历时十天，跨越加拿大四大城市，由中国房地产研究会人居环境委员会携手加拿大世界顶尖名校——不列颠哥伦比亚大学和西蒙弗雷泽大学共同举办的“中加绿色住区与可持续发展城市国际交流活动”于近期成功举办。
此次交流活动是在我国首部绿色住区行业标准《绿色住区标准》正式实施后，为了更好的贯彻实施好该标准，推动行业深入转型升级而精心筹备、组织的一次高规 格的国际交流活动。活动系统解读了绿色低碳城市可持续发展规划的原则与要点，深入分析了绿色住区的开发与运营管理经验，为房地产业界加快业务转型、实施海 外拓展搭建了高效务实的技术交流和商务合作平台。以下为活动主要研究内容：
麦克·富兰克林·哈考特：谢谢迈克尔热情洋溢的欢迎！同时也欢迎来自中国的地产商，设计师，还有政府官员。1992年第一次到的是中国香港。1976年我带了一个代表团到中国去，是一个政府代表团，包括很多的成员，参观了广州、上海、北京、哈尔滨、沈阳。我到中国有22次，我很震惊中国的发展速度以及现代化，整个中国的发展。14个对外开放的地区，在这个期间，我在当市长的时候，温哥华跟广州成为了友谊城市。然后我就当了省长，我当省长的时候是广东省和BC省又成为一个友好的省。当我当市长的时候，就是姐妹城市。广州市长后来成为广东省的省长，我是前市长，又成为了BC的省长。这个广州市市长的父亲也是当时参加过红军长征的老红军了。因为讲到加拿大和中国有特别的关系。就是你第一次来我们很高兴你来，第二次你就成了我们的朋友了，第三次你就是老朋友，第四次你来我就很了解你了。我们是长期的友谊，我们可以互相交换意见。所以我们希望通过这个场合，能够理解我跟迈克尔都是非常认真的。
实际上我们面临的都是这样一个挑战，就是全球城市的挑战，就是我今天讲的这个“城市海啸”，海啸本来就是一个冲击。城市海啸主要是指人口的增长冲击，特别是集中在城市里面，而且尤其是发展中国家。所以你们可以看到，从工业文明开始1801年的时候，人口从10亿要增长到2050年的90亿，现在全世界是60亿人口，30亿在城市里，30亿在乡村。所以到了2050年全部人口大概有接近90-100亿的人口居住在城市里。70-80亿的人口居住在城市里，到2050年。所以，基本上所有人口的增量都在城市里。1867年当加拿大这个国家成立的时候，我们有20%的人口居住在城市里，有80%的人口居住在乡村。所以到目前有80%的加拿大人口居住在120个中等和大的城市里。如果把那20%的人口基本上也居住在城市的周围计算进来，其实有95%的人口居住在城市和城市的周围。所以有些居住在城市里和城市的郊区，以及城市郊区和混杂的地带。城郊混合带就相当于城市的边界外围，但很接近城市。实际上两个内容，第一个，人口在不断增长；第二个，城市的人口增长更快，大家都往城市里面来。所以我们中国同行现在面临的问题是怎么样在高速发展过程中，使我们的城市变得更加适宜人居。我们把这个叫创造一个可持续发展的城市。我把可持续发展城市分为四个类型价值体现。第一个就是对经济的，环境的健康，能呼吸新鲜空气，不会说是有污染的，喝干净的水，还有食物和土壤；第二个保护环境以及我周围的自然条件；第三个，关于社会层面的，你要帮助这些无家可归的人，新来的人等等。有些人没有可居住的房子，所有的这些都是非常有重要价值社会的体现，还有文化。文化不仅仅是跳跳舞、唱唱歌这种类型的一个表面形式，实际上是更深层次的，包括人的一些活动放在里面，创造力。
2006年我做的一个报告，就是加拿大的城市和在全球的作用。因为中国政府在创造可持续发展城市里面这个作用更大，我们面临着同样的挑战，怎么样使这个城市从不可持续变为可持续。城市蔓延，高速公路，还有电力、工厂，这个城市变得不宜居。我们怎么样去改变它？所以我们现在提出来有混合使用、高密度开发等等这些概念，还有绿色建筑，就是对公共交通的可选择余地更大，自行车、步行。我们应该用更多的来自于水的发电，还是用可替换的能源，怎么样我们在整个完整的系统里面把这个揉在一起。所以现在目前也是加拿大城市面临的一个问题，就是怎么样把城市变得可持续，而且使这个社区能重复发展，也是加拿大城市面临的一个问题。
我们还有两个不好的城市的例子，传统的北美城市的发展模式，办公地区只是个工作的场所，人们不住在这里，城市郊区不断蔓延，有小城市，高速公路的发展，使得城市不断扩张，使得出行的距离越来越远。实际上使得自然的承受压力越来越大，自然要付出的代价越来越大。中国和发展中国家的城市好像在复制，底特律或者洛杉矶这样的模式，不要这样干了。我们需要4个地球，我们现在有几个？只有一个。所以我们必须考虑到我们怎么样使用这个地球上本来有的资源，使我们能够在这里生存，怎么样去规划，怎么样去使用。我们也知道主要的温室气体排放，气候变化，全球变暖，主要来自于城市。我们现在降低这个温室气体排放，我们要降低这个气候变化的频率，和减轻气温上升的可能。我们需要改变我们塑造城市的方式，城市就是有选择的，不是说我们已经决定这个城市什么样子。你可以选择作为一个可持续发展的城市还是不可持续发展的城市，取决于你是要做一个可持续发展城市这样一个规划战略，还是你只是选择另外的方式。
我选择这个告诉，这个城市是我们选择的，到底你是选择好，还是不好，这个可以看到。我们在过去40年到50年里面，我们可以通过这些图片来显示，我们有4-5个选择，看看哪个选择是好的。1956年5月份我加入温哥华市政府成为市议员的时候，就相当于那个时候把DAVID这样一个街区从低密度变成高密度开发的一个地区。就相当于我改变城市《区划法》，这个公寓都变成高层。
当时这个宾馆是1957年最高的一个建筑。这是10年之后。这就是我们新的《区划法》通过之后，15年之后，这个地方很快有一个重新发展的现象。像香港和纽约曼哈顿这样一个高密度地区一样。当时这个地方是加拿大跨太平洋铁路的一个重点，同时也是船舶在这里卸货的一个地方。当我是市长的时候，我把这里的区划变成了一个混合使用的一个地区，同时也是高密度开发的一个地区。
这个是北岸，我们看的是北岸。当我原来当市议员的时候，我们今天上午去的那个岛，还有奥运村里都是一些工业的废地，是产生污染的地方，就是非常非常坏的一些场所。在1970-1980年代的时候，我们把这个地方重新做了区划，把这里变成一个混合使用的，高密度开发的这样一个地区，目的就是为了把这些走失的人口把他拉回来，让他们再重新在这里生活。
上面那个图是1987年的照片。20年之后就变成这个样子。
这是北好莱坞的高速公路，在洛杉矶。原来我们温哥华也想照这个来规划，我们看到这个山景，这条路如果修就会把我们整个历史街区，包括唐人街，刚才那个煤气镇全部都会破坏掉。如果这条路成型会使得很多居住在这里的人离开这里，有一个年轻的律师在1970年的时候，所以我们阻止了这个高速公路的修建，同时我们也阻止了一些，如果是修建一些建筑会把那些低收入家庭赶出去，这样一个措施我们也阻止了。这就是成为我们国家级的一个规划，围绕我们整个城市。所以1978年当我到中国访问的时候，我看到中国居民之间的关系非常紧密。是相当于可持续发展相对应的一个例子，它是一个城市里的蔓延。所以我们需要重新组织这样一个城市，这其实就是一个非常典型的独家住户，郊区居住这样的模式，它跟高速公路连接的，还有里面很多的道路来连通，但是公共交通是弱的。没有服务中心为他们提供，所以这就是我们现在看到这个，温哥华南边有一个城市叫做素里，素里原来就是这个发展模式，但是后来他们改了，在素里建了一个素里的中心。我们SFU那里有个校园，新的市政府、市政厅。
这是5年前的一个照片，实际上现在可能有更多的建筑已经产生了，包括学校，购物，还有办公等等场所。还有一个快速的轨道交通和它联系起来，并且建筑里面考虑了温度的调节，还有保温的问题。这是通过轨道交通和温哥华联系起来，也考虑到了怎么样通过这六个方面来做这样的一个工作，使得不可持续的一个城市变得可持续的状态。我本人也帮助一些规划师实现这样的做法，所以我们在这里做了很多的一些工作，包括这个省，包括土地的混合使用，还有能源的有效管理，这里特别提到了有六个这样的规则，包括提高它的有效性，还有能源的最优化，以及如何管理这个热能，包括减少浪费，使用这个可更换的能源，以及利用网络协同的战略等等。包括联邦政府、省政府、地方的城市政府，还有包括开发商和一些商界，还包括加拿大的能源组织，还有非政府组织，大学机构和研究机构，实际上我们就是想把这个规划放到社区里面去，实际上在能源这方面更加着手去实现，社区里面的能源管理的一个规划。迈克和我可以发给你们一些资料，因为我们的目的是到2030年使得整个加拿大城市和社区都能够做这样能源管理的一个规划，实际上是走向可持续发展的一个路径。所以我们做这个目的就是为了提高能源的有效性，使得能源最优化的使用，实现热能的有效管理，减少浪费，使用可再生能源。使用包括太阳能、风能等等这些，使用聪明增长这样一个战略。
这是安大略的一个城市，它有两个城市已经加入了这样一个体系，他可以给我们一些资料，还有温哥华。所以温哥华有一个作为全球最绿城市的行动计划，这个报告其实是个国家报告，是给总理的一个报告。实际上我们认为可持续发展社区开始的初衷就应该是首先对能源的使用，是一个聪明能源使用的社区。这样的能源使用社区可以从两个方面着手，第一个就是这些能源的使用降低60%；第二个温室气体的排放能够减少50%。我们现在要找出解决的办法，各位代表团来也是为了寻找这样的方式和方法。我们第一个就是要做一个这样的可持续发展的城市战略，我想可以从战略上升到行动，而且中国有那么多例子。我们在加拿大有180个城市他们同时都在做社区的能源规划，以及相关的可持续发展的一些计划。我们必须记住，我们是生活在地球的可用资源范围里头，我们不能超越它，我们必须考虑自然资源、能源、水、空气、土壤等等这些内容。我们现在改变我们的思维方式，实际上就相当于我们以前住在郊区里面，通过高速公路实现小汽车的交通，来回有多次的交通，实际上浪费了很多的能源，包括4倍能源的使用。
这是一个艾伦（音）的一个报告，这个报告是非常震惊的。所以他也讲到了在过去30年里面，对城市的基础设施投资的量非常大。在过去的30年里面，全世界有350万亿美元的钱用在城市基础设施上，来重建我们的这个城市。其中有185万亿美元是用在私人的投资上，不是所有的钱都是由公共来投资的。就相当于我们的污水处理，我们的老年人和儿童教育等等，这些都是由政府投资的。世界经济是有70万亿美元，所以这个全世界所产生的价值其中有15%-20%的钱能拿来做城市的更新。我们都希望跟同行一起来合作，大家共同来解决这个问题。希望你们在温哥华的访问能够愉快，而且我知道有非常好的中国餐厅。谢谢！
戴尔.米科尔森：我在这个项目上花了9年的时间，我负责大学城整个的规划和发展，我是负责主校园大学城的项目，那个大学城就是真正的主校，主校园是在山上的。那有两万学生在那里，在山顶，从这里过去13公里左右。
中方提问：在中国也有许多大学造城运动，在加拿大也有吗？
戴尔.米科尔森：它叫大学城，实际上不是中国的大学城，只是一个大学在里头，为了管理方便，是不一样的。 我除了负责大学城这个项目以外，我还在一个可持续发展的一个机构里面担任成员。这叫做可持续发展城市规划学院的一个机构里的一个老城。欢迎大家参观！
戴尔.米科尔森：我很高兴你们上午参观了奥运村，我也是奥运村的规划人之一。这个不是为了建设校园，实际上为了建设这个校园里面这个社区，同时从这个社区里面有一些资金可以回馈给校园，去支持学校的发展。这个社区虽然叫大学，但它不属于大学，它属于巴里市。我们虽然叫城市，但我们的规模并不是城市，我们是一个社区。SFU校园是1963年规划设计的，实际上建设的时间非常短。这个社区本来规划就是非常令人激动人心的地方，所以能吸引很多人去。在1996年市政府终于同意在这里建立这样一个社区，省政府也同意在整个大学城旁边有一个公园围绕。所以实际上整个社区的分区规划是由巴里市政府来负责的。所以不支持非常高密度的一个发展。所以有两个董事会，一个董事会是负责整个学校的，另一个董事会负责这个社区的。所以这个董事会也有大学的校长还有大学的其他成员在里面，但是这个成员不起主要作用。所以这就是为什么他们能自己管理这个社区，而且不受学校的控制。第四期是朝南向的低层的家庭住宅，如果这四期全部完成大概能居住一万人口。目前有3700人在这里居住，一平方英里大概居住4万，所以这个地方也是按照这个模式来做的。只有36是跟这个大学相关的，这也就说明了这个地方因为跟巴里市中心有很好的交通关系，所以有很多外面的人也居住在这里。这里的基本上年轻人为主，所以只有30%的户主有小孩。所以这里给了我们一个经验，我们的多元混合并不是只把这个密度提高，实际上要有各式各样的居住方式，使得各式各样的家庭能够居住在这里，这也就说明这里30%的家庭有还。
我们有两个主要的目标，第一个赚钱了。当然我们第一个就是做一个标准的开发商，能够拿到回本的赚钱。我们拿20%的回来的钱重新交给学校，去支持学校的教育发展，这个生态、环境、教育、公平。我们现在解释一下这些目标。从经济来讲主要就是挣钱。第二个我们要在这个步行范围里面提供各式各样的便利设施。我们想这个人居住在这里面所有的人，在10分钟步行范围达到服务距离。所以我们在寻找合适的能够混合使用的这些商业模式，包括混合的，传统的。所以我们的目标就是建立一个多元的混合的这样一个社区。我们是第一个在加拿大从法律层面获得绿色建筑认证的。所有的建筑在这个社区里面都是实现了35%-45%的能源节约。还有我们用的本地材料以及控制我们室内的空气环境，也是符合美国LEED的系统，欧洲的绿色建筑的标准在这里加以了应用，我们会给用户提供很多的指引。实际上我们刚才讲的以社区为单位的能源规划，现在这里做到了以邻里为单位的这样一个能源的一个规划。就是每一个建筑其实为它建筑本身提供一些需求和热量。因为每一个建筑都有一个开发商来形成他自己的能源供应系统，所以我们可以把它形成一个整体。热水的一个供应，能够提高它的应用效率，就是能够提供整个供应的安全性。然后它有一个自动控制，实际上可以减少降低温室气体的排放。所以第一期我们所有的住户都跟高校的锅炉系统有一个连接，我们在两年之后的第二期，所以的建筑材料的废物可以在这里进行一个处理，会和这个相衔接。所有的承建商跟废物处理中心都有一个衔接，所以他不需要从别的地方再来拉进别的建筑材料。
这是电力，电力要从外面输进来。整个社区都实现了降水的管理，我们叫雨洪管理。所有的降水，特别是雨水有一个收集系统，并且能把它放到地下的储存系统里面去。所以实际上每个家庭都有这样一个收集系统，使这个雨水能回到地下里面的流域里头去，相当于没有水土流失。
另一个目标就是我们要建立一个公平的一个社区。有更多的选择去买房子或者租住，1/3的是完全市场化的，另外1/3是给中等收入的，另外1/3是给收入线水平以下的人。因为我们这个是属于SFU的社区之一，所以还有一个使命是为SFU的教员和家属提供合适的住宅。我们当然也期望有一些新的住房的形式。
你看到这个平面图实际上是个两居室的单位，又可以把它封闭成一个一居室的，并且把其他的出租。
还有两层的居室，可以把下面的一层出租出去。如果你的人口增加，又可以把这个这个合起来，或者父母亲来了，可以住在一起。包括提供雨洪管理的，包括能源管理的，还有一些教育的东西，实际上这个相当于来自于学校又把它用回到学校里去，去支持学校的研究，这个钱只能用于学校的教育和研究。实际上我觉得这个不纯粹是为自己服务的，通过这个东西教育给巴里的小学和学生，实际上也让学生也了解可持续发展的一个概念。所以实际上从小孩开始，让这个孩子懂得可持续发展以及怎么样废物利用的概念。实际上我也资助很多其他的课程，互相反馈的，这里头很多好的主意或者是理念都来自于研究机构。我们建设社区，但是我们希望我们比发展商要建的更好。
我们这里有个例子，就是儿童养育中心，这个是第一个在加拿大叫做“活力建筑”的一个典范。所以实际上LEED建筑叫做降到最低的污染，这个“活力建筑”使这个污染变成零。它自己生产的能源，自己处理这个废水，这些所有的材料不来自二氧化碳这些化学排放物，是无毒的。这个建筑寿命完了的时候，可以重复使用，没有任何废物的。这个花了350万加币，我们同时在这个周围还有三个公共的为儿童服务的建筑。两个是符合美国LEED金奖认证。还有一个就是获得美国的白金认证。我们做这个建筑实际上还降低了18%的建造成本。做这个建筑的一些要求，包括它的选址，它的能源使用，它的材质，用水，以及室内的空气质量，包括一些精神层面的东西。实际上因为把这个先期条件提出去，相当于把这个建筑商、规划师和承建商放在一起来考虑这些问题。这个也就是说我们会节约这个成本，如果只是单独拿出来一项考虑可能这个费用就会很贵，如果你是把它综合一起考虑，因为系统会综合来平衡使用，就节约了成本，实际上很简单的一个形式。
这是外面的开敞空间。所有的木材都来自于被虫蛀过的那些木头重新处理过的，这个是废物利用。把这个切下来，经过一定的处理把这个木头拿过来用，它是不会再有疾病产生的污染的问题。我们把收购了森林，然后在把它放在这里建设这样的一个建筑物。问题就是我们怎么样去考虑做将来的规划，现在第一期已经完成了，第二期还在建设之中，当然有还有很多东西要考虑，将来的市场接受能力。实际上从刚才儿童中心里面学到一个经验就是，包括小学，包括教育的设施会影响到整个社区的一个发展。我们可以把这些放在建筑物里面，我们甚至可以花同样的钱建在别的社区里面去。如果是这样，在社区规模里面去处理污水的黑水，还有污水处理。相当于奥林匹克实际上我们这个社区也是一个邻里型的规模。
全球气候变暖，有一些困难和挑战发生，温哥华也是受影响的，不可分割的。所以如果其中一个系统发生问题，可能都会损害到整个城市的。所以我们如果你有这样的一个一个的邻里系统，至少你自己是一个安全的系统，你有地方去。我的经验是说，我们的水处理和能源处理最好能在一个小的范围里面去实现。这样也告诉那些承建商你在这里建了这样一个地方，可以把它移到另外一个地方去建。把它拿过去就是了，就相当于把这个建筑移过去，整个系统也移过去了，整个运营成本将来会很低，保养成本低了，因为你的系统已经完善了。随着我们每一期每一期这样的建设，我们会更有一些新的东西出来。还有我们当然会坚持我们的能够负担得起住房的政策，还有可持续发展的，当然我们还要挣钱。谢谢！
托马斯.穆勒：很高兴在这里分享加拿大的经验，可能有些东西跟中国也有相似的地方。就像刚才讲的绿色建筑的情况，可能有一些在加拿大也有发生。加拿大跟中国绿色建筑里面很大的一个区别就是，这里很多绿色建筑属于私人，承建商来做的，不来自政府。实际上政府在里面起了很多的协调作用，包括联邦政府、省政府、市政府，但实际上我们只是按照这个规则来做事。加拿大绿色建筑协会也是个NGO组织，所以它有一个使命就是要把相关的机构联合起来，去推广这个绿色建筑。实际上现在正在推广，加拿大绿色建筑师协会正在推广的这个东西就是美国LEED的绿色建筑标准。所以这个绿色建筑师协会是横贯整个加拿大的，被整个加拿大绿色建筑提供技术的支持。我这个报告主要是给大家讲一讲过去加拿大绿色协会做的一些事情，就是怎么样推动绿色建筑在加拿大的发展。
这是多伦多的市中心，市中心的其中一个部分，这个是金融区，很多银行的总部都在这里。你看到这里很多的建筑，包括你没有看到的建筑，以后我们会缴纳，实际上都是符合美国LEED的标准。很多建筑你看到都是获得美国LEED建筑很高的标准，包括金奖或者是白金。可以看到我们这里围绕高楼做的低层的建筑，包括新建的建筑，都是满足了LEED的标准，获得认证的。
这个建筑是三年前开张的一个建筑，这个是获得了美国的金奖，实际上这个建筑是在原有建筑上做了一个改造。他是把外墙材料给做了一些改变，还把里面的设备，特别是加热和冷的设备进行了一个更新。怎么样使这个建筑运营的更长的时间，实际上现在每5年评判一次这个建筑，到底节能节了多少，或者是节水节了多少，是一个动态的过程。
这个是多伦多的一个例子，实际上在加拿大的很多城市，包括很多温哥华很多建筑都是符合金奖或者白金奖以上的一个建筑，特别是新建的建筑一定要满足美国LEED金奖或者白金奖以上的标准。
这是多伦多和卡尔加里的一些办公建筑。
这是卡尔加里建筑大学的一个建筑，获得白金奖的。
这应该是北美最绿的一个建筑。
这是东海岸哈利萨克省的一个办公建筑。
从这个电厂转成了一个办公建筑，有些水来围绕。
这个是一个办公建筑，那个高层是个居住建筑，也是获得美国LEED认证，满足绿色建筑的标准。
这是在温哥华有一个规定，所有的新建建筑必须满足美国LEED金奖的标准。最重要的一个目标对于政府来讲，就是建筑要满足绿色建筑的标准。
这也是在北美或者在加拿大最绿的建筑之一，这是UBS可持续发展交互研究中心。这个是不能满足LEED的白金标准，而且是一个领先型的范例。
这个属于碳收集的一个建筑，直接跟下水的系统相衔接。产生电力，实际上下一代的建筑，将来加拿大会根据它来改造加拿大的建设。
加拿大是除美国之外第二个LEED做的最好的国家，目前有5000栋以上的注册建筑，还有2000栋获得LEED认证的建筑。LEED在很多国家使用，加拿大实际上除美国之外第二个国家LEED最广泛使用的一个地区。
为什么加拿大会发展绿色建筑这么多？是因为从政府和开发商的角度来看，这个都是好的建筑，而且也是迎合了市场的需求。而且加拿大比较冷，所以这个绿色建筑在加拿大的发展能更好适应加拿大寒冷的气候。
加拿大很多人愿意做志愿者，实际上是市场驱动的一个方向，很多人愿意做自愿者。自愿做推广，是市场带领的一种驱动，并不是像政府的行政干预或强制的，是自愿的行动。
实际上前几年大气中含二氧化碳的含量是350%，百万分之三百五的二氧化碳含量，实际上现在已经达到了四百，我们不希望这个再提高了。不管是政府，还是开发商都认为这是一个潜在的威胁，虽然温哥华是临海边这样的一个地区。实际上所有的东西，包括政府层面，包括商业都是仅仅联系的，不可能完全分开的。
这个图还是比较复杂的，我只是想说明这个影响过程。我们在原来谈问题的时候只看到了表面的现象，比如说红矾，或者是气候上升，海平面上升等等。并不是所有的人都对这个现象有所反映，很多人觉得这个东西可能跟我没有关系。
让我们转个视角，我们可以看看这个市场所面临的风险。我们可以从市场方面看，有一些控制率的情况。很多开发商愿意把注意力转到绿色可持续发展的建筑里面是有很多原因的。很多人看到，这个绿色建筑可以减少温室气体的排放，同时可以减少干扰这个气候上升。如果你不是一个绿色建筑，可能要花更多的时间去保养。还有租金的问题，而且你不能满足可持续发展基本的要求。加拿大很多大的，特别是办公楼宇都来自于退休金的支持做的建筑。因为这种绿色建筑是能很长的寿命，同时能够保证它长期的利益一个回收。因为这个钱来自于老年基金，所以这个钱使用要保证它长期的一个利用。所以等这些人退休之后，能够从建筑运转的过程中拿到他的退休金，过他的晚年生活。这个建筑还有一个好处，它的出租率很高，而且资金很高，而且运转费用很低。因为这个建筑是绿色建筑，所以在销售的时候价格也很高，所以他能获得更加好的回报。所以可能会考虑成本的问题，对绿色建筑构成一些障碍。我们做了一个调查，66%的被调查者认为，实际上障碍最大的属于成本。不管是美国还是加拿大还是德国有一个同样的担心，担心大的方向是一样的。实际上人们担心这个成本可能会上升0.9%甚至到29%，但实际执行的情况甚至会降低0.4%，最高不超过12.5%，就观念和实际有一个差别。实际上整体的观念是谁来投资，谁拥有这个建筑，这个更关键。所以是政府投资的一个长期的项目，还是办公场所的一个项目，要长期的回报。另外还有一个关于零售商的建筑，他需要很快从建筑立面拿到回报，所以不同的建筑，不同的拥有者，有不同的战略。从商业开发这个角度来讲需求量很旺。
我做了个调查，从这个绿色建筑立面获得的回报是怎么样的。第二个就是62%的售房者认为提高了整个建筑的质量。实际上这个也是提供了一个交流合作的一个场所，更加可持续。这个也是作为一个绿色建筑拥有者他期望的回报是什么。
这是一个商业的特征。我们列的一个比例，相对出租率要高，如果你这个都住满了，能拿更多的钱。如果这个租户能长期住就更好，如果这个租户住两天就搬走了，这就不太合适。你的租金会高。
左边这个最浅的颜色是加拿大的情况，是讲新的绿色建筑的商业回报的一个报告。这个就是在运营过程中，实际上在每年运营的时候能节约的运营。一年可以节约9%的运营费用，如果是超过15年的建筑可以节约17%的运营费用。因为你为了建设这个绿色建筑会投入更多的钱，但是一般来讲，8年之内就可以把这个多余投的钱回本，据我了解很多建筑根本不用8年，低于8年就把多投入的前收回来了。它的回报率是12%-15%，比股票市场还要高。
LEED的分级线在加拿大很重要，但是你要区分。就像我刚才讲的分级系统还有认证系统。73%的人认为我们要加入LEED的认证系统主要是为了创造更好的高效的建筑，因为它有一个调研的基础，所以我们应该超这个目标去做我们的建筑。第二个就是要提供一个既有市场前景和既有竞争力的优势。在同等市场如果你竞争会显现出你的价值。通过这个绿色建筑标准最终要形成一个产业的标准，整个系统的一个产业标准，从一个个人的角度出发形成整个人类系统的一个标准。
这个就是我们准备引入最新的美国LEED最新的版本，这个版本把注意力注意到材料的选材方面。我们从美国引入这个LEED认证系统我们到加拿大做了一些调整，因为加拿大有不同的气候条件，和不同的能源使用。当然美国和加拿大都是北美有很多相似的地方，我们可以称之为它是一个市场，但不是完全相同的市场。所以在加拿大我们用美国的LEED的系统是很好用的。加拿大在美国拥有美国地产最多的国家。
这个图表显示的是我们绿色建筑的发展，从三年之前到去年到将来的时候绿色建筑发展的趋势。因为绿色建筑很多从商业建筑里面得出这个结论，所以我们可以看到，包括它追求的一些内容。
上面那个部分是讲的商业建筑那一块，实际上从2010年大概是37%有60%以上的项目是要LEED认证的，到将来这个比例可能达到70%以上。我们当然期望再到三年之后超过70%。很多的企业会把建造绿色的建筑物当成是他核心的生意了。
从另一个角度讲，我自己的建筑和我的女婿自己买房子的时候，那家公司原来可做可不做绿色，到后来变成一定要做绿色。实际上这个就是怎么样启动这个绿色建筑的发展，这个绿色首先来自于商业本身的要求。同时政府也在这方面做了很多工作，包括制定一些政策来推动这个绿色建筑的发展，还有他们的投资，刚才讲的老年基金的投入，很多力量放在一起，使得绿色建筑在加拿大的发展呈现这样一个趋势。
我简单显示一下这些过程，可能说不定在中国也看过这个东西。
这是一个组织，叫做全球地产可持续发展的一个标记。这个相当于是这个调研，主要是来自专家机构的一个调研，包括你们需要一个什么样的可持续发展的一些战略、政策，还有一些目标，包括要采取什么样的行动来实施这些战略和措施，来达到你们的目标。包括什么样的工作框架、标准和认证系统，在你们的整个规划里面是使用的。同时，有什么样的最关键的一个环境的一些能够去量化，你怎么样去评判你达到这样的标准。这是一个非常全面的评判的系统，这个系统不光是来自于内部，而且有很多市民的参与，通过这个评判系统来看是不是就是可持续发展达到一个什么样的程度。然后这个投资商根据这个系统来决定他的投资方向。
过去几年我们一直谈到健康和福祉的问题，实际上新的LEEDV4这个系统里面特别关注了这一点。当我们看绿色建筑的时候我们会考虑到建筑物产带来的健康和生产力的一个提高。这是一个很早以前的学术报告，这里面讲到74%是提高了健康和生产力，是里面的雇员们。如果你是个雇主，你肯定投资最大方面投到了雇员身上，不会投到这个建筑物里面去。考虑到你的心情如何，你的舒适度，你还可以健身的这些，采光，你的食物，食水，呼吸的空气。这是一种全新的一个建筑的体验，在这个建筑里面你的食物也是由这个建筑来提供的，而且这个事物是属于有机的食物，所以这是一个新一代的一个建筑。在德国，如果你是抽烟的你就要付出成本，如果你是不抽烟的就可以得到利益。
这是一个相对比较大的规模的城市发展的地区。这是叫做生态区域。实际上我们怎么把小范围的一些可持续发展的一个东西把它扩大化放到社区里面，甚至更大的一个范围。实际上我们也做了好多可持续发展的规划，但是关键怎么把这个规划落实，去实施是很关键的，在加拿大也存在这个问题，可持续规划很难实施，因为牵扯的面太多了，包括你要考虑交通的、生态的、住房的，所有这些东西都要考虑。所以我们怎么样从比较低的一个角度出发，使得可持续发展规划能变成现实，而不是仅仅是一个规划。在北美很多城市已经在实施一个战略，就是怎么样把可持续发展规划真正变成可实施的，从一个小的角度出发来做这个事情。
这是多伦多滨水地区一个再造，也跟温哥华这个例子是一样的，怎么样把原来这样一个地区，改造成一个全新的，而且属于可持续发展的一个区域。非常谢谢！
迈克尔.冯.豪森：我这里有10页简单的一个报告。感谢你们的参与！我这里想谈的就是这样一个系统，就是绿色系统。今天下午我们听了很多，包括有不同的尺度，有从社区的，有从建筑的，我现在想讲的是一个完整的系统。
这是联合国秘书长潘基文说的一句话“我们可能曾经呼吸过含百万分之四百多二氧化碳空气的第一人”，意思是这个不能再持续了。我们从建筑节能里面可以减少40%的温室气体的排放，这也是我们要做的。就是从建筑里面可以减少40%，如果加上土地利用和交通可以减少另外的40%。我们改变我们建造建筑的方式,改变设计城市的方式，我们使得这个城市更加紧密，然后更加可步行，我们把自行车请回来，如果我们做到这些，我们可以把温室气体的排放减低80%。这就是我们一个新兴的世界可以减少80%的温室气体排放，怎么样做到这一点。
这是我正在做的一个项目----new town center,是一个中心。这个和公交系统站是相衔接的。有三个系统，社会的多元化，实际上是环境的融合。三个字母的开头，这样的一个趋势。就是和经济的，还有环境的可塑性联合在一起。所以经济上要有商业发展的动力，建设绿色和健康的环境。当然,我们还要建设一个多元化和安全的社会。所以这个是我所说的三个主要元素的一个融合，第一个我们想有更少的能源消耗，更少的浪费，用更少的水，减少我们的小汽车的使用。另一边，我们比较舒适，主要是在家里的感受程度。更多的自然光，把更多的自然引到城市里面来。我们希望更加的密集，但是更加的舒适，减少生态足迹。
在加拿大我们当然希望引入更多的公共交通，并且更多的步行。如果把这两个放在一起，我们叫做高的生态城市的一个IQ。
第一个从商业角度来讲，我们希望创造健康的、舒适的这样一个环境。实际上合在一起可以提高我们的生产力。第二个，我们要减少非可再生能源的使用。然后要使用更少的基础设施的提供，这样形成一个高效的,高价值的这样一个东西。这就是我们绿色的价值。在现有城市的基础上设计了这样一个中心区。我们有7个聪明的生态城市的系统，一个是大气、土地使用、用水、废物处理、能源供应、交通、还有健康和文化。
实际上这就是我们在规划里面讲的支柱平衡，在我们这里安排了15万的工作机会，同时安排了15万的居民，所以实现了就近工作。所有的这些东西结合在一起就是我们绿色竞争的体现在哪里？这是我们的责任，去引导这样的变化。通过我们的努力，特别是我们规划师和建造师的努力，在建筑和小区里面慢慢实现，使得这个绿色。我的理念就是绿色，我们表面谈的这个绿色实际上有更多的价值，有更高的价值。我们能做的更好，实现我们的理念。刚才托马斯讲的是生态，地区，我这里讲的创造更高效的社区。有高的经济价值，高素质的生活，能工作生活的健康环境，在同一个地方可以工作、生活和居住，还有娱乐。就像刚才前省长讲的，到最后我想说一下温哥华，温哥华在绿色城市建设领域在全球是一个领先的一个城市，我们也做了一个规划，到2020年成为全世界最绿的一个城市，而且我们还有一个行动的规划。这里面包括能源和废物的处理，公共交通，可步行性和绿色建筑等等，这些合起来，我们在2020年实现温哥华变成全球最绿色的城市目标。当然是高质量的生活，谢谢大家！
魏建国：尊敬的各位嘉宾、各位朋友、女士们、先生们大家下午好！非常高兴参加由中国房地产研究会人居环境委员会组织的加拿大绿色人居专题考察活动。并在这样一个美好的下午与加拿大各位知名学者和教授分享绿色城市的重要话题。
绿色是生命之源，也是当前中国房地产业发展转型的重要命题。在中国政府的宏观调控和市场倒逼下，越来越多的房地产企业已经切实认识到中国的房地产必须摒弃粗放的发展模式。我们可喜的看到一些多年来坚持绿色发展战略，走差异化竞争的企业，已经得到了市场的充分认可和回报，当代置业集团就是我们当中的佼佼者。中国在未来的20年仍处在城市化的快速发展阶段，每年仍有超过一千万的人口进入城市。应对如此严峻的挑战，我们不仅需要中国智慧，更需要汲取世界经验。通过此次绿色人居之旅，通过今天下午如此高规格的交流会，我们可以深入学习和借鉴加拿大在发展绿色城市和绿色住区建设方面的先进经验，通过中国房地产业健康发展。
最后，再次感谢中国房地产研究会人居环境委员会的精心安排和组织，感谢西蒙·弗雷瑟大学以及迈克教授的盛情接待，真诚地欢迎你们到中国山东做客，向中国古代的圣人一样登临泰山，感受中国的历史与文明。谢谢大家！
王涌彬：尊敬的麦克省长，尊敬的迈克尔教授，各位女士、先生们大家下午好！非常高兴能够在这样的一个非常美好的季节到SFU来交流。绿色城市现在是一个世界性课题，在我们中国这个题目其实也是非常严峻的一个话题。因为我们这些年的发展速度非常快，而我们现在面临的形式仍然是城市化的速度没有减弱，还是在一种快速发展当中。所以我们非常希望利用这样的一个机会，和加拿大的同行一起探讨绿色发展的话题。
我今天跟大家分享的是有四个部分：第一部分介绍一下我自己和我们这个机构。我们这个机构CCHS是2002年创建，我们在中国属于一个NGO组织，是隶属于住房和城乡建设部这样的一个组织。我们在全国有非常多的会员基础，我们最主要的研究思路是从绿色建筑开始，然后我们也研究绿色住区，再往上一点我们还研究绿色城镇，还有就是我们在和地方政府一起做人居环境的共建城市。我们和美国的绿色建筑协会也有很好的合作，我们这个机构曾经出过一本书就是《中美绿色建筑评估标准比较研究》。
我在2006年到加拿大参加过一次世界发展城市论坛，那是联合国人居署主办的。我们在国内，还有国际上有很多合作伙伴，这些伙伴也很有名气，包括美国绿色建筑委员会（USGBC）。这是我们做研究的一些基础，在我们国家这些年房地产的发展速度非常快。这个蓝色的部分是我们每年房地产的销售的面积，这个红色的线是我们现在城市化的水平。大家可以看到我们实际上现在中国的城市化水平刚刚超过50%，可能加拿大的水平大概接近90%了。所以我们还有非常大的发展空间。如果我们还是按照以前的发展思路，那我们可能会有更多的悲剧发生。所以绿色发展是我们现在的当务之急，在中国现在普遍的观点是房地产业的黄金时期已经过去了，而我们下一步速度会慢下来，但是发展的质量会高起来。我们现在不论是企业还是政府，还有一些民间的机构，也包括我们的市民，普遍的追求一种绿色的发展和绿色生活。在政府层面提出了这样的一些发展思路，包括农业的现代化、新型的工业化、信息化和城镇化，目前我们又提出了一个叫做“绿色化”，我们现在是“五化”发展。我们这个CCHS我们做的这些工作就是在这种绿色发展的框架下面做了很多具体的工作，下边我介绍我们做的这些工作。
从2004年开始，我们研究绿色建筑，但是我们的城市发展的方式可能是规模非常大，所以我们入手的点是从住区开始。因为我们每一个开发商，每一个企业开发的项目都是非常巨大的。我们通过一系列的研究比较，推出了中国的绿色住区标准。当时这个标准的推出是我们对美国的LEED体系做了比较深入的研究。对欧盟的一些绿色建筑的标准我们也做了一些比较，但是中国有中国非常特殊的特色，我们传统的文化，我们传统的居住形态和西方不太一样，所以我们的标准体系有七个大的部分，和LEED以及其他的一些体系可能有比较大的差别。比如说今天上午参观的是一个开放的社区，但是我们中国的很多社区是封闭的，它的管理，它的运行模式都有比较大的差别。如果教授有兴趣我们可以深入去聊这些具体的标准内容。
我们作为一个NGO组织有我们比较独特的运作模式。我们这个《绿色住区标准》做了有一百个这样的试点项目，在全国七十多个城市做了这样的一百个试点。实际上我们做的这些试点多数都是和企业合作的，帮助这些企业做了很多绿色方面的基本工作。这一百个项目的规模大概可以满足三十万人居住。我们现在正在在全国推广我们的《绿色住区标准》。
这是我们和一些企业合作的一些模式，刚刚提到的MOMA这个项目，在UBC这边它也有一个项目。我们除了和企业合作做这种具体的绿色住区项目以外，还在做更大的一些工作，比如我们在城市层面推广绿色城市这样的体系。因为在中国的城市化进程当中，政府起的作用非常大。但是我们现有的规划体系对“人”本身的关注还是相对不足的，所以我们正在研究一种新的体系，我们把它叫做“人居规划”。这个体系现在还在完善当中，最主要的是我们用双重的视角来分析这个城市，一个是政府视角对城市发展的规划；另一种是老百姓对城市的需求。我们要把这两种不同的思路对城市的需求结合在一起。同时，我们还要把这样的一个体系通过全民的行动把它落实下来。这就是我们做的叫“双重视角”+“综合规划”+“全民行动”的一个规划体系。具体的内容会包括三个方向，第一个是编制一个完整的指标体系；第二，要作提出一个政策建议；第三，我们还要编制一套行动指南。第一部分的指标体系未来会升格成国家的标准；第二部分主要是政府提供政策咨询和建议；第三部分行动指南主要是用于政府主导下的全民参与。这种模式其实最核心的还是由政府来主导，也就是说我们这个NGO组织和政府再加上企业，再加上公众，我们多方参与的一个体系。
后边的这些图是我们和一些城市合作的案例，包括内蒙古乌审旗，包括江苏省江阴市，这两个也是内蒙古的，鄂尔多斯和二连浩特，还有山东齐河这样的一些城市。目前因为我们力量有限，我们合作的城市还都属于中小城市，当然我们也非常希望有喜欢这个题目的，喜欢这个方向的，我们能够大家更广泛一起合作，我们可以把这个体系更加完善。
总体上，我们中国在绿色发展这方面起步还是比较晚的，我们有很多需要向一些发达国家学习的地方。非常希望能够有更多的同行参与到我们的工作当中，非常感谢迈克教授上午带着我们看了那么多，那么好的项目。谢谢大家！
窦文章：尊敬的麦克省长、市长，各位专家，首先自己介绍一下，我是来自北京大学的一位学者，主要是研究规划和旅游发展方面的，同时我也是人居委专家组的成员。非常高兴今天上午迈克尔教授能带领我们去参观两个非常好的成功的绿色项目。
今天我和大家刚才讲的主题可能相比起来更宏观一些，主要是讨论在新常态下的中国房地产市场发展趋势，以及这些趋势对城市规划的影响，我想宏观发展趋势对规
划的影响是非常大的。在这里有一个关键词叫“新常态”，我不知道迈克尔他们是否知道“新常态”的意思？因为在中国都在讲新常态，主要是讲的美丽中国，我们
增长速度要稍微降低一点，但是转型质量要提高。
今天我们讲的美丽中国，还有一带一路的战略，其实都是跟这个题目有关系。亚洲投资银行也和这个占了一部分，今天我们分享有三个方面的内容：第一个是中国房地产发展趋势；第二个是进一步的细分市场；第三个它的影响是什么？
我从四个方面来讨论房地产市场发展趋势。第一个是政策环境。主要是几个关健词一个是“去库存”、“促消费”、“稳增长”，这是我们中国房地产市场的主导方
向。从去年的第一季度开始，行政化的市场越来越弱，而市场手段越来越强。第二个是市场的动态，我们看这些数据显示出许多城市的房地产价格在下降，就是微
跌，尤其在一线城市的成交量在回暖，那么房地产投资，增长也趋于放缓。蓝线表示的是月成交面积，红色表示的是季度的成交面积。我们可以看到，国家在“国十
条”、“国八条”、“国五条”都是在打压房地产的价格。但是近期我们可以看到，通过央行降息的手段，在提升房地产。
这是一个市场的动态。那么说企业自身的发展，除了我们把库存量降低，控制目标和增加率，这是一个基本的企业对策。但同时寻求转型，企业的转型。比如说通过一些高科技，通过移动互联网的手段来提高自己发展方向，或者把移动互联网的技术带到房地产发展新兴的业态。
这个图是全国大概15家比较好的企业，他的销售金额、月度目标，我们可以看到除了首创置业，因为这个是经济适用房，其他的都是保持在10%的增长率，也有
企业是负增长。大家可以发现首创置业40%，为什么这么高呢？因为它是保障房销售比较高的一个增长率。所以说通过前面的分析，未来2-3年之内我们行业
看，它的回暖的迹象虽然是有，但是我们觉得还是中长期面临结构性调整，也就是说企业的变革之路是比较漫长的。所以我们觉得还是比较白银时代，还是这样的一
个趋于下缓的趋势。
那么，总的来看，在一线城市趋于平缓，略有上涨，但是在二线、三线城市，面临很大的一个调整期。这是我讲的第一个问题。
第二个问题，我主要是对一些细分的市场做一个简单的描述。因为这个是房地产或者说我们规划的一些新的发展趋势和方向或者是重点。大家都知道我们在中国大概
从90年代中后期在全国建了许多的高新区域，比如说高新技术区、工业区，或者叫开发区，建了很多这样的，以工业化背景为条件，以产业为依托这一些空间，我
们叫园区的空间，就像上面我们参观的，大概就是这一个比较典型的代表。比如说像港口县的园区，我们城市里面也有园区，还有我们图里面表现的在郊区划一块
地，然后就成了园区，所以这个很多。因为工业地产消费者总是这些客户，主要是公司、企业和个体，它和房地产不一样，不等同于住宅，这是很大的一个特点。所
以目前这样一个发展的方向，目前还没有停止，还处于增长的趋势在中国。
在中国目前出现两大类的工业地产，第一个是工业厂房，标准化的定制厂房，还有工业园区，这是两大类。所以说工业园区里面又包括综合工业区、科技园区、物流 园区、专业园区和企业总部这些类别。这些工业地产的发展趋势，我们觉得从一般到一个更多的办公楼宇结构形态的调整，现在变化很大。所以今天上午我们参观的 GRANVILE ISLAND对我们的启发很大，它的业态丰富多彩对我们有非常好的启发。因为现在这些工业产业地产发展都面临一个业态比较单一，所以说现在这个发展方向都 是多业态的调整。所以这方面绿色建筑的标准将来也成为一个很重要的重点，一个重点要改造的地方，这是第一个。第二个就是养老地产，在中国市场比较巨大，当 然我们叫养老地产。
加方提问：养老地产的具体概念是指把以前居住改进成养老，还是什么意思的养老，能不能再解释一下。
窦文章：后面我会提到养老地产具体概念，就是会有一些把原来居住变成养老地产；还有一部分是新建的。大家知道我们预测到2050年老龄人口达到4亿之多，也就是说30%之多，现在大概是这样的规模。现在是从20%到2050年的35%。所以这个养老地产来源于刚才讲到，一个是已有的要做一些改造，但是更多的按照国家这种会圈一些新地，一块新的地产出来专门做养老。
这个是养老地产的分布，在国家的三个区域，环渤海、长三角和珠三角，有许多专门以养老地产为核心的企业或者是地产形成。目前养老住宅的模式大概有这么几个方面，一个是企业盈利的，一个是政府福利性的。其中企业型包括老年公寓和老年社区，但是目前因为养老地产的发展盈利模式很难，将来是一个趋势。因为这里面不同类型它的收益模式不一致，所以将来这个里面做绿色的，环保可能就会有难度，因为它的引领模式并不是很清晰，一方面靠政府补贴；另一方面靠自己市场运作，这个有一个不公平的一个战略现象，所以这方面的预测，规划和绿色建筑可能有很大的难度。
第三类就是现在在中国大陆比较热的就是旅游地产，我们叫旅游综合体。比如说大家知道主题公园就是迪士尼，或者我们看长隆公园，这是第一个，主题公园型的。第二类就是滨海度假型的，像好多好的小岛很多，马尔代夫、巴黎，包括在温哥华都有很多度假型的。在中国现在还有一个很大的一个发展迹象叫城镇化改造，特别是以乡村文化，乡村小镇，在城市化改造当中出现的一些旅游地产的一些类型。现在目前我们叫做城市化的改造过程当中对上万个具有特色的小的乡村可能会面临很大的威胁。这其实是现代化和传统文化的冲突，产生主要的焦点。还有一些山地度假，也是做的比较成功，像万达。旅游地产的类型在国内比较热。因为旅游地产在中国，因为中国的差异性很大，所以旅游的景区很多。现在在旅游景区当中做旅游开发这种热度是不减的，所以矛盾也很大。所以说我们讲绿色建筑、绿色环保，并不是在城市的住宅里面，而我刚才讲到的工业地产，讲到的养老地产和旅游地产，在中国都面临这样的问题，但是这方面的绿色建筑的规划考虑也要列入到我们的试点范围之内。
最后一类，讲到了关于城市综合体，我们叫做城市商业综合体。把商业住宅、办公、餐饮、会议一体，大型的商业综合体，在中国的大城市都有这样的，以万达为代表。在中国的许多新区的开发都借鉴了综合体的模式，有高套住宅，有花园，有购物中心，还有公寓，都在5万平米以上。所以这样成功的案例也很多，在中国大陆许多一线城市都在做这样的综合体，更糟糕的是在二线、三线城市也在做这的大型综合体，这可能对于我们建筑绿色环保的要求越来越高。
北京有三里屯，这是一个老的社区的改造。我们叫酒吧一条街，原来是个非常传统的街区，经过改造以后变成一个高档的时尚社区。所以说在中国的大陆，现在我们叫做有许多老的城市，但是叫老的新城，和我们在美国看到的叫新的老城有一个很大的反差。
最后一个问题，这样的一个房地产发展的趋势，对我们城市规划，对绿色建筑的标准有哪些影响？我觉得以北京、上海这两个地方简单谈一谈我的一些观点。像北京和上海都超过两千万以上的大城市，的确发展有很多的集约化的一个好处，但同时我们知道在上海、北京有许多要反思的一些地方。
这两张图是上海新一轮的城市规划。
这是北京的新一轮的总体规划。
我们知道上海的城市发展，大家都知道，发展从一个小的像温哥华一样因水而产生的一个城市，现在我们成了一个多层的工业格局。左右思考有几个方面，第一个方面，城市空间的发展方向有变化，我们怎么样和城乡结合非常好，这是第一个我们要反思的。第二个就是城市发展的资源，受到一些资源约束，比如说土地的、水的这些问题。所以刚才王会长讲到的叫绿色城市规划，就是将来要介入到这里面去。
作为北京市的发展，刚才看到总体的规划，主要是东面、西面，一条扁担两条区县。北京城市这么多年我们觉得有几个误区，第一个是对城市肌理的保护做的并不是太好；第二个对城市道路的宽度无限制扩张，而且两边做一些防洪建筑，和传统文化的碰撞和冲突产生了很大的矛盾；第三个就是因为胡同的拓宽，使得北京原有的一些地气丧失了，比如说像刚才说的三里屯，还有鬼街，这些老的胡同就失去了。因为时间关系，我就讲这么多。但是我想综合房地产发展的方面，和我们细分的一些市场，都对我们城市发展的规划有很大的指导意义，宏观影响。谢谢大家！
陆泽荣：我来自我介绍一下，我来自北京绿色建筑产业联盟，这个联盟实际上是一个协会，是经北京市民政局批准的一个行业组织。今天我跟大家探讨一下中国的建筑现在掀起了一场绿色革命，我们就目前中国绿色建筑发展的一些现状，一些政策，包括存在一些问题，以及未来的一些商机发表一些看法。
第一个问题，我给大家讲讲中国在绿色建筑发展现状方面，也就是说到2015年，中国的绿色建筑的面积计划要达到10亿平方米。那就是20%以上的新城镇的新建建筑必须要达到绿色建筑标准，这是现在政府的计划。也就是说，国家的国民为了健康、舒适，包括提高生活品质方面，最近这三年时间，国民对于绿色建筑的需求每年都在按照10%的速度在增长。在中国绿色建筑发展比较好的一些省份，大概是北京、天津、上海、广东、江苏、浙江、四川、山东、贵州、广西、湖北、山西、台湾、香港、河北、辽宁、海南、重庆、内蒙等地，在这个绿色建筑基本上在我们国家全面进行铺开了。在中国的绿色建筑建造在质量和运行效果方面，首选的就是下面这十几个省，比如说像北京、天津、上海、广东、江苏、浙江、四川、山东、台湾、香港、河北和重庆，这几个省相对来说绿色建筑发展比较好一些，比较快一点，效果也比较明显。
前面讲的差不多就是中国绿色建筑的一个发展现状。
目前来讲，我们国家为了发展绿色建筑出台了很多政策，包括一些引导性的政策、补贴性的政策、强制性的政策，以及《绿色建筑评价标准》体系，也通过第二次修改，做的比较可以。
在引导性的政策方面，自从2014年开始，政府的投资的一些公共建筑，包括公益性建筑，还有直辖市包括计划单列市的一些省，还有一些省会城市，它的保障性住房都要全面执行《绿色建筑评价标准》，就是中国的绿色建筑标准。到2015年末，我们要求要达到10亿平方米绿色建筑的建造面积。计划到2020年我们的绿色建筑要占新建建筑面积要超过30%，那么一些补贴性政策，比如说像对于符合绿色建筑、生态城区，这样符合条件的，要给予资金的补贴，一般补贴基准在五千万人民币左右。
中国的《绿色建筑评价标准》分为三个星级，一星级算是最低的星级，就我们国家来讲，目前要求强制执行的是建筑标准还不给予补贴。那么，二星级和三星级，三星级是最高等级的，二星级算是中间层。三星级国家财政补贴每平米大概是80元，地方的财政补贴是40元-100元之间。为什么说是40元-100元。有些省地方财政不能富有的时候补助的比较多一些。那么，二星级的补贴是国家财政补贴每平米45元，地方财政补贴22.5元，这样的一个区间。
在强制性的政策方面，2013年国务院颁布的一号文件里面有一个叫做《绿色行动方案》，是我们国家力度最大的一个行动方案。还有住建部颁布了《关于进一步推进公共建筑节能工作的通知》、还有《加快推动我国绿色建筑发展的一些实施意见》，以及住建部建筑节能“十二五”的一个专项规划，这些都是属于强制性的一些政策性文件。
我们发展绿色建筑的重点和任务是，切实抓好新建建筑的节能工作，大力推进既有建筑的节能改造，开展城镇供热系统的改造，推进可再生能源建筑规模化应用，要加强公共建筑节能管理等一系列措施，目的是为了让中国的绿色的建筑更加规范的去发展。
我们现在可以看见的是，中国的《绿色建筑评价标准》体系涉及到七大方面。这个评价体系相对于来说是2014年重新进行修订过的一个新的评价体系。它相对于我们2006年颁布的标准体系，在标准上面提高了很多。我们现在国家绿色建筑标准也和美国LEED标准做了一个对比，我们国家三星标准比LEED北京标准尺度更加高一些。
我们国家尽管出台了很多政策，也有标准，但是在绿色建筑发展过程中还是存在很多问题，需要去解决的。第一个问题，我们一直在研究的问题就是说，我们国家人虽然很多，但是绿色建筑的起步比较晚，相对于这种专业技术人才的资源比较少。第二个问题，建筑材料的这种检验和推广也存在一些问题。在科研的成果推广，包括技术研发，同样也存在一些问题。还有一些问题就是说，消费群体和开发商之间的利益不对等，也发现了一些问题。那么就专业技术人才方面，比如说像我们国家的高校，关于绿色建筑方面还没有专业的学科，所以从学校来讲，输出的人才数量是有限的。在前5年，国内的高校基本上没有对口的绿色建筑方面的一些技术人才，这个专业技术人才。在专业的培训实验基地也比较少，也没有形成人才的配送规模。就目前来讲，中国的绿色建筑的从业人员，需求是比较大，但是社会的人才市场还是需要去培养，有些不一定是特别想去学习。还有，我们作为中国的绿色建筑专业技术人才，细分各个专业科目，比如说像规划、设计、施工、运行、检测，包括材料，这几个方面需要协同性比较差，没有完全形成一个系统，都是在各干各的，规划在干规划的，设计在干设计的，施工在干施工的，没有把它形成一个完整的系统。
还有就是信息不对称，就是新技术、新能源、新方法，也需要有效整合在一个平台上，形成共享共有这种机制。有些技术是为了知识产权对他这个技术实际上是一个保护，我有这项技术不愿意交给别人。
基于这些原因，导致了我们目前专业技术人才不能完全满足中国绿色建筑发展的需要。从建筑材料方面来讲，首先是在资金投入方面不足，建筑材料一个是在研发阶段、生产阶段、销售阶段，包括使用阶段资金投入方面都不足。在我们这个观念上面有时候有些时候有些陈旧，比如说盲目地追求经济利益，忽视社会效益，社会利益，有些建筑材料纯粹是伪绿色的，也有这些问题存在。
在政府监管方面有一些发力，专业的检测人员专业知识需要升级，对于我们现在的建筑材料也应该是缺一些有效的监管机制。对于一些特别好的一些新兴的建筑材料，不能有效像市场去传递，所以应用起来也比较缓慢。我们通常叫号召力不够。另外一个，在建筑材料的研发方面，规模化效应需要培养，包括社会企业的研发生产规模，只是在处于一个初级阶段，比较难以形成一个良性循环。所以，在某些方面来讲，品质不一定是完全可以得到保证。
在研究方面，我们都是做学院派的，通常情况下，我觉得注重理论研究，成果转换率特别低，这也是一个问题。在建筑应用科学研究方面都来自于民间自发，所以它的研究能力和投入，包括资金投入都有限，所以研究成果有时候价值品位不是太高，所以投入还是有一些问题，需要政府在应用科学研究方面要做一些大的投入。有些比较好的研究成果，其实在推广的渠道方面也不是特别畅通，前沿的科研成果市场化进程比较慢，不能迅速发挥作用，产生社会效应。这也是一系列问题。
在消费群体和开发商之间存在一个利益不对等的问题，比如说开发商注重经济利益，购买的受众在购买绿色建筑产品的时候，通常情况下不考虑开发商大的投入，基本上他觉得没有太大的关系，目前是有这样的一些问题。
从政策导向方面，现在国家对一些补贴都是为开发商补贴的比较多一些，对购买消费市场的消费者来讲没有实质性的补贴，所以这样投资者占了一个绝对的优势，消费者在选择范围不是太宽。我们国家现在发展绿色建筑大大小小的问题还是存在不少，因为我们绿色建筑发展也是最近十年，发展的比较快一点。那么，正因为有这些问题我们感觉很多的商机，比如说在人才培养方面是一个商机，在新技术革新和绿色建筑材料方面已经形成了一个巨大的市场，也是一个商机。在消费市场已经形成了理性消费的新格局，也是我们中国未来绿色建筑发展的一个大的商机。那么，我们在专业知识升级和人才培养需求进入了一个高潮期，就现在来说。
第二个，中国有13亿人口，形成了一个巨大的消费市场。市场需求决定了商业的投入价值，所以未来中国的绿色建筑技术和绿色建筑材料的市场已经形成了规模化效应。到2020年每年要节约3.54亿吨标准煤，建筑节能要承担国家节能总目标的30.7%。我们国家现在的既有建筑有400多亿平方米，95%的建筑都是属于那种高能耗的建筑，所以这些建筑到要进行改造，所以技术和建筑材料方面的市场比较大，这也是因素之一。从消费角度来讲，我们现在的消费者追求这种舒适、安全、健康的生活品质，他也希望去购买或消费绿色建筑。
总之来说，中国的绿色建筑发展是迎来了历史性的一个新的机遇。这些观点只代表我个人的观点，各位在座的都是专家，国内来的都是一些大专家，包括我们加拿大的各位专家，我只是代表对我们国家绿色建筑的一些观点和看法。事实上，观点和看法确实存在着，假如说我在这个地方说的不是特别妥，请大家包含。谢谢大家！
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