关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知

各县（区）人民政府（管委会），市直各相关单位：

  为全面贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府的决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱，更好满足刚性和改善性住房需求，进一步完善市场宏观调控，促进房地产平稳健康发展和良性循环，结合我市实际，经市政府研究同意，现就有关事项通知如下：

  一、完善市场分析监测

  （一）定期分析房地产市场运行形势，深入研判市场商品房供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，建立人房地钱四位一体新机制，因城因地精准实施房地产市场调控，形成供需基本平衡、结构基本合理、价格基本平稳的房地产市场持续健康发展的长效机制。要加强房地产数据统计，确保房地产各项指标真实准确，相关数据指标应剔除安置房、安商房等不可对外销售项目，统计出可对外销售的纯商品房用地面积、新开工面积、销售面积等指标，以掌握房地产市场真实供需关系和房价变动情况，针对市场出现新动态新趋势提出相应政策措施，促进房地产市场良性健康发展。

  责任单位：市住建局、自然资源局、统计局、公安局、财政局，各县（区）政府（管委会）

  二、优化土地供给模式

  （二）科学合理设定商住用地起拍价格和溢价率。制定土地供应计划，稳定土地供应规模，推动住房供需适配。调整土地供地节奏，细分片区均衡供地，优化土地出让条件。适当降低土地出让参与条件，放宽准入限制，允许自然人参与经营性房地产用地拍卖，调整住宅用地出让稳控预案，适当下调每轮加价幅度。根据土地出让和房地产市场形势，适时调整片区商品住宅最高销售均价和土地出让最高楼面地价，适当降低土地拍卖佣金。科学测算、合理设定商住用地起拍价格，最高限制地价原则上不超过起拍价的149%。

  商住用地原则上不再研究设定保留价，起拍价即为保留价（底价），个别特殊节点商服用地或土地综合开发项目等需研究设定保留价的，在政府研究出让方案时或经政府同意后，由保留价研究成员单位在拍卖当天另行研究。具体由辖区政府（管委会）根据市场摸底情况，科学测算提出起拍价格、最高限制地价等，自然资源部门随着出让稳控预案一并上报市政府批复。

  责任单位：市自然资源局，各县（区）政府（管委会）

  （三）调整土地出让金分期付款期限。根据土地拍卖热度、溢价情况，合理设置竞买保证金缴纳比例和土地出让金分期付款期限，土地竞拍保证金最低比例可下调至起拍价的22％，第二期土地出让金付款期限可根据成交金额及溢价情况，在签订出让合同后6个月内实行分期缴纳，对溢价率超过30%，可分阶段压缩出让金付款期限。中心城区五级以内商品住宅用地出让原则上要有2个以上竞买人参与竞买，中心城区外可依土地市场情况适当放宽。积极鼓励市属国企作为联合体参与土地竞拍。具体由辖区政府（管委会）根据市场情况、财政需求，提出竞买保证金缴纳比例及土地出让金付款期限等。

  责任单位：市自然资源局，各县（区）政府（管委会）

  （四）部分土地出让可适当明确教育划片。土地出让公告中可同时明确该项目建成后，按照当年度义务教育阶段公办学校招生入学方案进行教育划片，具体由教育部门或辖区政府（管委会）根据地块情况及教育资源在土地出让前提出，自然资源部门一并列入公告。

  责任单位：市教育局、自然资源局，各县（区）政府（管委会）

  三、加大企业融资扶持

  （五）支持房地产企业正常融资需求。各银行业金融机构要认真贯彻落实人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号），保持开发贷款和按揭贷款平稳有序投放，加大对正常建设项目的支持力度。对于房地产企业开发贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励各银行业金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。对于疫情受困的企业支持合理债务展期或续贷，合理延后本金和利息还款时间，确保房地产行业良性循环。

  责任单位：人行莆田市分行、国家金融监督管理总局莆田监管分局、市金融办

  四、支持合理住房消费

  （六）优化个人住房贷款中住房套数认定标准。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在购房所在地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  家庭住房套数由所购房屋所在的当地不动产登记部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。

  责任单位：市自然资源局、人行莆田市分行、国家金融监督管理总局莆田监管分局

  （七）优化差别化住房信贷政策。积极贯彻落实中国人民银行  国家金融监管总局《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，认真执行首付款比例和利率政策。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例可按20%执行，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例可按30%执行。

  各商业银行要积极贯彻落实人民银行和金融监管总局《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，切实降低存量首套住房贷款利率。

  责任单位：人行莆田市分行、国家金融监督管理总局莆田监管分局

  （八）落实购买住房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

  支持“以小换大、以旧换新”相关交易税费减免和抵扣，对1年内“卖旧买新”的纳税人，按其新旧房产的差价计缴相关税费；对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，按照财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》相关规定，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  责任单位：市税务局，各县（区）政府（管委会）

  （九）放宽购买新建商品房落户及就学条件。购买新建商品住房并已办理《商品房买卖合同》网签及备案，且民政部门已编制标准地址,尚未取得不动产权证的，提供购房全额正式税务发票，购房人及其直系亲属可申请户口迁入，教育部门根据当年度义务教育阶段公办学校招生入学方案安排其家庭未成年子女就近划片学校入学。

  责任单位：市公安局、教育局、民政局，各县（区）政府（管委会）

  （十）全装修价款并入商品房总价款。对交付标准为全装修商品住房的，其装修装饰价款合并至同一份《商品房买卖合同》的商品房总价款中，商业金融机构和住房公积金按该套商品房总价款予以办理按揭贷款和计算首付、贷款比例。

  责任单位：市住建局、金融监管总局莆田分局、公积金中心

  （十一）促进各类商品房消费。支持各县区推行住房消费劵或征迁房票安置制度，并由市、县（区）财政予以一定补贴奖励，推进商品房消费。鼓励在全市范围内选择商业办公用房、车位或商品住宅作为征收安置用房。支持临近小区合并物业服务区域，或向本物业服务区域外的临近小区出售竣工交付满1年以上（拟对外销售公示不少于1个月）的车位，调剂车位盈缺，优化停车资源。

  责任单位：市住建局、自然资源局，各县（区）政府（管委会）

  （十二）鼓励台胞在莆购房置业。对持有台湾居民居住证的的台胞，其在莆购房涉及首付、利率、落户、就学，以及住房保障等方面与本地居民享受同等待遇。

  责任单位：市台港澳办、金融办、住建局、公安局、教育局、人行莆田市分行、国家金融监督管理总局莆田监管分局

  五、加大公积金支持力度

  （十三）推广职工提取住房公积金支付新建商品住房购房首付款，减轻首付款支付压力。降低贷款首付比例，缴存职工家庭首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房，最低首付款比例为20%；缴存职工家庭第二次申请住房公积金贷款或购买第二套自住住房申请住房公积贷款的，最低首付款比例为30%。取消贷款时间间隔，已使用过住房公积金贷款购房的，贷款结清后次月可再次申请住房公积金贷款。

  责任单位：市公积金中心

  （十四）提高二孩以上家庭住房公积金购房贷款最高额度，对生育、抚养二孩及以上的缴存职工家庭，申请住房公积金贷款且符合其他申请条件的，最高贷款额度在我市现行最高贷款额度的基础上浮10万元。积极推行再交易住房公积金贷款“带押过户”模式，激活二手房市场，支持改善性购房需求。开展“商转公”贷款业务，减轻缴存职工还贷压力。

  责任单位：市公积金中心

  （十五）持续开展住房公积金异地贷款，优化异地购房提取公积金和公积金异地贷款政策，完善各地市住房公积金信息互认机制，推动申请异地贷款的职工与本地职工在莆田辖区购房享有同等住房公积金贷款权益。

  责任单位：市公积金中心

  六、促进二手房市场发展

  （十六）建立二手房交易信息平台，加强二手房市场分析监测，发布全市各县区各类存量房买卖租赁信息。

  提升二手房转移办事便利度，深入推进“二手房转移一件事”改革，实现二手房转移与公积金提取，户口迁移，水、电、燃气过户等关联事项“一窗受理、集成办理、同步出件”；畅通二手房登记信息多渠道查询，产权人可通过惠民宝、闽政通查询名下房产登记信息。优化纳税服务，对二手住房权属转移涉税业务实行“即来即办”。

  责任单位：市自然资源局、住建局、公安局、城管局、税务局、公积金中心、电业局、水务集团

  （十七）鼓励各商业银行和公积金中心推行包括跨行在内的二手房带押过户,实现二手房交易登记无需提前还贷。要更好满足二手住房购房者的合理融资需求，科学优化信贷业务流程，合理缩短审批时限，提供便捷金融服务。

  责任单位：市自然资源局、国家金融监督管理总局莆田监管分局、公积金中心

  （十八）对购买二手成套住房并已办理不动产权证转移登记和户籍迁入的家庭，符合当年度义务教育阶段公办学校招生入学方案，和“六年一户”政策的，新业主家庭未成年子女可以到就近划片学校申请就学。

  责任单位：市教育局，各县（区）政府（管委会）

  七、完善行业服务监管

  （十九）实施联合激励惩戒制度。根据《福建省房地产开发企业信用评价管理办法》、《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》等规定，对信用等级高的房地产企业在项目融资需求、商品房预售许可、预售资金监管额度等方面予以联合激励；对失信房地产企业及从业人员实施联合惩戒，具体办法由市住建局牵头相关部门配合制定。

  责任单位：市住建局、发改委、自然资源局、市场监管局、税务局、法院、人行莆田市分行、国家金融监督管理总局莆田监管分局、公积金中心

  （二十）调整商品房销售方式。鼓励现房销售，对直接办理《商品房现售备案证》对外销售（不含已取得《商品房预售许可证》之后项目竣工转现售）的楼盘，其商品住房均价、精装修价位和车位单价可在原限价基础上上浮5%。

  完善项目销售价位设定，新开发项目中住宅部分按建筑面积划出不超过20%的全装修价位由企业与购房人自行商定，以适应市场个性化需求。优化商品房预售资金监管，一个项目地上地下建筑可分开监管分别计算监管系数，监管系数精确到小数点后面两位数。

  中心城区商品住房公证摇号销售可根据市场行情调整认筹登记数量占该次开盘可售房源数量比例；对登记数量达到100%以上的楼盘，具有本市户籍满2年或本市居住证（暂住证）连续满3年、在中心城区无住房登记（含无合同网签、近二年无转让住房）的已婚家庭，以及三孩家庭人均住房面积（含已合同网签、近二年转让住房）低于50平方米的列入优先选房对象。

  责任单位：市住建局，各县（区）政府（管委会）

  （二十一）推动各级政府拖欠房地产企业回购款、代建款等各类欠款支付。优化房地产开发项目工程造价计税成本标准，解决房地产开发项目工程造价成本涉税审核难等问题。

  加快企业破产案件审理。及时受理房地产企业破产案件申请，对资不抵债等原因申请破产的房地产企业，各级法院应积极予以业务指导并及时受理，加快案件审理速度，确保企业尽快处理各项债务纠纷。同时税务、住建、自然资源等相关职能部门应加强对房地产企业破产案件审理工作的支持，共同推进风险项目通过破产重组等方式实现交房。

  责任单位：各县（区）政府（管委会）、市财政局、税务局，发改委、法院、住建局、自然资源局

  （二十二）加快不动产权证办理。加快住宅小区首次登记办理速度，推进新竣工房地产项目“交房即办证”。已完成首次登记的住宅小区，对业主要求自行办理不动产权证的，房地产开发企业应在3日内提供相关转移登记所需资料配合办理；对业主委托企业代办不动产权证的，应签订代办委托书，并提交相关税费缴纳发票等资料，各相关单位配合房地产企业5日内办结（包括转移登记和抵押登记）并移交不动产权属证书。因房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，导致购房人不能取得发票的，由税务机关核实有关情况后受理。对企业注销等原因无法提供转移登记资料的，业主可凭法院判决直接申请办理转移登记。

  落实“证缴分离”政策，推进已交房而开发企业已注销等的住宅小区业主不动产权证办理。启动“双证合一”，对原受“商品住宅90平方米需占70%以上”政策影响同时购买相邻二套住宅，经产权人申请，不动产登记部门可予以“双证合一”变更登记为一套房屋。

  责任单位：市自然资源局、税务局、财政局、住建局、法院、各商业银行

  （二十三）完善城市基础设施和公共服务配套。新出让商住用地同步配建教育资源、养老医疗等公共服务配套设施。先行建设片区的道路、水、电、气、污水管网等城市基础配套设施，提高土地出让价值，促进片区成熟宜居。为促进土地开发建设，由属地政府提出书面申请，在确保调整后片区公共服务设施配套仍符合要求的前提下，拟出让商住用地可适当降低商业建筑面积比例。

  责任单位：市住建局、自然资源局，各县（区）政府（管委会）

  （二十四）规范房地产市场行为。房地产开发企业应向购房人提供商品房预售资金监管专用账户、契税缴纳专户，告知业主自行缴交购房款、契税等，不得直接向业主收取购房款。建立多部门、跨地域联合工作机制，持续开展“双随机 一公开”，严厉查处房地产开发、房屋买卖领域违法违规行为，公开曝光典型违法违规违纪案例。整治二手房交易市场虚假房源、虚标价格等问题，营造稳定、透明、安全的二手房交易环境。

  责任单位：市住建局、税务局、市场监管局、自然资源局、公积金中心等相关部门

  （二十五）引导企业改变模式转型发展。房地产企业应由追求速度转向追求品质，从“高负债、高杠杆、高周转”开发建设的旧模式，向注重产品质量和运营服务的高质量发展新模式转型。引导房地产企业适应市场变化，紧紧围绕房地产业务，向租赁住房运营、物业管理、装修维修、家政保洁等领域延伸，形成全产业链服务。支持房地产企业以居民需求为导向，创新探索新一代住宅产品，引导居民住房消费迭代升级；支持房地产企业发展康养地产、文旅地产等特色项目，提供多样化产品。积极推行商品房全装修销售，制定出台扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅实行全装修销售，加强装修品质监管。

  责任单位：市住建局、自然资源局、市场监管局、城管局、人行莆田市分行、国家金融监督管理总局莆田监管分局，各县（区）政府（管委会）

  八、解释权及施行时间

  （二十六）本通知由市住建局会同相关部门负责解释；自印发之日起施行，有效期5年，期间如遇上级政策调整与本通知不一致的，从其规定。

莆田市稳定房地产市场发展部门联席会议办公室

2023年9月28日