4月7日，持续低迷的地产股又迎来一次暴涨行情，130只个股有119只股票全部上涨。不过，短暂的上涨依然难以扭转地产股的整体颓势。

  在刚刚过去的一季度，根据中国房地产报记者统计，百强房企市值依然处于下跌态势，百强房企市值总和环比2022年末缩水超1700亿元，跌幅超4%，四成房企市值不足200亿元。

  统计的100家样本房企（含地产开发和服务类企业）中，超六成房企市值下跌，不足四成房企市值上涨。其中，张江高科、滨江服务、贝壳-W、越秀地产、我爱我家、中新集团、绿城管理控股、华发股份、财信发展以及中海物业一季度市值环比涨幅居于TOP10，而旭辉控股集团、碧桂园服务、万物云、中天金融、雅生活服务、雅居乐集团、美的置业、中交地产以及新城控股则是一季度市值环比涨幅跌幅较大的10家企业。

  在一位TOP30上市房企证券代表看来，影响房企市值变动的因素比较复杂，以往房企一季度恰逢业绩发布，强势的业绩表现往往能够为房企股价锦上添花，助推股价涨一波，现在房企业绩普遍不如以往，但对比之下还是能够发现，经营基本面具备韧性的企业股价也相对稳定，稳步向好，而基本面较差或者业绩不达投资者预期的企业，可能会有短期的股价下跌波动，市值能够修复还是要看公司经营层面是否稳定健康。

  3年百强房企市值门槛

  从100亿元跌至58亿元

  自2021年下半年以来，房地产市场急速遇冷，房企业绩和经营也受到较大影响，不断增多的出险企业也让行业信心和信用缺失，反映到资本市场，上市房企股价下跌、市值不断缩水。当下，上市房企市值仍处于低位运行，今年一季度超六成百强房企市值下跌，且分化进一步加剧。

  根据中国房地产报记者持续观察，在2020年之前，房企市值百强的门槛在100亿元左右，而至2022年末，房企百强市值榜的最低入榜门槛为62亿元，今年一季度末，这一门槛进一步下探至58亿元。

  从去年四季度至今，百强市值房企中多数市值不足200亿元。截至2022年末，市值在200亿元以上的房企仅有38家，接近70%的房企市值在200亿元以下；总市值500亿元以上的房企共有19家。今年一季度，总市值500亿元以上的房企进一步减少至16家，市值200亿元以上房企有37家，63家房企市值在200亿元以下。

  长期以来，相比销售额突破千亿元，市值达到千亿元被认为“更有含金量”。即使是在房地产行业蓬勃发展、销售额突破千亿元的房企多达40多家时，市值超千亿元的房企也不足20家。而自2021年市场下行以来，在连续阴跌后，不少房企市值也跌破千亿元。

  至去年三季度，市值超千亿元的房企数量已经降至9家。去年四季度，随着供给端的宽松政策接连发布，房企市值也进入修复阶段，市值超千亿元的房企增至11家。今年以来，供需两端政策持续发力，房地产市场明显回暖，上市资本市场对地产股的态度也逐步回归理性，一些经营韧性较强的房企迎来市值修复，这一点在头部房企中表现得较为明显。

  从统计数据来看，今年一季度，市值超千亿元房企相比去年四季度继续增加至12家，其中新增企业为招商蛇口。数据显示，招商蛇口去年末总市值为977亿元，截至今年一季度末总市值涨至1054亿元，涨幅7.84%，在千亿元市值房企中涨幅居前。

  究其原因，招商蛇口作为头部央企最近两年凭借自身优势逆势扩张，在房地产市场缓慢复苏得当下，今年一季度，招商蛇口累计实现签约销售额722.66亿元，同比增加超50%，稳健的经营业绩也让招商蛇口在资本市场获得青睐，市值也平稳恢复至第一阵营。

  除了招商蛇口，市值超千亿元的房企中，一季度市值出现上涨的还有贝壳-W和新鸿基地产，涨幅分别为27.81%、0.94%，另外9家市值均有不同程度下跌。

  值得注意的是，新鸿基地产依然在市值榜上排行第一，截至一季度末其市值为2790亿元。对比之下，排名第100位的保利置业集团市值仅有58亿元，与第一名市值相差2732亿元。

  地产股将迎短期估值提升

  虽然今年一季度地产股普遍表现不佳，整体呈下跌趋势，但在供需两端政策逐步“松绑”后，房地产板块活跃度也有所提升。2023年一季度，地产股在震荡中运行，其中A股房地产板块指数有27个交易日上涨，上涨日和下跌日几乎相当。

  在多重利好政策的加持下，房地产市场已经出现复苏趋势，2月和3月市场行情以及房企销售数据均印证了这一点。

  在近期召开的房企业绩交流会上，不少房企管理层也表达了对2023年房地产市场的看法。中海地产董事局主席颜建国认为，房地产仍是一个好行业，对房地产市场企稳回升有信心；万科集团董事会主席郁亮也表示，房地产市场处于温和复苏阶段，未来的市场需求，上有天花板，下有保底线；建业集团董事长胡葆森也直言，房地产行业的支柱地位不可替代，长期看好地产行业。

  除了房企的掌舵者看好行业发展，不少券商机构也表示看好2023年房地产板块的走势，认为存在短期估值提升机会。

  瑞银证券表示，随着中国境内的经济活动不断活跃，以及相关政策支持力度进一步加大，房地产对经济的拖累会在2023年逐步消散。瑞银认为，如果房地产板块还有利好政策推出，板块会有不错的机会，总体来看，地产股会逐渐从底部反弹，却不会出现大幅上涨。然而，由于政策出台存在不确定性，瑞银维持“中性”判断。

  中国银河证券表示，短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升，政策会导致房企分化逻辑加强，优质资源将向头部房企聚集。

  招商证券认为，短期来看，政策呵护会带来地产板块估值提升，碧桂园、美的置业、金地集团等民企和混合所有制企业更具有弹性；中长期来看，具备穿越周期能力的优质房企、持续内生性现金流创造能力的高质量周转公司，如保利、万科、中海、华润、龙湖等更值得关注。