一、库存暂时上升
（一）35个城市分析
1、9月库存暂时上升
截至2015年9月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米，环比增长3.8%，同比减少1.7%。库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。当然，9月份环比上涨，和房企推盘节奏加快有关系，预计四季度依然会保持一个去库存的态势。
在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，8月份首次出现负增长。9月份延续这样一个趋势。由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说，过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整，即转向“补库存”的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。
2、18个城市库存出现同比增长
35个城市中，有18个城市库存出现了同比增长现象。其中太原、西宁和荆门3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到24.8%、24.1%和20.0%。同时，35个城市中，有17个城市的库存出现了同比下滑态势，其中常州同比跌幅最大，为19.3%。
3、新增供应远大于新增成交
9月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2978万平方米，环比增长61.8%，同比增长7.9%。9月份推盘节奏相对8月份明显加快。从历史数据看，9月份的推盘量是2010年以来的月度最高值。
9月份，35个城市月度新增供应量远远大于新增成交量（其中9月份新增成交量为1996万平方米，环比减少2.5%，同比增加20.9%）。新增供应大于新增成交，所以促使9月份的库存出现了下滑。
（二）一二三线城市分析
1、三类城市库存均出现环比上涨
截至2015年9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3661、18786和4264万平方米，环比增幅分别为5.8%、4.1%和1.1%，同比增幅分别为-3.5%、-1.8%和0.2%。
一线城市在1-3月份库存均出现下行态势，4月份微幅上升，5-8月份库存重现环比下跌态势，这和一线城市市场成交较活跃的态势有关。同时，8月份一线城市库存同比增幅为近19个以来的首次负增长。9月份库存虽有环比增长，但继续延续同比下跌的态势。对于一线城市来说，后续积极补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。
二线城市9月份新增供应量为2164万平方米，远高于8月份1328万平方米的水平。同时新增供应量大于新增成交量，导致库存出现环比上涨态势。在7月份，二线城市库存规模同比增幅为近52个月的首次负增长。而到了8-9月份继续保持同比下跌的态势。
三线城市9月份新增供应量为269万平方米，而新增成交量为222万平方米，新增供应量略大于新增成交量，这导致库存出现小幅上升。从趋势看，三线城市库存的同比增幅也有不断收窄态势。
二、存销比基本持平
（一）35个城市分析
1、存销比持平，大体相当于去年1月份水平
9月份，35个城市新建商品住宅存销比为12.8，这也意味着市场需要用12.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值和8月份基本持平。目前存销比为近20个月新低，大体相当于去年1月份的水平。经验值认为这基本是房价上涨的区间，也意味着后续房价继续上涨的动力较强劲。当然，值得注意的是，9月份房企推盘规模较大，这使得存销比下滑的速度受到了制约。这和我们此前的预计基本一致。
2、北海存销比最高
从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为30个月。另外，类似烟台、荆门的存销比也比较高。
相比而言，合肥、深圳、南京、苏州和南昌的存销比较小，作为一线城市的深圳存销比数值较低，为6.6个月，这也可以解释为何当前深圳房价领涨全国。受供求关系影响，预计后期深圳房价仍有相对较大的上涨压力，但考虑到当地已经收紧政策，比如个人房贷收紧，因此预计未来几个月涨势趋缓，甚至出现滞涨。
（二）一二三线城市分析
1、三类城市中，一线城市去化速度略有放缓
9月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.4和19.5个月。相比8月份9.9、12.5和19.7个月的数值而言，一线城市去化速度略有放缓，而二三线城市的去化速度都有所加快。
一线城市9月份市场总体活跃，已经连续9个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二三线城市的存销比走势也基本一致。
从具体城市看，9月份，存销比环比上升的城市有15个，包括贵阳、南宁和淮南等。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。
在35个城市中，20个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以烟台、荆门和天津的存销比环比跌幅最大，相比8月份水平分别减少了2.6个月、1.8个月和1.1个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力在积极释放。
三、大城市补库存任务开始变得紧迫
近期35城去库存周期总体处于低位水平，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于12个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。
库存连续下跌6个月后出现上涨，应该理解为暂时性的现象。从四季度的市场表现看，库存规模总体上还会延续下滑的态势。一方面和近期市场成交量总体活跃有关，另一方面也和房企去年下半年以来拿地节奏放缓、今年可售房源数量减少有关。对于一些三四线城市和部分二线城市来说，去库存依然是核心任务。但对于部分一二线重点城市来说，积极投资拿地、加快新开工节奏，显得尤为重要。若不积极补库存，那么后续房价上涨的压力会继续加大。
附注：35个城市按一二三线城市划分如下：
一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。
执笔人：易居研究院智库中心研究总监严跃进
扫描上方二维码，关注中房网公众号