报告摘要：
1、百城库存：全国百城库存规模保持了连续12个月的同比正增长态势，库存基本面已出现实质性的转变，降价促销去库存成为年底的关键词。
2、城市结构：三类城市的库存走势是类似的，都呈现了库存同比正增长的现象。尤其是二线城市当前也进入到了库存同比正增长的通道之中。
3、趋势判断：短期内政策放松的可能性不大，去库存的工作主要还是需要房企来进行，未来几个月，各类降价促销的动作也还是会比较多。
一、库存
1、100城库存：库存同比连增12个月
本报告定义，住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续12个月的正增长态势，库存压力开始增大。若对比历史数据，当前库存规模大致相当于2017年4月份的水平。
2、供求关系：供应放量带动库存上升
库存走势可以用供求关系来解释。2019年11月份，100个城市新建商品住宅供应量为5717万平方米，而成交量为4814万平方米，楼市呈现“供大于求”的态势。观察今年数据，受9月份和11月份密集推盘的影响，供应数据明显放量，但成交量表现较弱，进而使得供大于求的矛盾更加尖锐，库存数据自然容易增长。
3、城市结构：三类城市库存都同比正增长
截至2019年11月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2799、24157和20403万平方米，环比增速分别为3.7%、3.1%和0.3%，同比增速分别为3.2%、6.0%和5.7%。观察三类城市数据，可以看出，三类城市都步入到库存同比正增长的通道之中。其中一线城市同比正增长持续了18个月，二线城市持续了7个月，三四线城市则持续了13个月。这也说明三类城市都面临了库存新的压力。
4、城市排行：6成城市库存出现同比正增长
2019年11月，100个城市中，有62个城市库存出现了同比正增长现象。包括惠州、柳州和青岛的库存同比增长态势最明显，库存同比增速分别达到了89%、73%和65%。类似城市代表了重点二线城市和三线城市，库存表现和近期市场降温等因素有直接关联。同时，100个城市中，有38个城市的库存出现了同比下降态势，包括清远、中山和昆山等城市库存下降态势较为明显。类似城市也是后续需要积极补库存的城市。
二、存销比
1、100城存销比：近期开始拉升
本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2019年11月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.4个月，该数值相比10月份9.1个月是有明显增加的。尤其是随着供应数据的放量和库存的拉升，存销比数据容易上行。
自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分，即“库存五分法”概念。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。
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