“宏观大环境不容乐观，预计房地产市场调整还需要2～3年时间，融资市场也会继续疲弱一段时间。”瑞安房地产主席罗康瑞在公司2023年度业绩会上说。

  话音刚落，市场上就传出了瑞安房地产与投行会谈研究美元债方案的消息。

  据知情人士透露，瑞安房地产近期在与摩根大通和瑞银讨论美元债管理的相关事宜，目前瑞安房地产存续的三只美元债规模总计13.89亿美元。

  这三只美元债近期异动比较明显。SHUION 6.15 08/24/24自4月中旬开始出现价格下跌，最高跌幅曾达到2.108%；该笔债券规模为5亿美元，利率为6.15%，到期日是2024年8月24日。SHUION 5.5 06/29/26也出现大跌，最高跌幅曾至4.949%，在房企美元债中跌幅靠前，该笔债券规模为4亿美元，利率为5.5%。另一只SHUION 5.5 03/03/25下跌幅度在2%以内。

  在相同时间段内，瑞安房地产发行的三只美元债价格大跌，收益率一度飙升至40%～70%的消息成为市场的关注焦点，并很快引发外界对瑞安房地产经营层面是否存在问题的担忧。

  针对瑞安美元债及经营等相关问题，中国房地产报记者致电并发送采访提纲给瑞安房地产，截至发稿未获任何回应。

  有投资人认为，瑞安美元债价格走低被市场认为是房企经营出现状况的前兆，系境外市场出现有关瑞安资金和债务问题的猜测，进而导致资本市场用脚投票。“在开发商各类债务中，信用债是劣后的，在信用债中美元债又是劣后的，美元债在地产行业下行趋势未扭转前信用风险仍然很高。”

  罗康瑞曾在2023年业绩会上表示，中国房地产市场的持续调整对业内的所有企业都带来重大挑战。未来瑞安将以更为审慎的态度选择投资机会。瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灏也表示，短期内瑞安不会有很多很大的支出或是新投资。

  但对于今年8月即将到期的5亿美元债的偿还，瑞安并没有给出答案。

  时隔6年再卖资产

  “我对市场短期发展还是比较悲观。企业不能等着政府和外界来救，而是要自救。”罗康瑞曾经说道。

  从去年年底开始，瑞安房地产就已经开始陆续出售资产填补现金流。

  先是在去年12月29日官宣拟将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙，这笔交易设置了股权回购条款，利率为8%，也可以理解为是变相的股权质押融资。

  今年3月，瑞安房地产公告称将上海蟠龙天地的酒店物业以1.05亿元售予上海青浦徐泾，出售预期亏损约240万元。买卖双方签订了售后租回协议，约定上海青浦徐泾将上述物业在未来14年间出租给瑞安房地产，总租金约7700万元。

  这两笔交易标志着瑞安房地产时隔6年再卖资产。瑞安房地产称，出售有利于提高资产周转率及资金效率，符合轻资产策略，旨在改善公司的资金循环。

  将两个优质资产项目相继摆上货架的背后是瑞安房地产日渐趋紧的现金流。

  截至去年底，瑞安房地产的银行存款及现金余额为89.2亿元，同比下滑33%，除去已抵押及受限的银行存款，可动用部分只剩37亿元。但是其一年内到期的银行及其他借贷有84.1亿元，一年内到期的优先票据有35.6亿元。到去年年底，瑞安房地产的不受限现金短债比约0.3。

  同期末，瑞安房地产的负债净额增加14%至230.16亿元；净负债率为52%，较上年末增加7个百分点。

  “过去一两年，瑞安一直都有多元化不同的渠道去寻找一些新的融资资源，包括去年做的CMBS，以及出售一些非核心资产等，也在看一些新的计划去拓宽集团的融资渠道来提高流动性。”孙希灏说。

  华东某房企内部人士认为，当下房企仍紧绷“安全弦”，港资也不例外。从消息层面来看，瑞安房地产或处于逾期与未逾期的边缘，短期流动性已显现压力，所以才有变卖酒店产权轻资产化“救急”之举。

  孙希灏曾坦言，在部分内房企出险后，银行对房企的态度较为保守，新增融资也不容易。

  “但是将所有资金用于偿债或过度处置优质资产，也不利于企业长期发展，瑞安或许应该重新思考债务优化管理的方式和路径。”北京某券商分析师认为，市场悲观预期下不乏未出险房企舆情波动的可能，瑞安短期负债规模相对也不是很多，随着市场预期改善，瑞安阶段性流动压力或能缓解。

  “翠湖系”或将承压

  过去的罗康瑞是有信心的。他曾说：“瑞安以往的每次大发展都是在市场调整的环境下取得，相信这次也是。”

  从城市表现来看，上海无疑是瑞安房地产的重仓地。瑞安房地产行政总裁王颖在2023年业绩会上介绍，2024年瑞安会迎来更多项目推售，年内可供销售和预售的住宅建筑总面积约为25.28万平方米，共涵盖8个项目，其中包括上海部分高端住宅项目，如太平桥地块临湖的最后一个住宅项目翠湖天地6期，已经于2023年3月开始施工，计划在今年第四季度入市；还有位于杨浦区的翠湖滨江也会入市，计划于2024年下半年开始预售，目前项目已进入施工阶段。

  2022年10月，瑞安携手杨树浦置业，拿下杨浦历史风貌保护项目（平凉6街坊地块），房地联动价每平方米21万元。根据项目规划，拟建28栋3F的联排合院，总价4000万元起。

  “相信这两个项目可为集团提供更多的销售资源，以及带来持续的销售收入。”王颖在3月份召开的瑞安房地产业绩会上说。

  彼时她的信心是基于上海较强的楼市韧性。2022年和2023年，四大一线城市中广州、深圳、北京销售量相较于2021年下跌了25%～35%，上海这一数字是14%。“更关键的是，2023年超过千万元住宅在上海逆势上涨了6%的比例，进一步印证了城市的分化以及产品、项目的分化。”王颖强调。

  今年上半年的上海楼市豪宅遍地开花，各个项目皆获得大卖，地上海又掀起了总价更高的风貌别墅热潮。

  6月24日，以每平方米29.8万元取证入市的中海·顺昌玖里&恒昌玖里风貌别墅，49套房源率先入市，6月27日首开售罄，继续在上海“日光”，再次刷新上海新房均价的历史新高。

  据克而瑞统计，2024年以来，上海累计有17个高端盘（单价超10万元/平方米）入市，其中14盘开盘首日去化率超7成，豪宅热销持续“刷屏”。上半年总价2500万元以上的豪宅成交2025套，成交规模是上海近10年来最高。

  此外，2024年以来上海豪宅市场一个重要特征就是核心城区风貌别墅类产品的供应明显增加，主要分布在黄浦、静安、杨浦和虹口4个行政区，总共31个，预计供应量约189万平方米左右，加之市中心待开发的风貌住宅储备地块12宗，上海将迎来高总价风貌项目集中入市的井喷期。热门板块如新天地、人民广场、豫园、淮海中路、老西门、董家渡、江宁路、东外滩、北外滩等，均不会缺席。

  无疑，上海风貌别墅大战已暗流涌动，压力给到了各大开发商。据知情人士透露，王颖在某场合表示，她曾在内部表达过，翠湖滨江项目的销售预期或许不太乐观，除非上海市放开限购。

  “翠湖滨江项目价格突破了杨浦天花板，能否走出独立行情还是个未知数。”前述知情人士认为，随着一部分积压的需求释放，再加上上海豪宅产品供应放量，客户对产品会变得更加挑剔，交易活跃度或下降，未来上海豪宅市场将面临分化行情。

  “虽然我们会比较谨慎地看未来投资，但我们还是会很积极地应对。”罗康瑞表示，目前公司有很多好的机会去做开发和城市更新，还是要看这些项目能否配合公司的大发展方向。“未来在上海，公司有一系列的高端项目入市，短期内，翠湖系也是公司的抓点和锚点。”