代建行业规模扩张迎来加速度。

  CRIC数据显示，2024年一季度，代建新增规模TOP20企业新增签约面积已接近2023年全年新增签约面积的三成。

  新签约项目中，商业代建占比高达75%，政府类代建项目占比为25%，政府类代建仍将是代建企业布局的重要方向。

  随着代建赛道入局者增多，未来的竞争格局也将愈发激烈，加速规模扩张将成为代建企业重要的方向。

  代建业务发展正在进入快车道。

  从CRIC发布的《2024年一季度中国房地产企业代建新增规模TOP20》（点击查看榜单）可以看出，TOP20企业在一季度新增签约面积达到3464万平方米，同比基本持平。对比2023年全年新增签约面积，一季度新增规模占比已达29%。

  有7家企业一季度新增签约面积超200万平方米，这7家企业新增签约面积合计2312万平方米，占TOP20企业新增签约面积的66.8%。

  在规模扩张之下，头部企业依旧保持稳定的增长速度。

  其中，蓝城集团的新增签约面积达到547.8万平方米，在TOP20企业中排在首位。蓝绿双城和旭辉建管紧随其后，新增签约面积分别为494.5万平方米和336万平方米。

  聚焦增速来看，蓝城集团、融者共创（兴元建设）、旭辉建管扩张迅猛，一季度签约面积同比增速相对较快，其中融者共创（兴元建设）一季度代建新增签约面积同比增长120.4%至244.6万平方米，增速在各家企业中位于前列。

  随着代建赛道的竞争加剧，部分代建企业率先尝试推进合伙人制度，以“直营＋加盟”的模式扩大合作范围，促进规模发展。目前，中原建业、绿城管理和旭辉建管均推出了合伙人制度。

  未来或将会有更多的代建企业推进合伙人模式，在代建市场上加速扩张，“资源型”战略合作将成为代建企业发展一大趋势。 

  一季度TOP20代建企业新签约项目表现出几个典型特征。

  从项目委托方性质来看，国企及城投类企业是最大的委托方，其委托的建筑面积占比达到39%，其次是私营企业，政府机关的比例也达到了22%。这意味着，拥有较高安全边际的政府机关和国企城投类委托占比高达61%。

  从项目性质来看，一季度新签约面积中，商业代建占比高达75%，包括商品住宅占比56%以及商办、产业园及其他类项目占比19%。由于城投托底的增加以及项目纾困的持续推进，城投公司委托的商业代建项目在不断增加。

  政府类代建项目占比为25%，包括保障性住房占比13%以及公建配套类占比12%；一季度政府宣布投放5000亿PSL用于支持“三大工程”建设，再加上城改和保障房试点城市的扩围，以及部分重点城市城改和保障房建设计划的推出，未来政府类代建仍将是代建企业布局的重要方向。

  相较于房地产主业，代建行业集中度更高。

  CRIC数据显示，截止2023年末，TOP30企业代建总合约建筑面积已超7亿平方米。其中超过5000万平方米的有5家，合计面积达4.12亿平方米，占TOP30企业总规模的55%。

  一季度新增签约面积也集中在少数企业手中。新增签约面积TOP3企业占TOP20企业比重达到四成，TOP5企业新增签约面积占比超过了五成。

  对于头部代建企业来说，新入局者也带来了市场份额之争的压力。

  随着代建政策不断下沉，多地均出台或修订了代建管理制度，再加上“三大工程”建设持续推进，以及纾困项目的增多，代建已成为房企业务升级转型的重要方向之一。

  1月中旬，央企招商蛇口入局，宣布将设立代建业务专业公司。滨江集团也于去年重启代建赛道。可以预见，未来代建行业规模之争还将更加激烈。

  根据绿城管理最新披露的数据显示，2023年新拓代建项目的合约总建筑面积占当年市场份额的20.4%，相比2022年下降了5个百分点。其管理层坦言，入局代建的企业越来越多，想要继续保持20%份额占比的领先地位，需要更加努力去识别和抓住这些业务机会。

  实际上，代建并不是一门容易做的生意，入局企业需要从产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各方面出发，做出口碑赢得更大的市场份额。

  规模之外，品牌力将成为企业在市场份额之争中胜出的关键。尤其是在市场下行阶段，代建企业的品牌与服务是抵御周期性风险的利器。

  在2023年业绩发布会上，多家房企看好代建业务，认为代建仍有很大空间。

  对比欧美国家20%-30%的渗透率，我国代建业务潜在的增长空间巨大，但优质的代建项目却是有限的，未来房企在代建市场势必将迎来一场激烈且艰难的市场份额之争。