2018三线成交透支明显，2019厦京沪有望企稳反弹
报告摘要：
1、 2018年，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交量偏离度为19%，其中一线城市偏离度为 -30%，二线城市偏离度为 16%，三线城市偏离度为56%。
2、 2018年，惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五，偏离度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市偏离度过高，成交量严重透支。排在末三位的是厦门、北京和上海，偏离度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负偏离度过高，成交量低迷。
3、 2017～2018年，汕头、惠州、徐州、温州和扬州位居前五，分别为120%、90%、86%、81%和80%。此类城市偏离度过高，近两年成交量严重透支。排在末三位的是厦门、北京和上海，偏离度分别为-58%、-53%和-36%。此类城市负偏离度过高，成交量连续两年低迷。
2015年下半年至2018年，全国房地产市场经历了一轮大行情，很多城市成交量大增，房价大涨。展望2019年市场走势，我们认为有必要研究一些市场关键指标，其中新建商品住宅成交量偏离度是其中一个重要指标。如果楼市一段时间内成交量暴增，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。本报告梳理了全国40城新建商品住宅成交量偏离度，以此来研究各类城市近两年来新房成交是否存在透支现象，以及未来一两年各类城市的市场需求。
一、计算方法及衡量
考虑到各城市土地供应节奏和新房供应节奏不同，新建商品住宅成交量绝对值不具备比较意义。报告将在新建商品住宅成交量的基础上，计算出新建商品住宅成交量偏离度，以此作为合理与否的判断标准。
具体公式为：
本文选取全国40个典型城市数据，包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波；18个三线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。
二、40城新建商品住宅成交量偏离度
1、40城：2018年新房成交量偏离度19%
2018年，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积同比增长9%，成交量仅次于2016年，连续四年高于平均值，2018年偏离度为19%。从历史走势来看，2011年在“限购、限贷”等政策影响下，楼市降温，市场陷入低谷。2012年楼市开始回暖。2013年再度繁荣。2014年市场降温，进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。2015年市场复苏。2016年市场火热，40城成交量创2010年以来最高。2017年，随着因城施策的调控政策持续作用，成交量明显下降，一方面说明楼市降温明显，另一方面也与部分城市限价限签有关。2018年上半年，三四线城市和部分热点二线城市销售火热，但是7.31会议以来，多数城市急速降温，销售量下降明显。
数据来源：CRIC、易居研究院
2、一线城市：2018年新房成交量偏离度 -30%
2018年，4个一线城市新建商品住宅成交面积同比下降5%，成交量连续两年下滑，大幅偏离2010年以来的平均值，2018年偏离度为 -30%。从历史走势来看，2011年在“限购、限贷”等政策影响下，一线城市楼市降温。2012年楼市开始回暖，成交量大幅上涨。2013年成交量继续上涨，增速回落。2014年市场降温，成交量大幅下降。2015年在330新政影响下，市场快速复苏，成交面积大幅增长。2016年市场继续火热，成交量创2010年以来新高，上海和深圳均出台了史上最严的限购政策。2017年，北京一个城市就发布了各种房地产调控政策超过30次，且一线城市均执行了非常严格的限价与限签政策，房地产市场大幅降温。2018年一线城市继续降温，成交量创2010年以来新低。2017年和2018年，一线城市新房成交量均大幅低于2010年以来平均值。
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