产减值损失金额约为127亿元显然也是业绩亏损主要原因。

  冯文红亦在业绩会上承认产减值损失问题较为突出，并称在预计房地产市场短期调整压力仍然较大的情况下，公司对存货进行了盘查和评估，对公司的存量房地产项目进行了存货跌价测试，导致预计未来现金流量的现值低于账面价值的存货，计提了存货跌价准备115亿元，应对长期股权投资固定资产及其他资产减值准备是12亿元，与存货合计资产减值损失是127亿元。

  冯文红表示，华侨城A在2022年的减值测试是基于市场的环境，产品的结构以及销售去化等因素做出来的，后续是否会存在进一步减值的风险，取决于上述因素是否能得到根本的改善。

  从债务结构来看，2022年，华侨城A有息负债余额是1281亿元，较上年下降了8%，其中公司短期债务是208亿元，较年初减少了65亿元，占有息负债的比是16%，较年初下降了3个百分点。

  冯文红解释，2022年公司积极推动债务结构及高成本债务置换，全年共置换短期债务超过400亿元，完成资金成本超过5%的债务置换是331亿元。“2022年公司在面临经营压力的情况下，全年经营活动净流出是负的6亿元，基本能保持经营活动现金流收支平衡。”

  “抓销售是年度工作重中之重”

  不过，华侨城A对投资者表达了未来业务增长信心。按照管理层说法，虽然公司短期压力巨大，但文化旅游产业、房地产行业都是长期向好的、很有潜力的大产业，具有相对广阔的市场空间，整体韧性很强。

  “从市场来看，多地陆续出台了刺激市场复苏的政策，也呈现出了点状回暖的现象，包括一部分城市的改善需求的释放，同时我们也看到有一部分城市还是持续承压，现在存在一种分化的情况。” 华侨城A企业管理部总监李峥表示。

  好消息是，随着今年以来信贷、债券、股权支持政策三箭齐发，部分城市限购政策全面开放且全面向好，华侨城A销售情况开始好转。数据显示，2023年2月，华侨城A实现合同销售面积17.4万平方米，环比增长41.46%，同比增长23.4%；合同销售金额26.3亿元，环比增长36.98%，同比增长25.24%。

  对于2023年的工作，李峥透露，抓销售、促回款、强周转是年度工作重中之重。“采取灵活的价格策略，积极把握每个城市、每个窗口机会，争分夺秒抓销售。”

  聚焦核心区位，补充优质货源也是华侨城A2023年重点工作方向之一。陈洪江介绍，2023年将主要从以下三个方面获取拿地资源：

  一是将重点聚焦核心城市核心板块的招拍挂项目，紧密跟踪北京、上海、广州、深圳、杭州等地供地信息，适时补充一批高周转项目；

  二是以项目良性循环和可持续发展为前提，继续发挥文旅综合开发的竞争优势，持续获取优质土地资源；

  三是进一步探索房地产行业新的发展模式，紧跟国家政策导向，把握行业发展的大趋势，将积极介入工程代建、保障房建设等领域，丰富公司收入结构。

  在拿地标准方面，华侨城A战略与投资管理部总监陈洪江表示，在新获取项目销售物业中，扩大住宅占比，经营性物业中降低资产支持的比例，同时还将引导新增投资向收益率高、净现金流高、资产周转速度快、团队综合能力强的项目和区域倾斜。

  谈及公司新一届领导班子将如何规划未来发展战略时，华侨城A副董事长刘凤喜提到了三个坚持：

  一是坚持长期价值主义，持续增强企业价值创造能力。以价值创造为最终导向，坚决杜绝牺牲长远利益而追求短期效益的短期冲刺行为。

  二是坚持专业化的发展，强化市场竞争能力。从优化公司架构、聚焦开发业务专业能力、增强总部和各级单位的能力建设、强化产品标准化体系建设等方面力争有效实现控本降本和增效。2022年，华侨城A己把全国71个项目公司整合成为22家城市公司进行集中管理口径的三级企业，数量减少了69%，管理层级由4级压降为3级，完成了公司从上到下的地产业务的城市公司的组建。

  三是坚持精益管理，通过提质增效持续提升管理能力。