中交地产的危机已被摆上明面。

  4月14日晚间，中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”）连发数条公告，涉及2024年度业绩、股票被实行退市风险警示等内容。

  从上述公告来看，中交地产2024年实现营业收入183.02亿元，同比上年调整后收入减少44.59%；归属母公司净利润为-51.79亿元，与上年相比亏损进一步扩大，两年共亏损了68.52亿元。

  对于亏损的形成，中交地产认为有两个主要原因：一是公司房地产开发业务交付排期不同，本期达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少，同时在行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。二是报告期内公司部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，从而使未弥补亏损金额进一步扩大。

  在这次亏损后，中交地产2024年末净资产为负值，触发了《深圳证券交易所股票上市规则》规定的退市风险警示条件，公司股票于4月15日停牌，且自4月16日起，公司股票简称由“中交地产”变更为“*ST 中地”，日涨跌幅限制调整为5%。

  纵观中交地产的股市沉浮，不免令人感慨。它的前身原是一家成立于重庆的民营企业，于1997年在深交所上市，经历了一系列的崩溃与易主后，在2008年完成重大资产重组获得新生。2010年，它成为中交集团下属公司，并于2017年正式更名为“中交地产”。更名之后，中交地产一扫阴霾，业绩也一度突飞猛进。然而，在更名的8年后，其不得不再一次应对退市危机。

  这一次，中交地产能否渡过难关？

  地产危局

  对于中交地产此番业绩，市场似乎并不意外。

  记者查阅中交地产历年年报发现，自2019年起中交地产归属母公司净利润已连续6年下滑。另一个令人惊讶的数字是，2019年~2022年，中交地产累计实现归属母公司净利润仅11.6亿元，而2023年~2024年两年亏损总额近70亿元。

  截至2024年末，中交地产总资产为1076.98亿元，较上年末下降12.63%。

  中交地产的毛利率也呈现下降趋势。2020年~2024年，中交地产毛利率分别为26.52%、22.91%、13.43%、10.46%和7.59%。

  与之相对应的是销售业绩的全面下滑。

  根据年报，中交地产的房地产业务在2024年1~12月（全口径）实现签约销售面积85.32万平方米，较上年同期降低52.51%；实现签约销售金额156.43亿元，较上年同期降低58.13%，销售回款247.07亿元，较上年同期降低45.07%；公司在2024年1~12月（权益口径）实现签约销售金额105.11亿元，较上年同期降低61.58%，销售回款188.13亿元，较上年同期降低42.78%。

  曾经的“豪言壮语”犹在耳畔。

  “2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之上。”中交地产曾制定过一个销售目标。

  由这个目标带来的是中交地产从2020年开始的高歌猛进、逆势扩张。

  2020年，中交地产共计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9％，土地购置总价款535.8亿元，权益价款252.54亿元。2021年中交地产实现销售收入560亿元，却将388亿元用于拿地，拿地销售比高达69.29％。2022年，中交地产新增土地储备项目11个，占地面积59.67万平方米，计容建筑面积128.64万平方米，土地价款为234.37亿元，权益价款为109.55亿元。

  公开资料性显示，中交地产在2013年到2016年的4年时间里，拿地总额才近109亿元。

  逆势扩张一度让中交地产的销售额迈上新台阶。2020年，中交地产实现签约销售金额533亿元，较2019年增长81.37%，超额完成500亿元目标。

  随着房地产市场下行，中交地产也迎来不小的去化难题。2021年，中交地产的销售额增速已明显下降，到2023年销售额则开始同比减少。

  中交地产曾在2023年发布的公告中披露，随着公司业务规模的持续扩大，公司存货规模持续快速增长。“公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配带来较大压力。”

  根据历年年报，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地产存货账面价值分别为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和932.56亿元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

  2024年末，中交地产合并财务报表中的存货账面原值为878.12亿元，跌价准备金额为58.88亿元，账面价值为819.25亿元，占资产总额比例76.06%。

  在发布2024年年度报告和股票被实行退市风险警示暨停牌公告的同时，中交地产还发布了一份未弥补亏损金额达实收股本总额三分之一的公告。

  2024年中交地产合并财务报表中未分配利润为-44.26亿元，实收股本为74.71亿元，公司未弥补亏损金额超过实收股本总额三分之一，已达财务指标警戒线。有业内人士曾表示，公司连续亏损，且亏损额度超过实收股本总额的三分之一，表明公司的持续经营能力存在不确定性。如果公司无法在后续的经营过程中改善经营业绩，可能会面临持续经营风险。

  转型与救赎

  面对危机，中交地产也在积极探索“自救”路径。

  从2023年起，中交地产已经大幅降低了拿地的数量。年报显示，2023年，中交地产仅在成都及合肥新增了土地储备项目，占地面积9.71万平方米，计容建筑面积21.53万平方米，土地价款27.7亿元。2024年，记者未在中交地产年报中发现新增拿地信息。

  2024年，中交地产持有房地产项目117个，与上年持平；土地总面积1045万平方米，较上一年减少26.4万平方米；在建及待建面积771万平方米，较上一年减少429.98万平方米。

  中交地产内部的调整也进一步深化。

  2024年年初时，中交地产就宣布将旗下16个城市公司，按项目地理区位采用就近原则重组为9个，同时还宣布精简管理层级，此前实行“总部—区域—城市”三级管控模式，层级精简后由集团总部直管城市公司，实行两级管控。

  2024年1月15日，中交集团董事长王彤宙出席中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”）2024年工作会议时表示，2024年，中交房地产要深刻领会房地产行业供求关系发生的深刻变化，加快新发展模式的建立。

  在中交集团的推动和支持下，2024年11月份，中交地产顺利收购了中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交物业”）100%股权。当时，中交地产方面称，本次收购符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划，有利于公司提升资产质量和盈利能力，增强抗风险能力和持续经营能力。

  今年1月21日，中交地产发布了关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至控股股东中交房地产。这也意味着，中交地产将全面退出房地产业务，转型物业服务、资产管理与运营等轻资产业务。

  对于这次交易，中交地产寄予厚望。中交地产在年报中表示，交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

  当前，房地产业务仍是中交地产营业收入的最大来源。

  2024年，中交地产实现营业收入183亿元。其中，房地产销售收入为171.8亿元，占营业收入总额的93.87%。中交地产的房产租赁业务、物业管理业务等其他业务的营业收入总和为11.2亿元，占全部营业收入的6.13%。

  这一数额或许还不足撑起中交地产目前38.55亿元的市值。不过，相较上一年年末，数据已展现出较大改善。

  2023年，中交地产的房产租赁收入占营业收入比重为0.32%，物业管理收入占营业收入比重为1.37%，其他收入占营业收入比重为0.73%，三项营业收入总和仅约8亿元。

  值得一提的是，2024年中交地产新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米。

  中交地产的发展前景令人担忧，它需要强有力的改革与行动才能走出目前的困境。

  中交集团的地产布局

  在中交地产的改革背后，不乏中交集团的身影。

  中交房地产与中交地产同靠中交集团这棵“大树”，分别是其二级和三级公司。中交集团作为特大型中央企业，是国内基建行业的佼佼者。

  年报数据显示，截至2024年12月31日，中交集团总资产为18582.73亿元，较去年同期增长10.32%，其中货币资金1424.81亿元，应收账款1380.19亿元，存货1021.34亿元。2024年，中交集团实现营业收入7719.44亿元，归属公司股东的净利润为233.84亿元。

  亮眼的集团业绩之下，其布局的地产业务近年来却难言乐观。

  据接近中交系人士透露，在中交房地产外，中交集团旗下还有中交城市投资控股有限公司（以下简称“中交城投”）和中交投资有限公司（以下简称“中交投资”）两大地产公司。“当下，这3家公司有大量资产待盘活。”

  目前，中交投资和中交城投均未发布2024年财务报表。不过，通过2024年上半年的相关数据，亦可窥见其中趋势。

  中交城投2024年上半年各业务板块（产品/服务）收入合计33.73亿元，较上一年同期减少40.03%。其中，房地产开发业务收入4.72亿元，较上年同期减少79.92%；城市综合及基建业务收入28.76亿元，较上年同期减少11.33%。报告期内，公司归属母公司所有者的净利润为6.57亿元，较上年同期减少32.55%.

  中交投资也面临净利润下滑的情形。

  2024年上半年，中交投资的营业总收入为79.03亿元，较上年同期增加31.67%。同期，中交投资归属母公司所有者的净利润为4.43亿元，较上年同期减少26.29%。

  此外，中交集团还持有绿城中国28.97%的股份。2024年，绿城中国交出了一份喜忧参半的答卷。相关数据显示，2024年，绿城中国完成总合同销售额2768亿元，位列房地产行业第三；2024年，绿城中国取得收入1585.46亿元，同比上涨20.7%；归属母公司净利润15.96亿元，同比下降48.8%。

  今年3月末，中交系统培养出来的干部刘成云接任张亚东，成为了绿城中国新的执掌者。这一调整也昭示着中交系对绿城中国的“强管控”。

  下一步，中交集团的地产布局是否会进一步调整？情况还有待观察。