在销售及融资端复苏均未达预期的背景下，越来越多民营房企走上了整体债务重组的道路。

  5月14日，合景泰富集团控股有限公司（以下简称“合景泰富”，01813.HK）发布了一则内幕消息，透露有一笔本金约1.19亿美元的债务逾期未支付，构成违约事件，希望寻求境外债务的全面解决方案。

  2022年及2023年是民营房企的偿债高峰，去年合景泰富已经偿付了约113亿元的到期债务，并完成了16亿美元境外债的交换要约，但今年还有超过200亿元的境内外债务到期。合景泰富方面表示，尽管公司已做出最大努力，但可用于支付境外债务的资金仍持续受压。

  5月15日，一位知情人士对中国房地产报记者表示，合景泰富启动境外债的全面重组是希望将更多现金流用于保交付与稳销售，目前尚未有具体的重组方案，但大概率会参考旭辉控股集团的路径。

  从交换要约到全面重组

  5月14日的公告显示，合景泰富2024年到期、票面利率为6%的优先票据应于5月14日支付本金的15%及相关利息，但该公司未能在这个强制赎回日期支付约1.19亿美元的款项。

  这是合景泰富去年根据交换要约发行的新票据。2022年9月，该公司宣布对一年内到期的三笔美元债券进行交换要约，包括2022年9月到期、总额9亿美元的两笔票据，以及2023年9月到期的7亿美元票据。为此，该公司发行了两笔新票据，其中一笔的本金约7.95亿美元，2024年1月到期，年利率6%。另一笔的总额约6.36亿美元，年利率7.875%，于2024年8月到期。

  还债的压力此前已显现。根据合景泰富4月28日发布的年报，该公司未能在当天支付本金2.12亿元的借款，触发了约311.6亿元的借款须按要求偿还。

  合景泰富在公告中表示，自2021年下半年以来，中国房地产行业面对前所未有的挑战，民营开发商面对更大的流动资金压力。整体行业困境使购房者对未来经济增长信心减弱，影响其对中国整体房地产销售的需求，市况变动令中国众多房地产开发商的经营及融资现金流减少。“本集团一直依赖其内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外付款义务。”而根据地方政府的相关政策，合景泰富的绝大部分现金均存入指定银行账户进行严格预售现金托管，以确保在建物业竣工。因此，尽管已做出最大努力，但该公司可用于支付境外债务的资金仍持续受压。

  有鉴于此，合景泰富认为只有探寻境外债务状况的全面解决方案，才能确保企业的可持续经营。

  从年报数据来看，虽然此前的交换要约暂解了燃眉之急，但合景泰富的短债规模仍不小。截至2022年底，该公司可动用的现金约33.6亿元，而一年内到期的有息负债约222.45亿元。

  截至2022年底，该公司的有息借款总额约754亿元，包括约460.6亿元的银行及其他贷款，272.1亿元的优先票据及21.2亿元的境内公司债。银行及其他贷款中，约30.6亿元是以港元及美元计值，加上优先票据，境外债务的总额约302.7亿元。

  根据旭辉控股集团的境外债重组方案，该公司的债务展期不超过7年。参考这一方案，通过境外债的全面重组，合景泰富将能获得数年的转圜时间。

  今年的目标是“强销售、降负债”

  为了筹集偿债资金，确保公司仍有可持续发展能力，合景泰富提出了几个方案，包括与银行积极沟通，为合资格的项目开发争取相关项目开发贷款，寻求其他替代性融资及借款，加快物业销售，寻求合适机会出售若干项目公司的股权及整栋商业物业等。

  新增融资方面有所突破，1月份，合景泰富成功发行7亿元中期票据，并由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

  资产变现也在持续推进。5月12日，合景泰富透露将出售两个项目公司的100%股权，总代价约7.5亿元。这两个项目公司在上海持有6个项目，总建筑面积约37.3万平方米。合景泰富表示，为改善流动性，公司一直在为资产物色潜在买家，这次出售所得款项也将用作债务偿还等用途。

  在年报中，合景泰富强调2023年的主要经营目标是“强销售、降负债”，积极推进销售及大单写字楼销售，增强现金流动性。该公司对于自己的家底还是比较有信心的，截至2022年底，其土地储备的权益建筑面积约1441万平方米，总建筑面积约1967万平方米，权益比约为73%。其中粤港澳大湾区及长三角两个区域的土地储备、可售资源的占比分别为65%、82%。

  2023年，合景泰富的可售货值主要集中于大湾区及长三角区域的一线及强二线城市，该公司认为，当房地产市场回暖，买家信心重塑后，一二线城市市场需求较大，反弹速度快，去化能力更强。今年第一季度，仅仅是广州的合景·臻颐府、臻溋·名铸两个项目就录得了18亿元的销售额。

  截至2022年底，合景泰富已开业45个投资性物业，其中商场11个、写字楼10个、酒店24个，2022年权益租金收入规模约18.82亿元。该公司的写字楼主要分布在广州、上海、成都、苏州、南宁等城市的核心商务区，其中有6个位于广州。早在2022年初，合景泰富就已组建了大客户销售团队以促进整售式大单项目，可销售的写字楼货值约为100亿元。除了变现价值较高外，这些优质商业资产也可作为担保物，有利于该公司进行债务融资。