实业公司又出手“抄底”地产了。

  8月20日，有报道称，上海证大房地产有限公司（以下简称“上海证大”，0755.HK）宣布与升瑞祥（香港）有限公司（以下简称“升瑞祥”）签署协议，出售价值28.766亿元的资产包，而买家是山东空调巨头瑞冬集团股份有限公司（以下简称“瑞冬集团”）的全资附属公司。

  根据上海证大发布的公告显示，此次出售的物业资产包括商业、酒店、土地等多种类型。这些资产出售后将不再是上海证大的附属公司，因此，相关业绩、资产及负债将不再纳入上海证大的财务报表。

  上海证大表示，此次出售事项的主要目的是重组本集团的不良及困境资产，并改善财务状况。

  上海证大再出售资产包

  公开资料显示，上海证大成立于1992年，起初是一家主要从事物业业务的香港投资控股公司，后逐步涉足房地产领域。通过多年的发展，上海证大逐渐在上海及周边地区积累了丰富的房地产开发和经营经验，并打造了多个业内知名项目，比如证大家园、九间堂园林别墅、大拇指商业广场、证大丽笙酒店等等。

  但最近几年，上海证大的发展并不顺利。从其经营层面来看，上海证大最近两年的业绩较不稳定，2021年，公司亏损20.7亿元，但在2022年扭亏为盈利28.84亿元，到了2023年中期，上海证大又陷入亏损，亏损额接近2亿元，但在2023年底又实现扭亏为盈。

  2022年之后，上海证大接连处置资产，随之而来的是，公司的总资产和总负债规模逐步下降。

  上海证大此次出售的资产包中包含：上海证大大拇指广场之2个商铺单位（超市部分）、25个商铺单位、证大美爵酒店及475个停车位；青岛证大大拇指广场之一个设有地下停车位的购物中心及一间酒店；证大喜马拉雅中心45%股权；扬州、西镇、烟台、证大五道口等项目的商铺、停车位，以及一些其他资不抵债的公司股权。

  其中，最引人关注的是上海证大大拇指广场，该项目也是上海证大旗下比较广为人知的代表作，位于上海浦东，是一个综合发展项目，包含商铺、超市、酒店及停车位。

  上海证大大拇指广场于2005年竣工，由上海证大运营近20年。此前该项目若干部分已出售，剩余未出售物业由上海证大持有，作为投资物业或酒店运营。而随着此次交易完成，这也意味着，上海证大大拇指广场已全部出售。

  根据公告显示，截至2024年5月31日，上海证大大拇指广场商铺单元的出租率约为64%。酒店由独立第三方以“美爵”品牌运营，今年前五个月，酒店的平均入住率约为58%。

  在公告中，上海证大也坦言公司经营中遭遇的困难。上海证大表示，由于中国房地产开发商及运营商的经营环境困难，过去数年未能产生利润；过度举债，依靠大量债务融资进行开发，但产生的现金流无法偿还债务；资产大部分已作为借款的抵押品，其中部分资产因出售集团未能偿还部分借款而被法院查封，比如此次出售的上海证大大拇指广场物业已作为贷款的抵押物，而青岛证大大拇指广场物业也已经作为贷款的抵押物，由于贷款违约已被法院查封，等等。

  通过出售此次的资产包，上海证大可以改善财务状况，在此次交易后，上海证大的计息借款将大幅减少至仅约2.185亿港元，且余下集团的任何资产未被抵押，预计在交易完成后，上海证大的流动资金和财务状况都将得到显著改善，在上海证大看来，这能够使公司更好应对当前艰难的经营环境，继续物业开发、物业租赁及物业管理和经营业务。

  此外，出售事项完成后，上海证大还将委任瑞冬集团为上海证大大拇指广场项目提供改造工程咨询、运营及管理服务。

  实业“抄底”地产屡见不鲜

  值得注意的是，在交易对价上，估值师曾于2024年5月31日评估此次出售的物业资产（包括受查封令约束且尚未获得适当所有权证书的物业），总价值约为28.766亿元。截至2024年5月31日，上海证大权益持有人应占未经审计的合并负债净额约为10.39亿港元。

  根据交易双方签署的协议，此次交易的最终收购价仅为1100万港元，由升瑞祥在完成时以现金支付。

  仅以1100万港元就“抄底”收获了价值28.766亿元的资产，升瑞祥何许人也？

  据公告显示，此次交易的买方——升瑞祥是瑞冬集团的全资附属公司，而瑞冬集团可谓山东的“空调巨头”，是一家集中央空调、通风产品的设计、生产、销售、安装及维保为一体的现代化大型综合企业。

  公开资料中关于瑞冬集团的信息并不多，瑞冬集团的法定代表人为张庆荣，注册资本1.56亿元。通过股权穿透得知，瑞冬集团的实际控制人疑为王文晖，也是该公司的创始人。

  2011年8月，王文晖开启自己的创业生涯，筹备并建立了山东瑞冬空调有限公司，他自己担任公司的总经理，而山东瑞冬空调有限公司即为瑞冬集团的前身。在掌舵瑞冬集团期间，这位年轻的创业者曾当选过德州市政协委员，在环保和新能源推广等领域有独到见解。

  这样一家实业公司在此时“抄底”收购地产公司的资产，又是出于何种意图？

  中国房地产报记者致电了瑞冬集团官网电话，一位宋姓经理对此次交易似乎并不知情，在记者提及此次交易时表示：“打错电话了。”不过，记者从瑞冬集团官网确实未找到与此次交易相关的信息，而从瑞冬集团官网上显示的信息来看，这家企业与房地产行业关联也并不明显。

  华东一上市房企副总裁认为，此次交易可能是这家实业公司在尝试多元化经营和资源整合方面作出的战略考量。一般做实业的公司在长期经营中积累了稳定的现金流和市场影响力，这些资源可以用于拓展新的业务领域，实现资源的优化配置。

  实际上，最近两年，一些实业大佬们把目光聚焦在地产行业，除了有伟星置业、亚伦地产等房企在土地市场揽获宅地进行开发业务，还有一些实业家们趁势抄底房地产行业存量资产，比如去年金峰水泥接连收购上海酒店资产，等等。

  “对于实业资本来说，他们更关注项目的长期回报和盈利能力。在当前市场环境下，一些优质项目和地块的利润空间已经相对确定且较为可观。这些项目往往位于核心城市或热门区域，具有较好的市场需求和升值潜力。因此，实业资本选择抄底这些优质项目也是出于对其盈利空间的认可。”上述副总裁表示，实业资本通常具备较强的成本控制和运营效率优势。他们可以通过优化管理流程、降低采购成本等方式来提高项目的盈利能力。同时，他们还可以利用自身在实业领域的资源和经验来推动房地产项目的创新和发展，从而进一步提升项目的市场竞争力和盈利能力。”