深圳市皇庭物业发展有限公司（以下简称“皇庭物业”）第二次被摆上拍卖台。

  阿里司法拍卖平台的信息显示，深圳市中级人民法院将于6月27日拍卖皇庭物业100%的股权，起拍价约2.06亿元，相当于评估价的5.6折。

  5月底，皇庭物业首次拍卖，因无人报名而流拍。第二次拍卖的起拍价下调了20%，截至6月18日，该标的仍无人报名。

  皇庭物业的母公司为有着41年历史的老牌房企深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“皇庭国际”，000056.SZ）。虽然主营业务为现金流表现较好的商业运营，但该公司依然深陷债务危机，近两年多次尝试出售核心资产偿债而未果。

  6月18日，深圳市中级人民法院的工作人员告诉中国房地产报记者，若皇庭物业第二次拍卖仍流拍，将采取变卖方式处置。

  物业公司被二次拍卖

  拍卖公告显示，皇庭物业的所有权人为深圳市皇庭不动产管理有限公司，涉及的案号为（2023）粤03执恢1087号。根据评估公司的报告，皇庭物业的评估价约为3.67亿元。

  5月27日，皇庭物业以评估价的7折即约2.57亿元进行首次司法拍卖。第二次拍卖的起拍价则调整为第一次起拍价的8折。

  根据皇庭国际的业绩报告，截至2023年末，该公司在管的住宅物业服务项目17个，分布在深圳、惠州、东莞、钦州等地，管理服务收费面积为186.56万平方米。2023年，其物业管理服务业务实现营业收入约2.92亿元，同比上升2.74%，占总营业收入的24.9%，综合毛利率39.78%。

  皇庭国际表示，物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。

  拍卖这样一头现金奶牛，皇庭国际实属无奈。据了解，2020年11月，该公司向深圳莱华商业管理有限公司借款2亿元，期限6个月，由深圳市皇庭不动产管理有限公司以其持有的皇庭物业100%股权、皇庭云物业100%股权提供质押担保。皇庭国际因未能如约履行借款合同被起诉，现已进入强制执行程序，执行标的约2.55亿元。皇庭物业被司法拍卖便是源于此。

  深圳市中级人民法院的工作人员表示，皇庭物业若二次流拍，未来将进入变卖程序，价格与第二次拍卖的起拍价一样，若变卖也未成功，可能会暂时搁置对这一标的的处置。

  关于皇庭物业被处置对业绩的影响，以及未来还有哪些资产存在被拍卖的可能性等问题，中国房地产报记者多次致电皇庭国际，但电话均无人接听。

  断贷引发债务危机

  皇庭国际创建于1983年，由经营零售商业起步。1993年改组为股份公司，成为深圳本地唯一一家零售商业类A＋B股上市公司，随后，该公司进入地产开发经营领域，2010年又将主营业务调整为商业不动产运营，2013年其首个商业地产开发并运营的大型高端购物中心项目——深圳皇庭广场开业。

  转型后的很长一段时间，皇庭国际的经营业绩虽有波动，但整体保持向上趋势。直到2020年，该公司的归属母公司净利润同比下降685%至-2.92亿元，此后的3年时间，其归属母公司净利润的亏损额都在11亿元以上。

  资金面也在恶化。皇庭国际在2021年的年报中透露，地产行业调控不断加码，公司虽然属于商业服务业，但因为商业不动产持有比例过高，也受到了行业调控的严重影响，大部分银行贷款到期后不予以续贷，尤其是核心项目深圳皇庭广场，由于金融监管政策的变化，27.5亿元的债务到期无法正常续贷导致逾期。2021年，该公司共披露了6笔借款逾期的诉讼，涉案总额约36亿元。

  截至2023年12月31日，皇庭国际的有息负债40.51亿元，因逾期涉诉等原因尚未偿还债务的余额约36亿元，而可自由支配的货币资金仅1.3亿元。

  为了改善流动性，2022年3月18日，皇庭国际委托深圳联合产权交易所对外发布了《深圳融发投资有限公司100%股权转让意向征集公告》，参考价格74.93亿元，挂牌未征集到有效购买意愿。一个星期后，皇庭国际将转让价格下调到56.2亿元，仍未找到意向买家。同时，重庆皇庭珠宝广场有限公司100%股权也挂出了转让公告，作价7.65亿元，同样没有人接盘。

  在资产无法变现的前提下，皇庭国际选择了债务重组。2022年11月，连云港丰翰益港物业管理有限公司（以下简称“丰翰益港”）与皇庭国际签署《合作框架协议》，双方拟成立有限合伙企业，解决相关债务问题。2023年4月26日，双方签署《股权转让框架协议》，明确通过股权转让的方式对皇庭国际的子公司进行债务重组，丰翰益港为此支付了1000万元意向金。

  丰翰益港入局是为了自救。据了解，该公司与皇庭国际27.5亿元债务的债权人——光曜夏岚（深圳）投资有限公司受同一控股股东控制。

  距离丰翰益港支付意向金已有1年多时间，但化债仍未有实质性进展。5月29日，皇庭国际表示，债务重组合作和重大资产出售仍处在商谈阶段，目前公司与合作方、各银行债权人尚未签署任何协议，最终能否成功实施及实施的具体进度均具有不确定性。