一、三井不动产发展历程
三井不动产(Mitsui Fudosan)是日本最大的综合型开发公司。
自1941年创立以来，除支撑日本高度发展的临海开发事业之外，三井不动产还在日本第一栋超高层大楼的开发，市中心的大规模再开发事业等各个方面始终领跑日本，并不断挑战超大型项目。三井不动产通过时间的沉淀，以提升价值的方式，推进“逐年优化”，开发的办公大楼、商业设施、酒店、度假村、商品房、租赁房等，均标榜“JAPAN QUALLTY”(日本品质)。
是三井不动产的开发理念。“&”，象征着“共生共存”、“多元化价值体系”。不是以“二者取其一”的方式对开发与环境保护等看起来相互矛盾的概念进行选择，而是使其和谐共存，努力实现多种价值观的结合。这种和谐共存，既包括项目与周边自然环境的“共生”，也包括建筑本身与客户需求的“共生”。
三井不动产的事业发展，与日本经济的发展轨迹紧密相连。
1、50年代，在城市从农业向制造业转变阶段，开启日本的摩天大楼时代。
战后日本迎来经济的快速发展，缺乏一些宽广舒适的写字楼。三井建造了日本最早的摩天楼-霞关大厦（36层），打破了日本由于地震多发而不能建造摩天大楼的旧观点，并且成为日本租金最贵的写字楼之一。
2、70年代，经济稳定增长期，以提供优质城市住宅为己任。
进入70年代，日本进入了经济稳定增长阶段，人口不断涌入城市，城市化比例达到了50%，由于生活水平提高，人们对高质量住宅的需求也逐渐加大，提高高质住宅的供给成为当时的一大课题。为了迎合人们对高水平住宅的需求，三井公司开始多元化发展，进军住宅产业。
在郊外大规模开发绿地充沛的新城，以及高层公寓，向人们提供更多的高品质住宅。
3、80年代，引入街区规划理念，开创房地产的综合开发模式。
进入80年代以后，三井将街区规划这一概念引入了房地产开发项目，开始从事集高层建筑，商业设施绿地和公园于一体的综合性开发。通过创造城市价值来提升不动产价值，影响力最大的项目是2001年开始建设的东京中城项目。
同时三井预见到汽车普及的时代即将到来，在郊外建造了大型购物中心，并先于其他公司率先引入了欧美商业Outlets，为已经开始感受到富裕的人们提供新事物，创造新价值。
4、90年代后，建立房地产与金融结合的新型开发模式。
90年代，日本遭遇历史上最严重的经济危机。经济下行之后，以往以地产抵押的银行贷款开始急剧萎缩，但另一方面个人手中闲置的资本仍然很多，根据当时情况，三井通过房地产信托方式，将个人资本绕过银行引入房地产市场。
二、三井商业产品体系划分
在发展住宅事业20年后，三井开始布局商业。其商业开发的理念是： GrowingTogether，和顾客、入驻商户一起成长，建设更美好的街区。
在理念指导下，三井商业的开发目标是为市民提供“家庭生活方式解决方案”、“富裕的休闲时间”，为城市创造“城市核心凝聚的魅力场”。在项目开发阶段就虚心倾听顾客建议，注重创造充满新发现和新体验的空间，让商业成为度过充实时光的场所。
目前三井的商业产品共有三类：Shopping Park、OutletPark、城市型商业。
1、Shopping Park—社区化商业中心
以啦啦宝都为代表，从领先时尚的流行服饰到非日常的娱乐设施、加上满足各种需求的“区域性商业设施”，具备日常购物、医疗和教室等服务功能的“Life Style Park”。与周围环境相协调，为顾客提供生活方式建议，繁荣城市，成为地区交流的核心。
2、Outlet Park—“时间消费型”购物城
通过开展奥特莱斯厂商直销店，同商品和服务一起，提供优质高尚的名牌购物。此外，配以娱乐性的设施设计、充实活动、美食等购物以外的魅力项目，实现“时间消费型”奥特莱斯购物城。
3、城市型商业— 活力都心型商业
在城市中心打造高档的商业设施，根据各个设施的理念而开展的独此一家的店铺、包含新营业形态在内的颇具个性的店铺阵容，为上班族、生活在城市中心的顾客，提供多样的生活方式。
三、三井不动产在新城商业方面的实践
商业是三井不动产核心的竞争力，在助力三井新城扩张的过程中实现模块化。在建设大都市周边新城的实践中，三井确立了三类商业驱动的模式。
１、家庭生活型带动：早期通过公园式、家庭休闲的购物公园的建设，吸引了很多年轻家庭的入住。
千叶柏叶新城，紧邻筑波快线，是三井打造的未来城市样板，是健康长寿都市、环境共生都市和新产业创造城市。
此类新城具有产业基础，人群较为明确。因此，商业的作用除了满足生活需求外，更重要的是为产业人群和居住人群提供舒适的休闲、交流空间，发挥粘合剂的作用。
2006年11月，三井在柏叶新城核心区率先做出商业——家庭购物公园lalaport。通过商业，吸引了大量年轻家庭的入住。整座商业呈现公园式商业设施，除购物外，还有医疗、教室等生活功能，为顾客提供生活方式建议。
商业公园式的休闲调性鲜明，强化了城市形象魅力。
公园式的购物环境，强化了新城的绿色概念。此外，还有环保设施，屋顶农场、屋顶庭院、太阳能光板等。这些都是将“环境、健康、循环”的理念具体化的产物。
提供商业设施之外的休闲交流空间
商业内外设置很多交流空间，包括中心广场、美食广场等。这些空间，成为展开街区建设活动的社区交流据点。商业成为城市展现凝聚力、生活魅力的地标场所。
2、旅游目的型带动：早期通过差异化主题、目的地性质的奥特莱斯购物公园，吸引很多大都市人前来。
奥特莱斯是典型的、能在远郊城区位成功大量客群的商业设施。其具有品牌产品、休闲购物环境、高性价比的叠加优势，也是新城前期最能带动人气的商业设施。
幕张新城，位于东京和成田国际机场之间，距离东京20公里，以会展为核心的城市新都心。在城市核心区，聚集众多商业设施永旺、家乐福等，其中奥特莱斯是最聚集人气、差异化的休闲购物设施。
幕张奥特莱斯于2000年10月开业，占地4.3万平米，以“都会中的花园”为概念建成，像座绿意盎然的花园，是离东京交通最方便的一家。好逛好买度仅次于富士山下的御殿场插座及轻井泽的出路。
3、专业组合型带动：在离大都市更远的新城，通过打造复合磁力、人群全覆盖的商业组合，吸引更多的人。
对于前期没有产业导入的远郊新城而言，如何把磁极做强，实现对多元人群全覆盖，是构成远郊新城引力和持续发展的动力源。
新三乡新城，距离东京市区40分钟的路程，是由三井开发的LalaCity，于2009年开业。项目是集IKEA、Costco和Lalaport一体的，附有住宅开发的娱乐购物新市镇。
LalaPort是家庭化、主题化、娱乐化主力店
占地8.5万平方米，拥有178家店面；以接近当地生活为主要概念，作为家庭娱乐购物与日常生活结合的中心，此外还有豪华客车主题公园、水族馆等。其主题化的业态及巨大规模，吸引东京人。
IKEA是世界最大的家具店
占地5.7万平米，是世界最大的店，也是设计感最强、性价比最高的店，尤其是儿童成长的每个阶段的家具都能在这便宜的买到，自开业以来人气一直很火爆。
美国COSTCO
大型仓储超市，占地8.5万平方米。大包装的进口食品，食材和水果等都比较便宜，各种免费试吃。很多日本主妇也都几家一起拼车前往，然后合买大包装的商品后分配。
作者：谭红艳
华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司地产策划二部
www.rl-consult.com
技术要点法律声明：
文章版权归华高莱斯所有，任何组织和个人未经本公司允许，不得擅自进行转载或作其他任何商业用途。
扫描上方二维码，关注中房网公众号