招商蛇口的核心管理层迎来大调整。

  9月8日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）发布公告称，由于达到法定退休年龄，许永军近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务，辞呈自送达董事会时生效。

  经公司控股股东推荐，本次董事会选举蒋铁峰为公司第三届董事会董事长。同时，董事会聘任朱文凯为公司总经理，任期自本次董事会审议通过之日起至本届董事会任期届满之日止。

  半年报数据显示，2023年上半年，招商蛇口开发业务实现销售额1664亿元，同步增长约40%，排名已经进入行业第5位。

  核心管理层的调整反映出招商蛇口在战略转型上的变化。2023年上半年，招商蛇口的城市服务和资产运营营业收入占比，较2022年出现近10个百分点的提升，运营服务类业务占据越来越重要的角色。

  “随着这一轮行业的调整，许多民营房企的退潮，使得像招商蛇口这样央企的开发业务市占率明显提升。但房地产未来转型发展的方向不止于此，更多的在于存量持有和长期资产运营上，招商蛇口拥有国际化的历练和市场化的经验，前景应该被看好。”智库研究员宋丁认为。

  就相关问题，记者数次致电招商蛇口证券部门，但电话始终无人接听。

  许永军功成身退

  2019年8月，许永军接棒到龄退休的孙承铭，成为招商蛇口第二任董事长。

  招商蛇口在许永军掌舵的四年时间里，曾完成数次重大突破。2019年，招商蛇口完成前海土地整备及合资合作重大资产重组，实现将1458亿元土地资产注入前海自贸投资，这是推动城市转型升级的重要举措和重大创新。

  到2021年，我国第一批基础设施公募REITs项目蛇口产园REIT（SZ.180101）上市，并在2023年又成为完成首批扩募的公募REITs之一。

  2022年，房地产再融资新政出台，招商蛇口快速推出发行股份购买资产并配套募集资金方案，该方案于2023年6月16日获得证监会注册批文，成为“第三支箭”落地首单。

  许永军曾明确招商蛇口发展的“133341”长期战略，即从开发为主向开发与经营并重转变、从重资产为主向轻重结合转变、从同质化竞争向差异化发展转变，这也为招商蛇口的未来发展奠定了基调。

  在许永军功成身退后，招商蛇口也迎来新任董事长蒋铁锋。

  生于1973年的蒋铁峰，历任招商地产南京公司总经理助理、副总经理、总经理；招商蛇口上海公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总经理、江南区域总经理；招商蛇口副总经理、总经理。

  从蒋铁锋的履历可以看出，他从地产条线一路升职。这源于他完成过出色业绩。

  在蒋铁锋升任招商蛇口总经理的前一年。2018年全年，他所在的华东区域贡献的营收达到人民币约265.8亿元，在全公司营收占比高达31.24%，稳居各区域第一，甚至高于招商蛇口大本营深圳区域的22.12%。

  在许永军和蒋铁峰搭档四年里，招商蛇口总销售规模从两千亿元升至三千亿元，也进入了行业排名前五。

  业务多维度发展

  2022年，招商蛇口实现全年营收1830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元；销售金额2926.02亿元，实现销售面积1193.65万平方米。据克而瑞统计，2022年招商蛇口销售规模位居行业第六。

  2023年上半年，招商蛇口实现营业收入514.42亿元，同比下降10.63%；归属上市公司股东的净利润21.53亿元，同比增长14.09%。

  克而瑞发布的2023上半年房企销售TOP200榜单显示，招商蛇口全口径销售金额位居行业第五，较2022年更进一步。

  在拿地方面，今年上半年，招商蛇口累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元，投资的城市主要为北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等二线重点城市。

  蒋铁峰曾说过，招商的目标是要提升至头部5强，这不仅仅是规模上的，更是利润、质量、效益、经营收入等多维度的。

  多维度的发展战略正是朱文凯这样有着多元化业务履历的经理人升任总经理的背景。朱文凯也在招商任职多年。但跟蒋铁峰不同的是，他不仅在开发业务方面有丰富经验，同时，在资产运营业务上也有过不少历练。

  履历显示，朱文凯历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理；深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理；招商地产策划部经理、营销中心总经理；招商地产总经理助理、副总经理；招商蛇口常务副总经理。

  2019年，朱文凯曾任职招商局海南开发投资公司任总经理。这个公司经过几年发展形成了一个总部平台和多个产业新城及园区的业务布局。

  招商蛇口重视运营和服务的战略正在业绩上逐步体现。2023年上半年，招商蛇口的城市服务和资产运营营业收入合计占比为19.08%比2022年全年的9.53%高出近10个百分点，两项业务的毛利率也有一定幅度的提升。

  另一方面，在开发业务占据主导的当下，招商蛇口的毛利率和净利润近几年逐步下降，两项指标2022年已跌至19.25%和42.64亿元，从这个角度看，招商蛇口的转型势在必行。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，像招商蛇口这样的央企，在房地产未来的转型过程中，扮演着打造新发展模式的先行军角色。目前，在租购并举、开发和运营相结合、区域开发、实体产业、招商引资和房地产协同并重等，招商蛇口做的都不错。

  此外，他认为，在稳定销量的基础上，招商蛇口还可以通过收并购、资产重组收购出险的项目或者股权，为行业转型和稳定作出自己的贡献。