7月的楼市，好的和不好的消息都来了。

  好消息是，7月下旬以来中央频繁表态，释放利好信号。

  但楼市，仍然延续探底行情。

  市场层面，重点30城7月成交达到年内次新低，同环比减少均在三成以上。

  企业层面，TOP100房企7月业绩规模创近年新低，单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%；累计业绩增速由正转负，同比降低4.7%；近7成百强房企单月业绩环比降低。

  行业信心仍处在低位。

  考虑到政治局会议首次明确楼市供需关系发生重大变化，与此同时四大一线城市也纷纷表态，政策松绑可期，如果核心一二线能稳步落实局部松绑“四限”，整体新房成交规模有望止跌企稳，但当前购买力不足的背景下，楼市很难再现V型反转行情。

  2023年7月，TOP100房企销售操盘金额为3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低。与此同时，单月业绩同环比双降，环比降低33.5%，同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大五个百分点。

  累计业绩增速由正转负，1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%。

  对比近五年百强房企单月业绩走势，很明显可以看出，2023年7月单月业绩规模已处于历年同期的最低水平，且已连续两个月处于近五年同期低位。

  目前，市场需求和购买力透支、行业信心不足，在供需两端制约之下，楼市虽有一定的修复预期，但复苏动能趋缓，企业仍面临较大的去化压力。

  百强房企中，单月业绩环比下降的房企超过八成，近七成房企单月业绩同比降低。

  具体来看，7月有超半数百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，同比降幅超过50%的房企就有36家，这部分房企主要集中在TOP30-100。

  但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出，7月单月业绩实现同比增长。比如越秀地产、保利置业、华侨城、联发集团、大华集团等房企。

  百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企展现出较强的韧性，中小房企竞争力不足。

  不同梯队房企销售门槛值的变化很能说明问题。2023年1-7月TOP10房企的销售操盘金额门槛为1000.5亿元，同比增长6.9%，TOP20门槛则降低2.5%至405.9亿元。

  TOP30和TOP50梯队迎来大“洗牌”，房企格局变动加剧。两梯队房企销售操盘金额门槛分别同比降低16.2%和16.4%至245.8亿元和149.1亿元。

  7月整体楼市延续探底行情。

  供应端，6月放量后7月再度回落，重点30城供应环比下降44%，前7月累计同比降5%。

  成交低于市场预期，重点30城成交达到年内次新低，同环比分别下降36%和32%，累计同比虽增长9%，但增幅较上月收窄9个百分点。

  各能级城市迎来普降行情。

  一线城市7月预计整体成交196万平方米，环比下降28%，同比下降34%，前7月累计同比仍增11%。其中上海成交高位回落，同环比腰斩，市场迎来阶段性瓶颈期，主要原因在于，供应显著缩量且主要集中在外围；加之房价下行、收入压缩动摇市场信心，以及前期需求集中释放影响，整体成交热度有转降趋势。与上海类似，北京供应主力集中在大兴区，刚需刚改对成交支撑动能减弱，7月整体成交不及2023年月均。仅深圳一城同环比齐增，处于弱复苏行情。

  26个二三城市整体成交926万平方米，同环比分别下降36%和32%，前7月累计同比涨幅收窄至9%。同比普降，环比仅成都、长沙、东莞少数几个城市维持正增长。从累计同比来看，负值城市由上月7个增加至11个，宁波、苏州、佛山和重庆累计同比转负，短期市场复苏难挽成交颓势，后续降幅或将持续扩大。

  受房价下行、收入压缩、交付不确定性等因素影响，当前楼市购房信心不足，整个7月供需两淡，房企推盘积极性显著回调，成交更是出现“四连降”。

  楼市复苏动能趋缓，企业去化压力仍然较大。

  值得关注的是，7月下旬中央频繁表态，给行业带来了向好预期。整体来看，若核心一二线能稳步落实局部松绑“四限”，整体新房成交规模有望止跌企稳。

  从热度梯队来看，北京、上海、杭州、成都等虽短期热度转降，但去化率绝对值仍有望高位持稳。东南沿海二三线诸如南京、苏州、宁波、佛山等仍面临阶段性调整期，若有利好政策加持，成交尚有小幅回暖空间。对于内陆弱二三线城市诸如昆明、南宁、福州等，即便政策加码，短期内刚需购买力仍需修复，成交难有明显起色。

  附：2023年7月中国房地产企业销售排行榜TOP50