2024年第一季度中国长租房行业发展指数发布及解读

专业委员会 2024-05-07 15:55:26 来源:中房网

  一、前言

  2024年,中央继续以明确的发展方向,鼓励住房租赁行业发展,加大对住房租赁市场的扶持力度,从金融支持、政策培育、税收优惠、市场监管、住房保障方面不断加码,为其提供大力支持。

  为准确反映住房租赁市场的发展状况,推动行业健康发展,促进建立租购并举的住房制度,中国房地产业协会持续编制中国长租房行业发展指数,并以季度为周期定期发布。此次发展指数通过对租赁行业的成长性、规模性和盈利性3个一级指标及新增住房数量、租金、开业规模量等11个二级指标,进行全面数据收集和深度量化分析,并依据各自的代表性和重要程度赋予不同的分值和权重,来建立综合性评估体系,得到最终行业发展指数。

  二、发展指数发布

  2024年一季度,各评估指标综合得分53.17分。相较于2023年四季度,本季度综合得分略有下降。具体来看,行业成长性指标由27.72分下降到24.81分,这一变化揭示了行业成长速度在新一季度有所减缓。然而,行业规模性指标从18.24分上升到19.74分,表明尽管增长速度有所放缓,行业的规模仍在持续扩大。与此同时,行业盈利性指标从8.57分微增至8.63分,基本保持稳定,这表明行业的盈利能力在两个季度之间保持稳定。

  原因分析:一是租金的整体下滑是关键因素之一。保租房的整体入市导致行业供求关系结构性的失衡,进而引发了租金一定程度上的下滑。二是春节前后季节性退租现象比较普遍,为了维持出租率,部分项目采取提前调价的策略,而未调价的企业则面临出租率下降的问题,所以整体盈收能力在一季度会显得下滑。三是往年春节后是租赁旺季,但今年由于一线和强二线城市当中返程就业机会减少,许多潜在的租赁群体选择留在家乡等待有就业机会再返回,这导致春节后的租赁需求推迟至三月底至四月才逐渐显现。

  综上所述,租金下滑,整体营收减弱以及租赁需求的季节性延后,共同导致行业发展指数的下降,所以一季度基数是下滑的。

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  三、发展指数解读

  (一)成长性

  1、行业规模成长情况解读

  ①从体量、同比变化、环比变化维度分析解读住房租赁行业整体新增住房数规模增长情况:一季度,行业新增开业住房指数72.76,截至当前参与统计的头部50家企业合计新增住房数7.27万套,环比增长1.74%,行业规模整体呈现为拓展增速持续提升,开业规模稳健推进的现象,展现出持续的成长性和发展潜力。

  ②结合头部企业新增住房数规模增长的表现进行解读:头部住房租赁企业规模成长势头延续,以万科泊寓、有巢公寓、苏州恒泰为代表的典型住房租赁企业规模增长领跑,万科泊寓新增住房数近7830套,有巢公寓增住房数超6550套,苏州恒泰新增住房数近4620套三家企业占据增长数量近半份额。

  ③从体量、同比变化、环比变化维度分析住房租赁行业新增储备项目数规模增长情况:一季度,新增储备项目指数得分42.7,截至当前本季度参与统计的头部50家企业合计新增储备项目数4.27万套,环比有一定下降,显示行业在储备项目增长上有所放缓。

  2、行业租金水平成长情况解读

  ①住房租赁行业整体租金水平增长率情况及解读:行业一季度租金增长率约-0.17%,环比下降0.03个百分点,虽表现不及23年四季度,但在传统租赁市场淡季期,其降幅仍处可控范围。原因分析:一是一季度通常是租赁市场的淡季,部分人租房或换房需求相对较低,导致租金需求和价格暂时性下降;同时,部分城市保租房集中入市,供应端结构性上涨,导致行业内部竞争加大,对租金产生一定影响。

  ②对头部企业租金增长率表现进行解读。参与统计的头部50家企业中10家企业在一季度租金水平呈现增长态势,原因分析:一是这些项目正处于新上市或新开期,其自身的租金收入有提升因此呈现上升趋势。二是这些项目所处的城市当中,并不是保障性租赁住房集中入市的城市,所以这些项目租赁的产品比较有优势。

  这些企业相对注重企业品牌影响力,项目的优越地理位置和便捷的交通也是租金增长的原因,且这些企业可能针对特定的市场细分,如高端租赁市场或特定需求的租户群体,从而实现租金增长。

  3、行业客户忠诚度情况解读

  ①住房租赁行业整体客户续签率情况及解读:长期以来,行业迭代出以运营端为核心导向的方式,来提升租户粘性,包括不断提高产品品质、服务水平、细化内容及社群运营能力等。多方举措共同作用下,一季度项目客户续签率实现数值约60.66%,环比增长8.08%。

  ②对头部企业客户忠诚度表现进行解读:如,美寓、筑巢公寓、YOU+公寓、寓见安居、新投海瑜为代表的租赁企业租户粘性表现强劲,客户忠诚度较高,续签率均超80%。

  4、行业外部融资规模成长情况解读

  ①住房租赁行业整体外部融资规模情况及解读:行业一季度共有3家企业获得外部融资,融资规模达0.64亿元。一批头部企业新获得融资,将有利于进一步巩固行业优势,推动行业规模发展。

  ②个案分析:典型企业融资能力表现解读。如:YOU+公寓凭借品牌优势及独到的运营模式,新获融资0.5亿,为企业的发展注入强大动力。

  (二)规模性

  1、行业开业规模情况解读

  ①住房租赁行业开业规模量情况及解读:行业规模性指标综合得分19.74。从绝对值来看,截至当前参与统计的头部50家企业合计房间量231.29万间,其中,开业规模95.76万间,呈现稳步扩容态势。其主要原因在于,一季度以来市场拓展加速,同时,在国家政策的大力支持下,租赁行业信心逐渐恢复,参与方增多带动规模提升。

  ②对头部企业开业规模量表现进行解读:从一季度的数据来看品牌企业规模优势持续凸显,万科泊寓开业规模量17.93万间,所占市场份额超18.73%,龙湖冠寓开业规模量12.8万间,所占市场份额约13.37%。从这些头部企业已经开业的项目分布情况来看,华东地区依旧占据领先地位,华南其次,然后中西部等二线城市正在成为新增开业中的增长点,这表明市场扩张正逐步向这些区域倾斜。

  2、行业储备规模情况解读

  ①行业储备规模量情况及解读:截至当前参与统计的头部50家企业合计储备规模135.53万间,呈现稳步扩容态势。

  ②对头部企业储备规模量表现进行解读:储备规模TOP3企业分别是万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓,三家企业储备规模达51.28万间,约占行业总储备规模的37.84%,品牌企业持续夯实储备规模优势,后市发展动力强劲。

  (三)盈利性

  1、行业营收结构及情况解读

  ①、住房租赁行业营收结构:一季度,行业盈利性指标综合得分8.63分。数据显示,一季度,总体收入当中,其他营业性收入占比不足整体收入10%,租金收入依旧占据主导地位。但纵观整个行业,在宏观经济复苏缓慢和保租房持续入市的影响下,租客对租金水平的敏感度提升,或制约未来租金收入的盈利增长空间。而通过清洁、搬家、维修宠物周边等多元增值服务,打造租赁生活全场景模式,或成为行业优化盈利结构的突破口之一。

  ②、结合头部企业租金收入表现进行解读:如,万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓、乐乎公寓凭借规模优势,租金收入领先。

  ③、结合头部企业其他营业收入(多元增值收入)表现进行解读:在参与统计的头部50家企业中,大多数企业已布局多元增值服务。然而,尽管这些企业在增值服务领域有所涉足,但其在整体营业收入中增值服务收入占比仍然相对有限。这表明,尽管多元增值服务为企业提供了新的收入来源,但并没有有效形成第二业务增长曲线态势。  

  2、行业综合运营成效情况解读

  ①住房租赁行业整体综合运营成效(出租率)表现,变化及原因分析解读;租赁住房综合运营成效突出,品牌房源出租率超9成,其中品牌型房源平均出租率91.59%。

  ②结合头部企业综合运营成效(出租率)表现进行解读:房源出租率相对领先的典型企业分别为万科泊寓、龙湖冠寓、桐堂、出租率分别为95.8%、95.5%、99%。原因分析:一是同一区域的产品稀缺性;二是企业的操盘和调价效率高,个别企业开启了长短租模式,来提升出租率;三是品牌效应,为企业带来持续的运营收入和良好的收益。

  3、行业运营成本情况及解读

  ①住房租赁行业整体运营成本表现及解读:从参与编制的企业运营情况来看,主要运营支出集中在人员工资支付和获客渠道费用上。从行业预期发展角度观察,企业需要在增强用户粘性、优化租期结构及提高空窗期招新效率方面产生新的控制成本方式。

  ②结合头部企业运营成本管控解读:以万科泊寓、龙湖冠寓为例,这些企业在运营管控上能力较为突出。他们通过优化人房比管理,来减少人员工资支出,人房比可达到1:200的高效比例,所以在人员工资上获得了一定的成本控制。另一方面,个别企业在获客渠道管控层面降低了外部渠道的占比,更多地使用自身的品牌和渠道来获客,从而降低渠道成本支出。

  四、后市预测

  1、政策导向:住房租赁行业政策环境。

  政策支持加强:预计政府将继续出台更多扶持性政策,以促进长租房市场的健康发展。这可能包括土地使用权、税收优惠、金融支持等措施,特别是对于保障性租赁住房的建设和运营。

  租购同权推进:政府可能会进一步推动租购同权政策,确保租房者在教育、医疗等公共服务上享有与购房者相同的权利,提升长租房的吸引力。

  市场监管强化:政府将加强租赁市场的监管,确保租赁关系的稳定性和租赁住房的质量,打击违法违规行为,如黑中介和不规范的租赁行为。

  2、行业发展:住房租赁行业成长性、规模性、盈利性发展趋势。

  市场规模扩大:随着城市化进程的加快和购房成本的增加,长租房市场需求将持续增长,市场规模有望进一步扩大。

  机构化趋势:长租房市场将趋向机构化管理,预计专业租赁企业将发挥更大作用,提供更规范化、标准化的服务。

  产品和服务创新:企业将推出更多样化的产品和服务,如针对年轻人的小户型住房、针对家庭的多居室住房等,以满足不同租户的需求。

  技术应用加深:互联网技术和智慧管理平台将在长租房市场中得到更广泛应用,提高管理效率和居住体验

  3、企业格局:住房租赁行业企业格局变化趋势。

  市场集中度提升:市场竞争将促进行业内部的整合,预计市场集中度将提高,形成若干领头企业。

  多元化经营:领先的长租公寓企业可能会拓展业务范围,如提供增值服务、社区建设等,以增强市场竞争力。

  合作与竞争并存:长租公寓企业之间可能会出现更多合作,如资源共享、品牌合作,同时在市场拓展上保持竞争。

  品牌影响力增强:品牌将成为长租公寓企业竞争的关键,企业将更加注重品牌建设和市场推广,尤其是主流房企旗下的长租公寓品牌,如万科泊寓等。

本期长租房行业发展指数成分企业名单

排序按照参编顺序排列

序号

企业名称

品牌

1

万科公寓管理有限公司

万科泊寓

2

冠寓商业管理有限公司

龙湖冠寓

3

上海领昱公寓管理有限公司

瓴寓

4

百瑞纪(广州)集团有限公司

百瑞纪

5

北京乐乎公寓物业管理有限公司

乐乎公寓

6

上海朗诗寓商业管理有限公司

朗诗寓

7

城家酒店管理有限公司

城家公寓

8

有巢住房租赁(深圳)有限公司

有巢公寓

9

自如寓(北京)住房租赁有限公司

自如寓

10

合肥市住房租赁发展股份有限公司

合房

11

郑州城发安居有限公司

美寓

12

深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司

招商伊敦

13

深圳金地草莓社区公寓管理有限公司

金地草莓

14

微领地企业管理集团有限公司

微领地

15

华发优生活租赁服务(珠海)有限公司

华发优生活

16

江苏漫柏商业集团有限公司

漫柏公寓

17

上海贸家公寓管理有限公司

方隅公寓

18

重庆市渝地辰寓住房租赁有限公司

辰寓

19

济南城市发展集团资产运营管理有限公司

城发成家

20

南京东南公寓

南京东南

21

中海商业发展(深圳)有限公司

中海长租

22

四川云宗住房租赁服务有限公司

橙堡公寓

23

尔家商业管理有限公司

尔家公寓

24

福州新投海瑜公寓管理有限公司

新投海瑜

25

成都天府新区房屋租赁服务有限公司

桐堂

26

深圳市星河品阁投资有限公司

星河长租

27

佳遇信息技术有限公司

银城佳遇

28

南京安居瑾家公寓管理有限公司

安居瑾家

29

贵阳市人才安居服务有限公司

筑巢公寓

30

苏州恒泰

苏州恒泰

31

上海享隆房屋租赁服务有限公司

大华享寓

32

上海玮浦企业管理有限公司

新黄浦筑梦城

33

绿城中国控股有限公司

绿城蕅寓

34

上海西部企业(集团)有限公司

西部乐巢

35

贵阳市人才租赁住房运营有限公司

城寓

36

上海港城领寓房屋租赁有限公司

港城领寓

37

成都锦东不动产投资管理有限公司

锦邻公寓

38

路劲隽寓

路劲隽寓

39

重庆嘛嘛公寓管理有限公司

嘛嘛公寓

40

厦门万银商业管理有限公司

万银如驿

41

天津市津房置换有限责任公司

天津津房

42

成都交投资产经营管理有限公司

蓉善成家

43

杭州西投云享住房租赁有限公司

西悦公寓

44

杭州宁巢公寓运营

宁巢公寓

45

base佰舍

base佰舍

46

广东泽晖住房租赁发展投资有限公司

碧家公寓

47

上海领禾盛铭企业管理有限公司

可遇

48

浦发有家

浦发有家

49

优家公寓

YOU+公寓

50

深圳市房屋租赁运营管理有限公司

寓见安居