[克而瑞]政策给力供应偏低 热门城市房价应声而起

  【研究视点】

  政策给力供应偏低，热门城市房价应声而起

  2月房地产供求显著缩量，供应面积、成交面积环比下跌均超过四成，但同比来看仍高于去年同期，这一方面是由于2015年下半年以来的楼市火热仍在延续，另一方面是密集出台的楼市利好新政推动，进一步推升了购房者的心理预期。

  本月，楼市政策面围绕“去库存”主线，土地、市场、信贷全面发力。不过具体来看还是二线城市受益更多，目前一线城市限购政策依然保持高压严控， 而二三线城市去库存新政已经全面发力，因此我们认为，2016年上半年的热点城市将更多的集中在二线城市，苏州、南京、合肥等人口导入较多、城市边界快速 扩张的城市或将成为典型。

  【纵深解读】

  经济：供给中高端化成主流趋势，去库存任重道远

  政策：中央降首付和契税、营业税，地方加快供给变革

  楼市：2月整体供求环比下滑，部分二线城市成交火热

  房价：去库存新政密集出台，房价指数持续攀升

  土地：供给侧改革进一步深入，2月成交创近四年新低

  【图说楼市】

  供应：环比下跌 7成，多数二、三线城市同比分化明显

  成交：一线降幅较大，部分城市受返乡置业影响成交同比上涨

  库存：供应、成交大幅缩水，大部分城市库存降低

  成交结构：高档产品占比显著增长，刚需户型产品占比大幅下滑

  【研究视点】

  去库存新政密集出台，二线楼市淡季不淡

  受市场传统淡季影响，2016年2月房地产供求规模显著缩量，重点城市供应量环比大跌六成，成交总量环比下滑51%，但同比来看成交仍高于去年 同期，重点城市成交面积同比上涨约2成左右，这一方面是由于2015年下半年以来的楼市火热仍在延续，另一方面是密集出台的楼市利好新政推动，进一步推升 了购房者的心理预期。

  政策方面，本月市场、土地双双发力，市场层面，去库存、稳房价新政进一步推进，2月2日，央行宣布将首套商贷首付降至二成，2月19日，三部委联合发布调低购房契税和营业税新政，2月23日教育部明确提出多校划片，意在缓解时下愈演愈烈的炒学区房现象。土地层面，中央为土储部门“减压”，地方政府继续“有供有限”。本月中央明确土地储备资金将与城建分拆，土储机构从“土地财政”中解放出来，不用再为了一时的城建资金而大肆任意拍地。海南、上海也在供给侧使力，分别停止库存消化周期超标市县的新增土地供应，限定一手住宅中小户型比例必须不低于60-70%。

  受行业周期影响，2月份楼市和土地市场成交量均现环比下滑，但同比来看仍不乏亮点。楼市方面，本月供应量同环比均大幅回落，但成交仍高于去年同期，库存压力也在进一步走低，具体来看，一线城市同比表现基本与去年基本持平；二、三线城市接近半数城市同比上涨，其中南京涨幅最大，达到113%，而福州、南宁、西安等城市在返乡置业的带动下，成交量同比大幅增长。

  土地市场方面，2月份市场成交量跌价涨。受供给侧改革影响，2月份各线城市土地成交建筑面积持续环比回落，但由于优质地块占比增多，从成交金额 指标来看依然比较理想，这一方面反映了目前土地价格仍在持续上涨，2015年以来的房地产火热仍在投资面持续，另一方面也说明目前地方政府在供地选择上更 为谨慎，尽量选取符合市场需要的土地入市，以免加大库存负担。

  2月份，楼市政策面围绕“去库存”主线，土地、市场、信贷全面发力。不过具体来看还是二线城市受益更多，政策面上，目前一线城市限购政策依然保 持高压严控，而二三线城市去库存新政已经全面发力，供应面上，目前一线城市缺乏足够的供应支持成交，而二线城市快速推进的城市建设将带来大量近郊宜居新 房，因此我们认为，2016年上半年热点城市将更多的集中在二线城市，苏州、南京、合肥等人口导入较多、城市边界快速扩张的城市或将成为典型。但考虑到中央所关注的三四线城市库存压力仍未得到实质性改善，我们预计接下来倾向三四线城市的政策或将陆续出炉，经济基本面较佳的三线城市或将迎来政策利好机会。

  【01 经济】

  供给中高端化成主流趋势，去库存任重道远

  2016年，全球经济复苏仍充满变数，中国经济对房地产的依赖加大。当前中国经济的主要矛盾是供求严重不匹配，实体经济和房地产业亟需供给侧升级。7亿平方米待售商品房库存只是冰山一角，楼市去库存仍任重道远，今年全国房地产开发投资很可能负增长。

  1、世界经济继续深度调整，中国经济对房地产的依赖加大

  展望2016年，世界经济仍在深度调整，短期内很难摆脱低速增长状态。世界贸易低速增长，美元升值导致的资本外流，可能对包括中国在内的新兴经济体形成双重打击。十三五期间，中国仍需依靠房地产等支柱产业，充分释放内需，经济增速才有可能企稳回升。

  2、中高端供应严重不足，实体经济和房地产业亟需供给侧升级

  当前，我国经济各领域(包括房地产业)都有供求过剩趋势。从需求看，新开工房屋面积、住房销售面积均在 2013年出现峰值，2015年房屋施工面积和开发投资的增速都接近于零。2015年固定资产投资增速新世纪以来首次低于社会消费品零售增速。2014年 千人汽车拥有量超过100辆后，进入国际经验显示的汽车增长减速阶段，2015年汽车消费增速乏力。从供给看，我国15-59岁劳动年龄人口2012年达到峰值。2015年全国发电量出现1978年以来首次零增长，水泥产量出现1990年以来首次负增长；钢铁产量出现2000年以来首次下降。十三五期间，我国仍要持续经历去产能阵痛。

  但要指出的是，当前我国经济最主要的矛盾不是总量过剩，而是供求严重不匹配，主要表现为中高端供给严重缺乏，引致高能级需求被压抑或外溢。未 来，实体经济(包括房地产业)中低端需求即将面临一轮残酷的淘汰，中高端需求将强劲崛起。对房企而言，持续的优化户型、建造品质、功能定位，更多的人性化 设计和私人订制，才是制胜之道。

  3、7亿平方米库存只是冰山一角，楼市去库存任重道远

  商品房库存主要由三部分构成：已建成待售部分、在建未售部分以及已出让土地未建部分。截至2015年底，全国商品房待售面积71853万平方 米，房屋施工面积735693万平方米，如按2015年销售速度，这两部分库存加在一起约需6年4个月才能消化。此外，还有相当的已出让土地未建库存。可 见，我国待售部分的商品房库存只是冰山一角，“去库存”任务仍相当艰巨。

  2016年房地产开发投资增长仍不容乐观。2015年，在市场销售明显回暖的情况下，全国房地产开发投资同比仅增长1%。2016年，在着力“去库存”的情况下，除一线城市和少数二线城市外，绝大多数城市的房地产开发投资同比增幅会继续回落，全国很可能负增长。

  【02政策】

  中央降首付和契税、营业税，地方加快供给变革

  2月份，中央连放两个大招——降低非一线城市的首付比例，分类降低一线城市和非一线城市的契税和营业税税率。地方方面，海南、上海在供给侧使 力，分别停止库存消化周期超标市县的新增土地供应，限定一手住宅中小户型比例必须不低于60-70%；山东、辽宁、江西等闪电中央落地新政。

  中央层面，短期而言，最重要的救市政策有两个：一个是2月2日发布的不限购城市首套商贷首付最低20%、二套商贷首付最低30%政策。新政把握 住了救市的关键，踩得时点很到位，受益最大的是二、三线城市。另一个是2月19日发布的调低购房契税和营业税新政。新政取消了首套契税的普通住宅限制，大 幅调低非限购的二套契税，还取消了非限购城市满2年的营业税非普通住宅限制，各线城市均受益，但收益最大的还是二线城市。今年以来，楼市、地市行情开始由 一线向二线转移，在首付和税收新政支持下，二线楼市有望接棒一线楼市起飞。另有三个政策将对房地产业中长期发展产生影响：一是2月25日住建部提出，今后 原则上不再建设封闭住宅小区、已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。今后，开发商的项目定位和设计估计要大幅调整。二是2月23日财政部提出，各地必须 清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模，旨在通过规范土地储备，从源头上为去库存减压。三是2月23日教育部明确 提出，在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片，意在缓解时下愈演愈烈的炒学区房现象。

  地方层面，海南和上海均根据自身实际加快供给侧变革。其中，海南省实行“两个暂停”，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理 新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批；暂停新建商品住宅项目规划报建审批。通过停止超标市县的土地供应，加快房地产去库存速度。上海出台新 规，要求今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通过控制户型来增加供应，缓解供需矛盾，减轻房价上涨压力。此外，广州 率先推出“跨区首套”契税优惠政策，但一日后叫停，山东省于次日宣布实行“跨区首套”政策，也算一个亮点。

  2月份，大部分省份和城市的救市政策侧重在落地中央政策。其中，山东、辽宁、江西闪电落地新契税和营业税政策。山西、内蒙古、云南、南京等主要 是落实以前的中央政策，包括：支持农民工进城购房；强化公积金支持住房消费作用；打通商品房和保障房通道；提高棚户区改造货币化安置的比例；推动房地产开 发企业兼并重组；积极支持房企转型，发展跨界房地产；引导房地产开发企业适当降低房价；加快推进房地产用地的结构调整，等等。

  【03 楼市】

  2月整体供求环比下滑，部分二线城市成交火热

  2015年2月，受春节传统淡季影响，重点城市商品住宅继续延续1月下降态势，供销环比大降，部分城市房地产市场基本处休眠状态。从城市能级来 看，供应方面，各线重点城市商品住宅供应环比大降，二、三线城市同比涨跌分化明显；成交方面，一线城市环比跌幅更为明显。供销齐降下，部分城市库存有所下 降，总体库存压力未明显增加。

  1、供应：环比下跌6成，多数二、三线城市同比分化明显

  2月适逢春节，市场整体进入楼市“休眠期”，重点城市商品住宅供应环比继续大幅下降60%，降幅较1月进一步扩大。分城市能级来看，一线城市降 幅明显，上海、广州同环比均下滑，北京、深圳则环比大跌但同比依旧上涨，深圳同比涨幅达到192%，而深圳2月供应仅11万平方米，较1月份下滑84%。 二、三线城市来看，26个城市供应全部下跌，整体供应量较上月下降60%，武汉、成都、重庆跌幅较小，均在30%左右；同比来看，有9个城市供应量较去年 同期上涨，但整体与去年同期减少三成。其中大连、南宁较为抢眼，同比涨幅较高。

  2月商品住宅供应量主要是受到春节淡季的传统因素影响，较其他月份大幅下滑；另外，去年12月政府提出要求降价，使得部分开发商在提前完成业绩 之后，并不着急加大推盘力度，因此，观望情绪较重，特别是春节过后，去年基本面较好的城市，如北京、上海等,由于市场热度仍在持续，房价仍保持快速上涨势 头，因此，开发商也有意捂盘。总的来说，今年前两个月供应处在相对低位置，对于大部分三、四线城市来说，短期来看，减少供应可以有效的缓解去库存风险，但 对于原本就供不应求的一线或者部分二线城市来说，供小于求的矛盾进一步加剧，或将推动房价持续攀高。

  预计一季度过后，整个市场供应会逐步恢复正常，尤其是两会对于房地产大方向的提及，将成为大多数房企战略布局的风向标。

  2、成交：一线降幅较大，部分城市受返乡置业影响成交同比上涨

  本月，正值春节传统淡季，市场成交较为冷清，整体成交量较1月下滑51%。大量的人口回流使得一线城市商品住宅成交下降尤其明显，四个一线城市 成交环比跌幅达到了46%，成交量较1月成交几乎腰斩；二、三线城市仅福州成交环比上涨19%以外，其余城市全部下跌，整体跌幅超过50%，但同比来看， 接近半数城市同比上涨，其中南京涨幅最大，达到113%。

  由于春节假期影响，大部分客户推迟其置业计划，导致成交较1月大幅下滑。但值得注意的是，杭州、宁波、天津等沿海发达城市成交下降更为明显，福 州、南宁、西安等城市在返乡置业的带动下，成交量同比大幅增长。虽然春节期间是房地产销售淡季，但从春节期间的表现来看，返乡置业对三、四线部分城市成交 确实起到促进作用，整体来看，大部分三四线城市成交仍然低迷，仅靠返乡置业难以起到决定性作用。

  尽管2月销售方面数据下滑明显，但节前、节后政府相继出台政策利好市场。在降首付、调整契税、营业税等一些之策利好之下，预计三月份市场将迎来一波“小阳春”。

  3、库存：供应、成交大幅缩水，大部分城市库存降低

  2月，近6成重点城市商品住宅供求比在上月低位基础上继续下降，除合肥以外，其余城市供求比均在1.0以下，大多数城市均位于0.5以下，仅杭州、武汉、宁波、沈阳等城市供求比高于0.7但小于1。

  2月，随着供应大幅减少，重点城市整体库存压力在持续改善。仅深圳、济南、青岛等8个城市库存环比上升，其余城市均下降，但整体来看，大多数城 市下降幅度并不大，基本处于10%以内。具体城市来看，合肥、宁波等城市因为供应大幅缩水，库存量环比下跌幅度较大，其中宁波环比降幅达到15%。但值得 注意的是，青岛的库存较去年1月增长17%，目前市场库存风险依然较高。

  消化周期来看，由于成交较前几月大幅减少，本月重点城市商品住宅去化周期环比涨多跌少，同比则相反。目前，长春、西安、青岛、沈阳去化压力不 减，消化周期较上月继续上涨，其中大连2月消化周期达到29.2个月，环比增加13%。此外，上海、南京、苏州、合肥等城市消化周期不足5个月，供不应求 状况显著。

  4、成交结构：高档产品占比显著增长，刚需户型产品占比大幅下滑

  在从价格段成交结构来看，本月三个城市高档产品成交比例均出现增长，其中深圳各价格段产品成交占比变化最大，上海和北京基本保持稳定。 具体来看，北京中档和高档产品成交占比较上月均增长了3-4个百分点，其他价格段产品成交占比或小幅回落，但整体依旧稳定。而上海的变动情况与北京类似， 高档产品成交占比提升2个百分点至23%，但15000-35000元/平方米的产品仍占据市场成交主力，本月上海成交面积TOP10项目中有7个均是中 低档、中档项目。而深圳继续以高档产品占比波动最大，本月大幅上涨了11个百分点至44%，与中高端产品同为市场主力，成交面积和成交金额TOP10项目 的成交均价均在35000元/平方米。

  从面积段占比来看，三个城市各面积段成交占比的变动幅度相对较小，本月仅深圳90平方米以下产品成交占比由大幅下滑。 其中北京仅90平方米以下产品成交继续下滑7个百分点，连续两个月大振幅波动，本月占比下滑至32%，其他面积段波动幅度较小。而上海仅90-120平方 米和144-200平方米产品成交比例下跌3个百分点外，其余各面积段均微涨1-2个百分点，整体来看相对稳定，尤其是90-120首改型户型依旧最受市 场关注。深圳市场受房价上涨的影响，高端项目集中推盘，120平方米以上的产品成交占比均显著上涨，尤其是120-144平方米产品占比较上月上涨6个百 分点，而90平方米以下户型则大幅下滑14个百分点至41%。

  5、本月小结：供求维持低迷，城市去库存道艰且远

  本月“春节模式”还未完全消褪，重点城市商品住宅供求仍然处于低迷状态，其中一线城市也不例外，供应、成交均有显著下降态势，二三线城市延续分 化走势，部分城市在返乡置业的影响下，成交量环比出现增长。整体来看，在供销齐降下，总体库存压力未明显增加，其中部分城市库存继续下降，如合肥、宁波。

  春节作为传统假日，楼市表现相对冷淡，但在节前“央妈”降首付助力下，春节期间全国市场销售整体略好于往年，预计一季度过后，整个市场供应会逐 步恢复正常，三月份将迎来一波“小阳春”。但不得不提的是，虽然改善型需求的释放将成为后续楼市的新增长点，但在2015年密集的利好政策刺激下，前期积 累的需求提前透支，那些库存仍高企的城市，如青岛、沈阳、大连等还应适当的控制新增供应规模，积极促去化。

  【04 288指数】

  去库存新政密集出台，房价指数持续攀升

  2016年2月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1126.8点，指数较上月上升9.7点，环比上涨0.86%，涨幅较上月扩大0.19个百分点，同比涨幅扩大至4.34%。

  全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下跌的区域数为18个，较上月增加5个。而上海、北京、天津、海南省、河北省、重庆、湖南省、陕西省、广东省、江苏省、广西壮族自治区、云南省、湖北省等13个省级行政区域一手房价格指数环比有小幅上升。

  在行业传统淡季，2月份房价指数仍在持续快速上涨，供应侧是受地价上涨影响，2015年一二线城市土地成交价格的大幅攀升，推升了新房的开盘价格；需求侧则与2月份密集出台的“去库存”新政有关，消费者购房信心继续保持高涨，各大重点城市房价依旧保持快速上涨。

  分城市能级来看，一线城市房价持续领涨，本月上海楼市火热，房价环比上涨3.61%，一典型项目352套千万豪宅“日光”，在一线城市中房价上 涨最快；深圳本月房价环比上涨3.5%，连续两个月房价同比涨幅高于3.5%；北京、广州房价环比涨幅分别为2.4%和2.0%，也在保持着较快速度增 长。

  二线城市方面，本月仍有大约七成的房价指数环比上升，苏州、厦门、南京等市房价环比涨幅继续保持领先，其中苏州更是连续四个月房价增速高居二线 城市之首，环比涨幅达到4.6%，在去库存新政支持下，这些热点二线城市房价持续快速上行。而乌鲁木齐、拉萨、西宁等西部省会房价却依旧低迷，2月份房价 指数均有不同程度的下滑。

  从宏观层面来看，去库存仍将是2016年房地产的主旋律，近期密集出台的去库存新政即是最好例证，而其中降二套房首付、减免契税等行政更是直接利好改善性需求，在购房需求增加、高收入购房者增多的支持下，我们认为2016年上半年房价仍将继续保持上涨态势。但对于个别房价过快上涨的城市，还是要关注地方政府“控房价”新政出台的可能，如南京即在2月底出台了“宁十七条”控房价，上海也进一步要求增加中小套型住房供应，意在缓解目前市场供不应求、房价飙涨的现状。

  【05土地】

  供给侧改革进一步深入，2月成交创近四年新低

  2016年2月，土地市场成交面积继续回落。一线城市方面，北京、深圳高单价土地出让占比上升，成交同比量跌价涨；二线城市土地成交面积小幅上涨，其中成都、杭州成交面积同比大增； 三四线城市方面，成交面积、成交金额均持续回落，但成交金额依然保持同比上涨态势。

  1、成交：供应持续收窄，成交量持续低位

  2016年2月，由于春节期间地方政府推案量减少，土地市场成交规模大幅下滑。CRIC监测的300城经营性土地共成交217幅，环比下跌 42%；成交建筑面积2187万平方米，环比下滑33%；成交金额800亿元，环比下跌35%。同比来看各项指标也不甚理想，成交幅数、成交面积分别同比 下滑45%和15.3%，均为2013年以来最低值，但受土地平均价格上涨、一线城市成交占比增大影响，成交总价依然同比上涨，较2015年2月份增加了 32.5%。本月一二线城市出让热点地块数量下降，平均溢价率为24.1%，为2015年9月份以来的新低。

  继1月成交规模大幅回落之后，2月份土地市场持续保持低位，成交面积、幅数更是创下近四年的2月新低，近期市场呈现如是特征，我们认为主因还是 供应面收窄所致。三四线城市方面，在“有供有限”、“去库存”的政策指引下，三四线城市土地供应低位已经成为2015年下半年以来的常态，并且将在相当长 的一段时间内持续，如海南省即在2月份宣布暂停部分用地审批；一二线城市土地供应也鲜见起色，这一方面是因为土地收储成本高企，优质土地储备减少，上海、 北京、深圳等市即是个中典型，另一方面是由于城市扩张受限，经过两年时间的研究谈论，北京、广州、江苏等地在2月份陆续推出城市边界方案，地方政府推地也 有了更多限制。而从需求方面来看，持续下滑的行业利润率，不断高企的一二线城市拿地成本，目前企业购地积极性也有所回落。

  2、分布：各线城市土地出让金额均同比回升，一线城市涨幅最大

  2月份，一线城市土地成交面积同比继续回落，成交金额同环比均现回升；二线城市方面，成交量价环比回落，但同比均现增长；三四线城市方面，成交 面积、成交金额均持续回落，但成交金额依然保持同比上涨态势。整体来看，受行业周期影响，各线城市土地成交面积均继续环比回落，但成交金额均高于去年同 期。

  具体来看，一线城市本月成交建筑面积177万平方米，环比上涨7%，同比下滑22%，成交金额286.65亿元，环比上涨33%，同比大增 71%。在成交量同比下滑二成的情况下，一线城市土地成交金额依然同比增长71%，其主因还是北京、广州、深圳的高单价地块出让增多所致，与2015年2 月相比，广州、深圳土地成交楼板价均同比增长4倍，北京楼板价也同比翻番，是本月成交金额同比上涨的最大动力。但从溢价率来看，2月份一线城市土拍平均溢 价率为18%，在各线城市中依然排在最后，其主因还是非住宅用地出让增多所致，在2月份出让的13块土地中，不含住宅规划的地块多达8幅，最终成交价格也 多为底价出让，拉低了出让土地的平均溢价率。

  二线城市，2月份成交建筑面积为1211.6万平方米，环比下跌42%，同比上涨5%，其中热点城市重庆、南京并无土地出让，但在各线城市中是 唯一同比上涨的；成交金额313亿元，环比下跌61%，同比上涨17%。具体来看，成都、杭州等市本月成交建筑面积均显著高于2015年2月，杭州市成交 建筑面积更是同比增长63%。

  三四线城市方面，本月土地成交建筑面积798.9万平方米，环比下跌20%，同比下挫33%，成交金额200.4亿元，环比下跌8%，同比上涨 19%。整体来看成交面积虽同环比收窄，但在吴江、东莞、烟台等经济较为发达的城市，不少优质宅地仍能拍出超过50%的溢价率。

  受供给侧改革影响，2月份各线城市土地成交建筑面积持续环比回落，但由于优质地块占比增多，从成交金额指标来看依然比较理想，这一方面反映了目 前土地价格仍在持续上涨，2015年以来的房地产火热仍在投资面持续，另一方面也说明目前地方政府在供地选择上更为谨慎，尽量选取符合市场需要的土地入 市，以免加大库存负担。

  3、重点地块：入榜门槛继续下滑，北京五环内宅地溢价率仅1.7%

  2月份，土地市场出让总价、单价门槛均在继续下滑。总价TOP10方面，本月入榜门槛为17.75亿元，较1月下降了8%，榜首52.66亿 元，环比上月下跌24%。值得关注的是，本月总价榜单首次两席均没有拍出高溢价，不仅是深圳的后海商办用地受土地属性所限，最终只是底价成交，位列次席的 北京驼房营村宅地也是如此，该地块是近六年出现的第二宗朝阳区五环内宅地，但仅仅历经一次举牌，即由九龙仓绿城以1.7%的溢价率拿下，最终折合楼板价约 为5.5万元/平方米，远低于市场预期的7-8万元/平方米。

  单价TOP10方面，本月一线城市进入出让环节土地略有增加，在榜单中占据席位明显增多。本月北京土地市场表现抢眼，单价TOP3的位置全部由 北京占据，在北京入榜地块中，除了意外遇冷的榜首驼房营村地块，其余宅地均拍出了封顶溢价，而绿地所拿的大兴医疗用地更是拍出了101%的高溢价。

  深圳由于可开发土地面积较少，经过多年快速发展，可使用土地已然不多，深圳一旦有土地出让，便受到各界关注，79号地块也不例外。该地块曾于 2015年12月9日挂牌过，定于2016年1月出让，但2015年12月23日突然被终止，2016年1月22日再次出让，并更换了部分出让条件。除了 出让门槛较高之外，地块成本也将部分开发商拒之门外，地块起始楼板价高达2.52万元/平方米。

  细化来看，地块位于地铁2号线后海站东南侧，周边有保利文化广场，深圳湾体育中心和海岸城。放眼望之，地块位于深圳后海总部经济区，是深圳未来 重点打造的五个核心总部区域之一，占地总面积2.26平方公里，聚集了华润、中海油、中建、中铁、天虹、百里、腾讯、百度、阿里巴巴等多家总部企业，仍有 更多的总部企业有落户计划。后海总部经济区地理位置得天独厚，东面紧邻深圳湾滨海休闲带，丰富的自然风光；南面是深圳湾口岸和西部通道，交通便捷；西面是 南山商业文化中心，商业配套成熟；北面是高新区填海六区。联想此番拿地预计将建造联想总部。

  开年不久，上海迎来了2016年第一宗区域地王。地王是位于青浦区朱家角板块的一宗纯住宅地块，在13家房企的激烈争夺中，中南建设杀出重围， 斥资8.57亿元的总价拿下该地块，楼板价高达22091元/平方米，成为青浦新地王。自从17号线规划实施开始，青浦地块的成交楼板价便步步高 升，2015年9月首创拿下的纯宅地楼板价17324元/平方米。到11月，新城的拿地成本已上升至18134元/平方米。除了地铁带来的交通便利，地块 周边的生活、商业配套设施也为项目入市带来了保证，地块毗邻青浦万达茂和吾悦广场等，不仅能满足基本的生活需求，也提升了消费品质；此外，有复旦附中、中 山医院等优质资源环绕，满足居民教育和医疗需求。基于板块发展潜力，板块内已有多家开发上抢先入驻，大发融悦、首创禧悦在售均价约25000元/平方 米。 

  这并非中南建设落在上海的第一子，2015年10月中南以5.73亿元的总价拿下奉贤区南桥新城的一宗地块，首次进驻上海，时隔四个月，再次拿下青浦地王，彰显了中南建设加快布局上海的决心。不仅仅是中南建设，许多长期深耕三四线的房企纷纷调整战略，转战一线城市。

  4、本月小结：土地出让全面“刹车”，供给侧改革将进一步深入

  2016年2月，“有供有限”政策持续发力，土地市场成交面积继续同比回落，但成交总价却高于去年同期，这一方面固然是由于地价增长推动，但更 重要的，我们认为还是因为优质土地占比增加，拉高了整体土地出让均价所致。原因也很好理解，受供给侧改革影响，目前地方政府更倾向于供应发展前景良好、市 场估值更高的土地。

  并且基于以下两点动因，我们认为地方政府的推地“精品化”还将在2016年进一步深入：其一，去库存方针仍将进一步深化。 2月份以来，青岛、福建、江西等省市陆续发布了一系列去库存新政，海南省更是在《关于加强房地产市场调控的通知》明确，对该省商品住宅库存消化期超过该省 平均水平的市县，暂停办理新增住宅类土地用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。为了不加大市场库存负担，“精品”土地出让占比上升应是未来大势所 趋。

  其二，中央明确土地储备资金将与城建分拆。2月2日，财政部、国土资源部等四部门发布通知清理现有土地储备 机构。新规明确提出，土地储备机构不得在土地储备职能之外，承担与土地储备职能无关的事务，包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务，已经承 担的上述事务应当按照本通知第一条规定限期剥离和划转。将土地储备收益资金从城建中解放出来，将大大有益于减轻土拍成本，这不仅有利于放缓目前过快上涨的 房价速度，也有利于土储机构从“土地财政”中解放出来，不用再为了一时的城建资金而大肆任意拍地。

  不过基于一二线城市的“控房价”目标，我们认为部分城市土地供应仍有上升的可能，并且会有更多附加条件推出，如在南京25日发布的控房价“宁十 七条”中，即要求进一步加大普通住房土地供应；深圳也在近期明确，将在2016年至少清退5.4平方公里不符合要求的建设用地，为紧张的土地供应带来了 “及时雨”；而上海在23日发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》中,也要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例,以缓解目前商 品房供给不足的困境。