[戴德梁行]亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告

  连续三年

  戴德梁行携手中国房地产业协会金融专业委员会发布《亚洲房地产投资信托基金 (REITs) 研究报告》。

  这一报告不仅呈现了2018年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及财务表现，也更关注国内房地产资产证券化的市场表现，同时还新增了新加坡和香港REITs在中国大陆地区收购及出售资产的交易案例分析。

  全新升级3.0

  重磅报告已上线

  根据2018《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，截至2018年第二季度，亚洲市场上活跃的REITs共计168支，总市值达2,348亿美元，其中香港、新加坡、日本三地REITs市值合计占比达92%。

  报告更新整理了香港、新加坡、日本上市的共计108支REITs的主要财务数据，研究表明三地REITs的主要财务指标呈现以下特点：分派收益率从高到低依次为新加坡(6.6%)- 香港(5.8%)-日本(4.3%)，而杠杆率从高到低依次为日本(44%)- 新加坡(34%)-香港(27%)。就市净率而言，香港REITs整体呈现折价状态(0.69)，新加坡和日本REITs整体来看则略有溢价，平均市净率分别为1.03及1.04。

  国内房地产资产证券化

  市场分析

  2018年国内房地产资产证券化市场规模继续保持快速上升势头，仅前10个月成功发行的产品数量就已超过2017年总和，发行规模接近2017年全年总和。截至2018年10月31日，国内已成功发行的房地产资产证券化产品共计93单，发行规模2,197.4亿元。

  报告重点对类REITs、CMBS、CMBN产品在2018年间的市场变化及亮点进行了分析。国内房地产资产证券化市场在经历了4年发展后，公寓、酒店、工业物流项目作为产品底层资产开始更多地参与到市场中。此外，传统的底层资产如办公、零售出现了产业园、科研办公、专业市场、社区商业等细分业态。

  新加坡、香港REITs

  在大陆资产交易案例

  报告对新加坡和香港REITs近年来在中国大陆地区收购及处置资产的交易案例进行了深入分析。根据报告分析结果，新加坡和香港REITs在国内一线城市核心商圈的优质商办物业的交易净资本化率水平多在3.5%-4.5%之间浮动。二线城市优质商办物业的净资本化率水平普遍介于5.0%-6.0%之间，而物流资产的交易净资本化率通常在5.5%-6.5%之间。

  最后，报告还就日本规模及市值最大的公寓REIT——Advance Residence Investment Corporation案例进行了分析，对其物业分布、资产组合、资本市场表现、资产管理经验等方面进行了重点研究，为今后中国发展公寓REITs提供了一定的借鉴意义。

  截止2018年12月，戴德梁行参与已发行的国内房地产资产证券化项目45单，发行规模1,117亿元，评估服务面积逾600万平方米。未来我们将继续努力，全方位做好物业尽职调查工作，为中国房地产资产证券化保驾护航贡献一份力量。