导 读
春节楼市持续转凉，市场面临较大压力。
◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧
2019年春节房地产市场持续转冷，百城新开盘项目去化率持续走低，春节两周新开盘项目平均去化率低至17.1%；44城供求双降，三四线城市返乡置业潮爽约，韶关、台州等成交量断崖式下跌，同比跌幅超70%，市场实实在在感受到调整压力。
01
44城供求同比双降，三四线成交量跌幅居前
2019年春节假期房企普遍调降新推案力度，春节两周（1月28日至2月10日，下同）44个重点监测城市新增供应量明显回落，同比下降29%。这与前期新开盘项目去化表现不佳密不可分，多数项目推售时间节点被迫向后延期。其中，二线城市供应量显著回落，同比跌幅多达42%，多数城市节前一周便开始减少供货，西安、福州等同比皆腰斩，长春、杭州等同比跌幅更是超80%。
春节两周重点监测城市成交量有所回落，同比下降14%，市场热度略有不及去年同期。其中，二线城市成交量同比微降4%，受去年同期极低基数影响，兰州、太原、合肥等成交显著放量；苏州、青岛等市场再陷低迷，成交量均有不同程度的回落。三四线市场不容乐观，暂以23%同比跌幅居前，成交量同比腰斩的城市不在少数。
02
三四线市场明显分化
无锡等供需两旺，韶关、台州等断崖式下跌
长期以来，春节期间三四线城市皆有返乡置业的市场惯例，譬如2018年春节假期徐州、淮安等市场销售火爆。不过，2019年春节三四线城市房地产市场明显分化，供求走势大相径庭，可以划分为以下四类：
其一，供需两旺，典型如无锡，春节期间房企推案热情高涨，新开盘项目去化表现抢眼，供应量以及成交量同比皆倍增，市场热度可见一斑。佛山、汕头在供应明显放量的作用下，成交量也实现一定比例增长，同比涨幅超10%。
其二，供应下降但成交回升，典型如中山，春节期间供应量略有回落，但市场热度惯性延续，成交量仍旧实现正增长，供求关系渐有改善迹象。受去年同期较低基数影响，盐城成交量同比增长40%，市场似有回暖特征。
其三，供应上升但成交回落，典型如泉州，尽管春节期间房企加紧供货，供应量同比翻番，并开展了一系列营销活动，意在春节销售档期抢收业绩。但整体收效甚微，成交量不增反跌，同比仍降14%。江阴、肇庆等供应量明显回升，但成交量仍处下行通道，市场热度较去年同期相差甚远。
其四，供求双降，典型如韶关、台州等，供应量以及成交量双双大幅回落，同比跌幅均超70%，市场下行压力不容小觑。徐州、淮安等供求皆有回落，市场去化压力已在部分区域、项目得以体现。以徐州为例，刚需盘去化依旧不成问题，但那些售价万元以上的高价盘去化普遍不畅。
值得一提的是，2019年春节期间三四线城市返乡置业潮明显失色，徐州、淮安等成交量同比腰斩，韶关、晋江等同比跌幅超7成。一方面，三四线城市房价现已升至阶段性高点，市场购买力难免透支；另一方面，从去年四季度开始三四线城市房地产市场已相继进入调整，市场成交明显减速，在此背景下，三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。
综上，2019年春节楼市持续转冷，无论是44城供求数据，还是百城新开盘项目去化率均明显回落。展望未来，我们认为2019年房地产市场下行压力不容小觑，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件，一二线城市成交量可能在政策趋缓下基本保持稳定，但三四线城市预计将面临较大的调整压力。
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