在增量市场不景气的背景下，存量市场成为了物业公司的发力点。

  7月12日，碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”，06098.HK）宣布已进驻佛山市顺德区大良街道北部片区改造工程EPCO总承包项目（以下简称“大良项目”），为片区内的38个小区提供物业服务。EPCO即设计、建设、运营、管理一体化，旨在解决传统社区改造中改管脱节、资源浪费、资金不足等难题。

  碧桂园服务是第一家将EPCO模式引入老旧小区改造的物业公司，在2021年就中标了天津市滨海新区345个老旧小区的改造项目。碧桂园服务总裁李长江曾对投资者透露，天津EPCO模式是政府拿刚性业务换管理，保证了业务，收入直接在公司手中，不存在向政府拿钱的问题，“全国各省市都去踩点、评估，得到好评。”

  不过，EPCO模式的拓展难度不小，大良项目是碧桂园服务的第二个项目。碧桂园服务相关人士对中国房地产报记者表示，老旧小区、社区改造有很大发展空间，但EPCO模式的门槛不容易达到，公司也还在摸索阶段，相信“路能走通”。

  广东首个老旧小区改造EPCO项目

  大良项目是2022年住房和城乡建设部56个老旧小区改造发展工程联系点之一，也是广东首个采用EPCO模式改造的老旧小区。该项目改造的建筑面积达54.23万平方米，包括5个社区、38个小区，涉及792栋房屋、5211户居民，改造总投资约1.1亿元，撬动社会资本约760万元。项目建设内容包括建筑外立面改造、房屋改造工程、安装工程、配套小区道路工程、燃气工程、景观绿化工程、智能化改造以及“1+5+X”邻里中心建设等。

  2022年7月，佛山市顺德区大良街道与中标联合体企业广东腾越建筑、广东顺建规划设计研究院以及碧桂园服务签订了项目合同。

  过去的一年时间，大良项目主要进行了道路修复、三线改造、雨污分流、环卫绿化提升、天然气管道敷设、娱乐休闲设施配置、停车位增设、居住安全提升等工程改造工作。完成38个小区的全面改造后，就到了物业公司进场的时候。7月10日，在该项目的物业入场进驻交接仪式上，佛山市住房和城乡建设局局长曾阳春表示，城镇老旧小区改造，往往面临基础配套设施改造后，出现“没人管”的问题，以往就是政府大包大揽，但真正要管理好物业，必须要由企业去管才能够管得好。

  碧桂园服务进驻后，将进行片区化管理，实现街区作业机械化、网格管理集约化、社区服务数字化、生活服务平台化、社区资源增值化，建立“职能部门+居委会+业委会+物业服务单位+社区群众代表”五方协同参与的老旧小区长效管理机制。

  在今年2月份的广东省住房城乡建设领域重点工作调度会上，佛山市住房和城乡建设局负责人介绍了这个项目的特点，首先是片区联动、整体打包，项目前期以社区为核心，按5公里的距离设立中心位置进行摸底排查，实现片区捆绑联动改造。其次是建管兼顾，对社区闲置物业进行盘活经营，提供社区公共服务，实现老旧小区改造项目建管一体化。最后则是激活市场，长效管养。改造后续利用联合体全链条效益优势，由社会资本兜底2年过渡期物业管理运营成本，通过“先尝后买”引导业主主动付费和长效管养，实现改造项目全生命周期建管一体化。

  据悉，大良项目的住户目前每个月仅需交35元的物业管理费。

  EPCO模式门槛高拓展不易

  接手大良项目前，碧桂园服务已经在天津积累了不少经验。

  2020年，根据国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，天津市滨海新区提出计划在2021年到2025年，对区内2000年以前交付入住的小区（共345个）进行老旧小区改造。2021年，碧桂园服务以联合体形式中标该项目，联合体成员还有中铁十八局集团有限公司、中信建设投资发展有限责任公司、天津滨海新区建设投资集团有限公司。

  在这个项目上，碧桂园服务进行了老旧社区改造EPCO模式的探索，将运营前置，实现改管一体化，对项目改造工程设计、采购、施工和运营全流程实施整体总包方案，在优化完善小区生活服务设施的同时，带动社区服务产业增量发展。简而言之，所有老旧小区改造的投资、建设和运营都是由“政府+社会力量”共同来完成的。

  联合体进入后，会对所要改造的社区进行城市级的体检，制定改造的项目和内容，并植入到最终的改造方案当中，然后将方案对居民进行公示，通过资金匹配完成改造。其中，中铁十八局集团有限公司、天津滨海新区建设投资集团有限公司主要负责施工作业，中信建设投资发展有限责任公司发挥融资功能，碧桂园服务则对改造后的345个小区进行接管，进行长效的物业服务。

  截至2022年末，碧桂园服务已对107个改造后的社区实行长效管理服务。

  碧桂园服务天津区域总裁杨鑫曾表示，该项目所有老旧小区的场景服务设计都是碧桂园服务自行投资、运营的，投资金额较大，需要提前介入对居民需求进行调研，进行产品研发并转化为线下的空间运营及场景服务，才能保证投入的每一分钱都能达到预期效果。他认为，碧桂园服务的平台完全可以承接全业态的服务以及运营，并可以实现良好的投资回报。

  截至目前，碧桂园服务没有披露过滨海新区项目的具体经营情况。按照李长江的说法，这种模式的好处就在于没有政府应收款的困扰，停车、菜市场管理、道路清扫等服务，都是碧桂园服务和社会资本以及政府指定的企业一起去做的。因此，这一业务会加大力度发展。

  “经营有一定压力，盈利模式还在摸索，不过接近成熟了。”碧桂园服务相关人士表示，EPCO模式是从运营城市到经营城市的转变，需要政府承担一点，企业投入一点，居民交一点，有一定的进入门槛，要把政府资源、居民和企业以及融资投资机构结合起来，才可能成功。受制于这些因素，该公司目前只拓展了两个项目。

  一些地方政府正在尝试扩大EPCO模式的试点范围。继大良街道后，佛山市的里水镇今年也计划引入EPCO模式对4个老旧小区进行改造提升，引导小区居民“先尝服务、后付费用”。佛山市住房和城乡建设局负责人透露，2023年至2025年，佛山全市计划统筹推进362个小区改造，鼓励规模化实施运营，优先采用EPCO改造模式。