华侨城坦白:2022年十分艰难!今年我们重抓销售

公司田傲云 2023-04-03 11:12:15 来源:中房报

  “坦诚地讲,2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。” 走上业绩会发言台后,深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城A”)董事、总裁王晓雯说。

  这一幕发生在3月31日,当天下午3点,华侨城A举行线上业绩发布会。年度业绩显示,2022年,华侨城A实现营业收入767.67亿元,同比下降25.17%;归属母公司净利润由盈转亏,亏损109.5亿元,同比下滑387.05%。

  值得注意的是,这是华侨城A上市以来首次出现亏损。对此,王晓雯表示既有市场演变的客观因素,也有当前公司对房地产行业判断过于乐观、对价格和市场规模持续上涨的预期较高的主观原因。

  王晓雯亦在业绩会上表示,对华侨城A未来发展充满信心。“文化旅游行业作为永不落幕的朝阳产业发展前景光明,各地旅游市场展现出回暖迹象,有望持续复苏;房地产行业是国民经济支柱产业,对稳定经济大盘有举足轻重的作用,目前整体外部环境都有利于行业逐步恢复。”

  基于这份信心,聚焦核心区位,补充优质货源将成为华侨城A2023年重点工作方向之一。

  “过去一年十分艰难”

  业绩会上,多位管理层均表示,对华侨城A而言,过去一年十分艰难。

  财报显示,2022年,华侨城A实现营业收入767.67亿元,同比下降25.17%;归属母公司净利润由盈转亏,亏损109.5亿元,同比下滑387.05%。

  由盈转亏的原因有四点:一是公司主营业务全年仅实现收入766亿元,同比下降25%;二是由于本年度结转项目的区域差异,房地产行业平均毛利率降为23%,同比下降3%;三是根据谨慎性原则,公司基于当前的市场情况,对存货项目和资产进行重新评估,确认资产减值损失金额约为127亿元;四是房企投资策略普遍趋于谨慎,公司2022年通过股权转让的方式获得投资收益,较上年减少11亿元。

  “2022年是充满挑战的一年,华侨城所面临的形势之严峻,问题之复杂超出了预期。”华侨城A总会计师冯文红表示。

  华侨城A的营业收入主要来源为房地产业务和旅游综合业务。从营业收入构成来看,截至2022年末,华侨城A房地产开发业务贡献493.7亿元,占营业收入比重的64.31%,同比下滑16.27%;毛利率22%,同比持平;年内签约销售金额553亿元,同比下降33%。

  具体来看,2022年,房地产开发业务收入水平受区域市场波动影响明显。作为公司年度重要利润来源的华南区域,2022年收入减少了266亿元至224.47亿元,下滑明显,也是收入减少的主要区域。

  旅游综合业务下滑更严重。年报显示,截至2022年末,华侨城A旅游综合业务贡献272.2亿元,占营业收入比重的35.46%,同比下滑37.16%;毛利率 25%,同比降低 8 个百分点。“旅游景区商业租赁、酒店业务的人工折旧摊销等刚性成本是不会变的,但2022年的收入下滑较大,影响了整体的毛利率。” 冯文红解释。

  相比两项主营业务的经营状况,确认资产减值损失金额约为127亿元显然也是业绩亏损主要原因。

  冯文红亦在业绩会上承认产减值损失问题较为突出,并称在预计房地产市场短期调整压力仍然较大的情况下,公司对存货进行了盘查和评估,对公司的存量房地产项目进行了存货跌价测试,导致预计未来现金流量的现值低于账面价值的存货,计提了存货跌价准备115亿元,应对长期股权投资固定资产及其他资产减值准备是12亿元,与存货合计资产减值损失是127亿元。

  冯文红表示,华侨城A在2022年的减值测试是基于市场的环境,产品的结构以及销售去化等因素做出来的,后续是否会存在进一步减值的风险,取决于上述因素是否能得到根本的改善。

  从债务结构来看,2022年,华侨城A有息负债余额是1281亿元,较上年下降了8%,其中公司短期债务是208亿元,较年初减少了65亿元,占有息负债的比是16%,较年初下降了3个百分点。

  冯文红解释,2022年公司积极推动债务结构及高成本债务置换,全年共置换短期债务超过400亿元,完成资金成本超过5%的债务置换是331亿元。“2022年公司在面临经营压力的情况下,全年经营活动净流出是负的6亿元,基本能保持经营活动现金流收支平衡。”

  “抓销售是年度工作重中之重”

  不过,华侨城A对投资者表达了未来业务增长信心。按照管理层说法,虽然公司短期压力巨大,但文化旅游产业、房地产行业都是长期向好的、很有潜力的大产业,具有相对广阔的市场空间,整体韧性很强。

  “从市场来看,多地陆续出台了刺激市场复苏的政策,也呈现出了点状回暖的现象,包括一部分城市的改善需求的释放,同时我们也看到有一部分城市还是持续承压,现在存在一种分化的情况。” 华侨城A企业管理部总监李峥表示。

  好消息是,随着今年以来信贷、债券、股权支持政策三箭齐发,部分城市限购政策全面开放且全面向好,华侨城A销售情况开始好转。数据显示,2023年2月,华侨城A实现合同销售面积17.4万平方米,环比增长41.46%,同比增长23.4%;合同销售金额26.3亿元,环比增长36.98%,同比增长25.24%。

  对于2023年的工作,李峥透露,抓销售、促回款、强周转是年度工作重中之重。“采取灵活的价格策略,积极把握每个城市、每个窗口机会,争分夺秒抓销售。”

  聚焦核心区位,补充优质货源也是华侨城A2023年重点工作方向之一。陈洪江介绍,2023年将主要从以下三个方面获取拿地资源:

  一是将重点聚焦核心城市核心板块的招拍挂项目,紧密跟踪北京、上海、广州、深圳、杭州等地供地信息,适时补充一批高周转项目;

  二是以项目良性循环和可持续发展为前提,继续发挥文旅综合开发的竞争优势,持续获取优质土地资源;

  三是进一步探索房地产行业新的发展模式,紧跟国家政策导向,把握行业发展的大趋势,将积极介入工程代建、保障房建设等领域,丰富公司收入结构。

  在拿地标准方面,华侨城A战略与投资管理部总监陈洪江表示,在新获取项目销售物业中,扩大住宅占比,经营性物业中降低资产支持的比例,同时还将引导新增投资向收益率高、净现金流高、资产周转速度快、团队综合能力强的项目和区域倾斜。

  谈及公司新一届领导班子将如何规划未来发展战略时,华侨城A副董事长刘凤喜提到了三个坚持:

  一是坚持长期价值主义,持续增强企业价值创造能力。以价值创造为最终导向,坚决杜绝牺牲长远利益而追求短期效益的短期冲刺行为。

  二是坚持专业化的发展,强化市场竞争能力。从优化公司架构、聚焦开发业务专业能力、增强总部和各级单位的能力建设、强化产品标准化体系建设等方面力争有效实现控本降本和增效。2022年,华侨城A己把全国71个项目公司整合成为22家城市公司进行集中管理口径的三级企业,数量减少了69%,管理层级由4级压降为3级,完成了公司从上到下的地产业务的城市公司的组建。

  三是坚持精益管理,通过提质增效持续提升管理能力。

统一社会信用代码:91460200MA5RDLDH0L

经营状况:存续注册资本:1000000(万元)

风险情况:自身风险 1 变更提醒 5 关联风险 0

统一社会信用代码:91440300192177782A

经营状况:存续注册资本:1000000(万元)

风险情况:自身风险 0 变更提醒 150 关联风险 105