疫情和楼市松绑双重影响下
各地租赁住房市场发展探讨
为进一步探讨疫情及楼市松绑政策的双重影响下租赁企业的应对措施，探讨合理解决方案，加强租赁企业的合作交流，中国房地产业协会流通与租赁委员会于7月13日下午举办视频交流会。本次会议由易居克而瑞承办，新浪乐居财经视频提供技术支持。
本次会议主持人为克而瑞租售研究总监李见林，与会嘉宾有：中国房地产业协会名誉副会长沈月祥、巴乐兔联合创始人朱维嘉、武汉房地产经纪行业协会理事&华中师范大学教授陈立中、魔方生活服务集团CTO常海松、银城佳遇总经理苏济慷、尔家服务式公寓营运发展总监兼成都区域经理王秋菊，对话城市为：武汉、江苏、南京、无锡。
开场致辞
沈月祥
中国房地产业协会名誉副会长
去年下半年以来，我国房地产市场受宏观调控疫情反复等多种因素的影响出现了向下的走势，尤其是今年上半年更为明显。5月份全国商品房销售面积同比下降了31.8%，销售金额同比下降了37.7%，房地产开发投资同比下降了7.8%，这些数字是近几年下降幅度之最。所以为了保持房地产市场良性循环和健康发展，从国家层面到各地政府陆续出台了一系列的稳地价、稳房价、稳预期的政策措施。进入6月份就有40多个城市出台了楼市的松绑措施。那么虽然目前房地产市场已有探底回升的趋势，但市场的观望情绪依然较重。
从租赁市场看，同样也是深受影响。据统计，全国百城租赁成交5月份和6月份环比分别增加了20%和30%，但整个上半年环比下跌达到8.4%，特别是一些一线城市，受疫情反复持续影响，还出现了租客流失严重，集中退租换租等新的情况。对于这些新情况新矛盾问题进行分析研究，探讨化解和解决的办法，对于租赁市场的发展非常必要。借此机会，我谈三点意见，供大家参考。
第一，坚定信心。实践证明，单一的模式都不能适应我国经济社会发展的要求，也不能够满足不同群体居民对住房的需求，租购并举将是我国新发展阶段的基本住房制度。在我们国家城市化率不断提高，人口流动越来越便捷频繁的情况下，发展长租房市场，加快保障性租赁住房建设，是解决城市流动人口新居民和新入职青年人住房问题的重要途径，是一项民生工程，肯定要大力发展。
第二，积极应变。随着租赁住房市场的发展，我们参与租赁住房的企业也已经探索和创立了各自一套成熟的经验和模式，但这两年我们面临了前所未有的很多变局。比如：新冠疫情、房地产市场的急速变冷等，这些对住房租赁市场都带来了一定的冲击影响，那么今天参加座谈交流的一些企业都有很好的新的体会和经验做法，希望能给更多的企业启发和借鉴。
第三，择优而行。租赁住房市场总体来讲还处在发展完善的阶段，经过这次变局的冲击和考验，有很多经验可以总结。受疫情的影响，租户对生活品质感、安全性、独立性的需求明显增长，需要企业及时调整优化商业模式。比如：配套上配套商业网点，管理上争取租购同权，服务上多关爱租户感受。只要我们广大的从业者共同努力、砥砺前行，一定能实现租赁市场的良性循环发展。
主场报告：
《疫情下，住房租赁行业的现状及未来》
李见林
克而瑞租售 研究总监
一、住房租赁行业现状
行业政策：保障性租赁住房成为“十四五”住房建设的重点，利好政策密集出台，修正的颗粒度不断变细。
地方践行：各地纷纷提出“十四五”保租房供应目标，并在积极践行落实供应计划，在十四五期间做了具体的分解，各地加快落实保租房。
后疫情现状一：市场整体供应量回升，但受疫情影响，集中式公寓新开门店仍缓慢。
个人房源方面，55城个人房源新增供应继续维持上涨趋势，环比上升17.57%。同比来看，供应量同样呈现上升趋势，同比上涨33.30%。进入6月，多地疫情防控形势逐渐好转，租赁需求也逐渐得到释放，叠加此前的毕业季效应，租赁需求不断释放，业主的出租信心也开始回升；
集中式公寓方面，2022年第二季度，TOP30住房租赁企业累计开业规模88.02万间，较去年四季度环比增长2.48%，增速持续放缓。2022上半年本土疫情波及多个省份，尤其上海隔离管控长达两个月之久，导致租赁企业整体开业增速放缓。
后疫情现状二：个人房源租金渐趋常态化，机构化公寓租金平稳，整体仍存在上涨压力。
个人房源租金方面，此前多月租金呈现下跌趋势，4月开启回升，部分城市结束疫情封控，开启复工复产，传统招聘季逐渐复苏，短期出现供不应求状态，带动租金上涨，进入6月，市场逐渐趋于常态化，租金开始小幅回调；
集中式公寓方面，重点八城集中式公寓租金今年以来普遍呈现下跌趋势，或受到城市疫情管控及保租房租金管控的双重影响。
后疫情现状三：疫情带来的成本提升、收入影响、人员不足、项目征用都对企业的经营收入带来一定影响。
二、疫情下行业的现象
现象一：部分租客会选择疫情结束后离开目前工作所在城市。
调研机构对上海部分租客进行访谈，调研结果中约有27%的租客想要离开上海回老家或者别的城市。这是由于疫情导致一线城市租客对生活满意度大幅下滑，在一线城市能获得更好生活信心下降。
现象二：租售同权问题凸显，疫情时期租客相较于业主各方面更难得到保障。
疫情时期，租客在物资保障、就医转运等基本权利方面相比较业主保障难度更大，租售不同权问题进一步显现。户籍制度及公共资源供给能力不足是“租售不同权”的主要原因。
现象三：复工复产激发企业住宿需求，产业园区配套产品供应不足。
制造业作为国民经济主体，就业人口庞大，与之匹配的企业住宿市场规模不足，企业住宿产品较为稀缺。
三、疫情后的发展趋势
趋势一：人口流动性下滑，疫情后租赁企业短期经营压力面临挑战。
疫情导致人口流动性下降，同时疫情使得部分城市停工停产，部分租客的离开将直接影响项目经营，给原本就不太赚钱的住房租赁运营商们带来巨大的压力。一些在建项目工期延误，经济压力巨大，刚开业项目爬坡期增加数月，企业经营压力剧增。
趋势二：功能设施齐全的整租产品更受租客青睐。
在疫情影响，合租或功能设备不齐全租赁产品的租客生活受到了很大影响，合租或者功能设备不齐全产品的租客也存在较大的传染风险。疫情后，功能齐全（独立厨房、卫生间）、运营管理更良好的租赁产品将更受欢迎。
趋势三：产业园区住宿需求将加速推进工业项目配套住宿建设，助力“十四五”整体供应。
在疫情前，各地也在探索提高产业园区中工业项目配套用地面积，建设宿舍型租赁住房。疫情期企业住宿供应的稀缺导致复工复产困难重重，结合“产城融合”、“职住平衡”等成为“十四五”期间租赁发展关键词，各地特别是一线城市将加快产业区配套租赁产品建设。
主题演讲：
《平台视角下，城市租赁市场的变化》
朱维嘉
巴乐兔 联合创始人
巴乐兔成立于2014年，通过数智化技术重构整个租房市场，服务链条使得供需双方的匹配效率更高，双方的用户体验也更好。目前巴乐兔在重点城市有几万个合作机构、房东，每年服务千万量级的租客，沉淀有百万量级的租约。今天将基于平台数据和观察的市场动向，向大家做一个简单分享。
今年除上海以外的一线城市，虽然也受疫情影响，但是需求涨幅和往年并没有太大的差别。上海由于4、5月份的封控，6月份解封之后，前2个月积压需求集中释放，以及相较往年还有新增的20%~30%的需求。但在我们看来，现阶段的需求激增是一个比较短期的影响。针对上海疫情影响会不会造成人员大量外流？从目前来看，我们认为并没有这样的趋势。受疫情影响人员会出现短期外流现象，但长期来看，一线城市租赁市场需求变化不大。
近几年国家出台多项政策支持租赁市场发展，助力新市民、青年人安居乐业。除政府推动的保租房之外，社会力量的补充也是不可或缺的。从供给端来说，当下行业需要突破的是企业如何提高自身运营能力和服务水平，为市场提供物美价廉、优质服务的租住产品。从消费端来说，住房租赁行业需要基本服务的标准化，目前租赁市场的维修、看房等基本运营服务中还存在很多问题有待提升。未来拥有好的运营服务的企业将更有机会在行业中脱颖而出。
巴乐兔在整个行业服务链条中，通过集中化运营和数据智能，提高运营效率和服务水平，赋能行业发展。
对话武汉：
《武汉市发展保障性租赁住房面临的困难及经验做法》
陈立中
武汉房地产经纪行业协会理事、
华中师范大学教授
武汉市发展保障性租赁住房面临的——
新形势：
1、2021年武汉常住人口新增120.1万人，是当年全国人口净流入最多的城市；
2、湖北省在发展十四五保障性租赁住房计划时30万套，武汉25万套，占比83.33%；
3、6月22日，湖北省出台《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》：
>> 保障对象更聚焦，定义为从事基本公共服务的企事业单位及机关人员中在工作地无房及多孩、三世同堂等住房困难家庭，范围来的更大一点；
>> 保障性租赁住房的标准不得高于70%；
>> 增加了四种新供给方式：（1）可购买商品住房，作为保障性租赁住房，允许先租后售；（2）未售商品住房，可自愿纳入保障性租赁住房，允许先租后售；（3）可收购符合条件且手续完备、债务清晰的在建工程项目，作为保障性租赁住房，允许先租后售；（4）新增建设用地建设保障性租赁住房，允许在土地出让时明确先租后售。
新特点：
1、保障性租赁住房新政有稳定新房市场、化解风险的意图。
2、在保租房四种新筹集方式中，承租人租赁满5年后，可申请转为共有产权住房，购买部分或者全部产权，这是非常大的政策突破。
3、对套型面积没有明确限制。
新困难：
这种情况下，那我们面临哪些困难呢？第一个困难，这个新的政策具体实施办法应该说是很难落地。第二个就是面临的困难，就是实际上这个政策出台之后，我们的市场的相关主体的参与的积极性不高。
Q1：哪些武汉政策，别的城市可以借鉴?
陈立中： 武汉在湖北省房地产市场中体量超50%以上，武汉市本身租金不是太高，打七折实在受不了，我们去武汉以外宜昌、襄阳等城市调研，二三线的租赁市场不发达租赁需求不多，以70%的租金去做会更加困难。
Q2：目前，武汉实际上保租房筹集情况？
陈立中： 武汉25万套的任务，截止6月底，已经筹集到了6.27万套。保租房的任务在十四五初期比较容易，越往后越来越困难。
对话江苏：
《“稳”中求胜，疫情与楼市松绑的双重影响下，租赁住房市场发展探讨》
常海松
魔方生活服务集团 CTO
魔方集团成立于2019年，是国内集中式公寓领域最早的玩家，最早门店在南京，持续发展，布局全国。
魔方内部成立魔方研究院，做了大数据分析，核心地段租赁住房市场持续向好。房价上涨将导致房租上涨后，房租在2个月左右立刻反馈至租房市场，影响程度在第17个月重新达到峰值。总体来说，持续看好南京和苏州租金市场，南京、苏州作为人口净流入城市，城市基本面比较好；受疫情影响，上海的外流，致使有一些人群回到了南京、苏州这些城市，预测南京、苏州的租金会保持平稳上涨。
以南京为例，租赁市场受疫情的影响并不是很大。二线核心城市租赁市场将保持长期稳定，毕业季的成交量和价格表现都是非常不错的，春节之后的正月十五到正月结束这段时间，租房流量达到日常流量的4-5倍，但近两年来，节后返程的流量红利在逐步消失。经过疫情之后，租客的心理发生很大变化，进一步加大租客对于公寓品牌的服务提升。
全国疫情多发及未来充满不确定性的情况下，我们注重市场环境监测、经营策略以及营销方法。市场环境监测包括竞争情况、价格与供给波动、趋势预判等；经营策略包括经营数据监测、数字化决策、经营预判-动态定价等；营销方法包括一键营销、多样创新玩法、单店定制化措施等。
魔方生活服务集团为深度布局智慧社区运营，战略成立魔方智联（上海）数字科技有限公司，为公寓社区运营商提供数字运营、智能物联、业财一体等整套公寓管理的数智化解决方案，为智慧人居产业赋能。魔方智联深耕社区型长租公寓运营系统十年，百人技术团队，研发投入8000多万元，为国企、银行、地产等众多知名公寓品牌提供系统及技术服务，致力成为智慧人居第一服务商。其中系统在绿璞公寓的实际应用，大大提升运营效率。
Q1：智联这个平台它是只提供一体化的服务，还是说可以单独的对单个模块进行合作？
常海松： 可单独定制，但会存在新老系统对接的问题，这种情况下需要保证我们原来的系统不是一个封闭的系统，能够对外输出数据或者是接口，这样对接就是完全没有任何问题。
对话南京：
《保障性租赁住房和市场化租赁住房的协同》
苏济慷
银城佳遇 总经理
银城佳遇是南京本土房企银城地产集团旗下的长租公寓品牌，目前业务覆盖南京、无锡、杭州和合肥四个城市，但业务主要聚焦在南京，是一家深耕南京的长租公寓品牌。
一、疫情和楼市松绑对长租公寓的影响
首先来讲疫情的影响，房屋租赁板块包括商业、办公、酒店、养老、长租，相对于商业、酒店来说，长租行业受影响较小，因而现金流更稳定，对抗经济下行的能力更强，但是长租公寓本身毛利较低。
第二来讲楼市整体松绑的影响。短期来看，楼市松绑对整个房地产行业及周边行业都是比较有利的，能够让整个房地产行业软着陆，对增加收入、拉动经济增长作用明显，同时对长租也有一定的促进作用。但是从长期来看，当前房价仍较高、租售比未达到合理水平，未来楼市松绑对长租公寓有一定抑制作用。
二、保障性租赁住房与市场化租赁住房协同发展
南京的保障性租赁住房面向人群与原来市场化租赁住房定位客群基本上是重叠的，未来如果有大批量的保障性租赁住房进入市场，将会对原来的市场化租赁住房造成很大的冲击。因为保租房更新、配套更周全，享受更多的政策优惠。
那如何让市场化租赁住房和保障性租赁住房更好地协同发展呢？
个人观点认为，一是原来市场化租赁住房就定位新市民、青年人的城市，保租房的客群定位应该考虑怎么平衡与市场化租赁住房客群之间的区别，让市场化租赁住房也能安全着陆。
二是考虑将原来的市场化租赁住房纳入到保租房体系，给予相关政策及配套设施。应更多地考虑如何盘活存量市场，减少新增供应，让市场的供给量与需求量达到平衡。目前的保租房主要集中在前几年推出的集体用地、园区的人才公寓及配套用房。当前的城镇化水平已经比较高了，未来城市流入人口将放缓，但未来租赁住房供给量将比需求量增长更快，可能会造成很多资源浪费。
Q1：此前，南京放宽了本地二孩及以上家庭的购房资格，此外对于非本地户籍购房政策也有松绑，近期频繁的“松绑”措施，对于南京的租赁市场有怎样的影响？
苏济慷： 南京主城区租赁住房供应量比较少，且居住品质难以满足现在人生活需求。环线外的租赁住房供给更多，产品质量更好，但位置与需求不匹配。所以，目前楼市松绑政策对南京并没有起到太多影响，租赁市场相对稳定。
Q2：银城佳遇目前在保租房建设中做了哪些努力，有哪些实践经验可以分享？
苏济慷： 南京第一个民营企业地块转保租房就是与银城佳遇合作的，目前该项目已经完成土地变更手续及前期设计，正在办理施工建设许可证，预计年底之前可以施工。另外还与浦口区平台公司康居集团合作，为其拿的南京市第一块住宅性质的租赁用提供产品定位、代建及运营服务，该项目预计在今年年底就可以投入运营。
对话无锡：
《疫情下人才安居乐业如何践行》
王秋菊
尔家服务式公寓营运发展总监兼成都区域经理
中国房地产已经结束了30年的野蛮生长，站在无锡市场角度，它已经由增量时代向存量时代转变了。在更细分的商办市场，其实2021年全国的商办用地供应和成交量出现了明显的降温。自今年开年以来，全国上下都是在抗击新冠的，国家对楼市采取了松绑政策，无锡紧跟政策积极探索城市更新的统筹谋划机制。
1、全面放开放宽落户政策
在2011年无锡发布了无锡市公共租赁住房的管理办法，针对城市中等偏下收入的住房困难家庭、新的就业人员以及外来务工人员提供较为优惠的公租房，放宽补贴限制，取消了购房60㎡落户的政策，改写了无锡租赁住房的市场地位。
2、不断更新完善存量房屋改建方案
无锡在十四五期间统筹建设的保障性租赁住房总量是不少于八万套，4月无锡市发布非住宅类的存量房屋改建保障性租赁住房，通过规范闲置商业办公用房包括工业厂房等，让一些新市民，能够租的到。
3、率先实施海外引才专项计划
根据关于实施太湖人才计划，给予本硕博800-1500元/月的住房补贴，通过租房的方式，在无锡安家就业。尔家与政府合作的旧改项目，为无锡的人才提供补贴降低了生活成本。尔家在疫情中，满足租户的细微需求，有一个最大体量的850套的一栋楼，尔家中高层一些管理者住到项目上来，组织志愿者分发物资，跟租客打成一片。
Q1：尔家是否会有新的项目与政府合作，合作模式对其他企业有什么借鉴意义？
王秋菊：广益项目受到了广泛的关注，接下来在无锡包括周边城市做一些旧改项目，会迅速的展开与政府的合作。广益项目历时只有7个月的时间，我们成立的产品研究院是请的同济大学和清华美院两位大师来专门帮我们设计产品；在成本上通过跟各种商家的一些合作，包括一些战略合作成本是比较低的；包括运营也比较ok，这个项目四个月达到了90%的出租率，而且租金超出市场近40%。
尔家之前与全国前20的开发商合作，在19年之后尝试了一个新的合作模式，也叫EPCO。存量改造相比新建物业较为困难，如何重新精准的对物业进行定位，是改造资产运营项目能否成功盘活的关键，这些流程中涉及到项目的咨询，涉及采购，工程，运营等等的内容。如何精准对项目，现实中往往采用切割招标，而尔家是全链条合作的，通过运营的目标来倒推产品设计和项目定位。
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