[易居研究院]7月新房量缩价稳，二手房市场降温但成交绝对量不弱

  报告摘要：

  1、土地市场：7月，上海出让的地块以底价成交的居多，商办用地溢价率相对较高。随着上海房地产市场的持续降温以及房企资金面收紧，预计下半年上海土地市场仍较低迷。

  2、新房市场：从环比来看，7月上海新房成交已连续第3个月出现环比下降，下行趋势明显。从同比来看，此为时隔一年以来，首次成交同比增速为负，主要是2018年7月上海新盘供给放量，成交的基期值较大所致。7月，上海新建商品住宅成交均价环比上涨1.5%，本月成交的新房仍集中在外环外，总体成交项目偏向中低端，成交均价平稳。

  3、二手房市场：7月，上海连续第4个月成交量环比下降，但绝对量不弱，仍站在强弱分水岭之上。6月，上海二手住宅价格环比下跌0.1%，涨幅再度跌回负区间。4、预测：后续来看，虽临港出台了限购放松政策，但针对特定人才，并非所有潜在购房者。在房地产市场降温的大背景下，此政策对上海市不足以形成利好。此外，8月入市项目较7月有所减少，预计8月新房成交量环比继续下降。据悉，近期接受议价和调低挂牌价的行为增多，可见二手房市场景气度减弱，8月二手房成交量恐难以再维持2万套水平。

  一、土地市场：7月成交建面同比增长14.1%

  2019年1-7月，上海共成交148幅土地，土地成交建筑面积1266.5万平方米，同比增长14.1%;土地出让金888.2亿元，同比增长2.1%。单7月来看，上海共成交30幅土地，其中商品房住宅用地8幅、动迁房住宅用地7幅、商办用地6幅、工业用地6幅等。

  7月，上海出让的地块以底价成交的居多，商办用地溢价率相对较高。其中1幅位于闵行区浦锦街道的商办用地，溢价率最高为26%；而商品住宅用地，溢价率最高仅为6%。随着上海房地产市场的持续降温以及房企资金面收紧，预计下半年上海土地市场仍较低迷。

  二、新房市场：7月量缩价稳

  1、7月新房成交量同比下降15.3%

  7月，上海新建商品住宅成交面积约60.9万平方米，环比下降10.5%，同比下降15.3%；新增供给面积78.4万平方米，环比下降14.4%，同比下降20.7%。从环比来看，7月上海新房成交已连续第3个月出现环比下降，下行趋势明显。从同比来看，此为时隔一年以来，首次成交同比增速为负，主要是2018年7月上海新盘供给大增，成交的基期值较大所致。从供求关系来看，7月新房市场供大于求。较2018年1-7月，2019年以来开发商推盘量有所增加。

  后续来看，虽临港出台了限购放松政策，但针对特定人才，并非所有潜在购房者。在房地产市场降温的大背景下，此政策对上海市不足以形成利好。此外，8月入市项目较7月有所减少。因此，预计8月新房成交量环比继续下降。

图2 上海市月度新建商品住宅成交面积与同比增速.势

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