上海易居房地产研究院12月16日发布了《2019年11月全国房地产市场报告》。这份报告指出，1-11月，全国土地市场成交略有回升，但整体降幅依然较大；房地产开发投资同比增速小幅回落，房屋新开工面积同比增速小幅回落，表明资金面紧张和销售乏力后，房企投资和新开工开始减速。虽然1-11月商品房销售面积同比增速小幅提高，但从现阶段的房地产调控政策、货币金融环境等来看，行业真正的向上拐点可能并未来临。
在昨日我们的公众号《最新数据|在房价涨幅方面，唐山亮了》（中房网微信号：zhongfangwang）文章里面，我们详细罗列了国家统计局最新发布的1-11月全国房地产开发投资和销售情况，易居研究院的此份报告则对这些数据进行了针对性的分析和预测。
预计全年土地购置面积同比下降10%。1-11月，房地产开发企业土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%，降幅比1-10月份收窄2.1个百分点。报告认为，今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关。考虑到房企融资环境依然很紧，预计全年开发企业土地购置面积将比去年下降10%左右，而全年全国土地购置均价相比去年微涨的可能性较大。
预计全年房地产开发投资增长10%。1-11月，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。从结构来看，住宅投资占房地产开发投资的比重为73.6%，住宅投资同比增长14.4%，增速回落0.2个百分点，办公投资同比增长2.5%，商业营业用房投资同比下降7.3%。报告认为，在住宅库存回归合理区间后，部分城市开始增加供给，而商办物业由于库存较高，投资依旧乏力。整体来看，预计全年全国房地产开发投资增速将比去年增长10%左右。
预计新开工面积还将继续回落。1-11月，房屋新开工面积205194万平方米，增长8.6%，增速回落1.4个百分点。其中，住宅新开工面积151447万平方米，增长9.3%。报告认为，考虑到年底和明年年初销售增速大概率继续低位盘整，以及今年前三季度房企土地购置面积大幅下降，预计年底和明年年初新开工面积同比增速还将继续回落。
预计全年商品房销售与去年持平或微增。1-11月，全国商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1-10月份加快0.1个百分点。其中，住宅销售面积增长1.6%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.1%。单月数据来看，11月商品房销售面积为15654万平方米，环比增长11.2%，同比增长1.1%。报告认为，10月份以来商品房销售面积有所回升，与年末开发商为回笼资金加大销售力度有关。在房住不炒的大背景下，随着中央明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，预计全年商品房成交面积大概率与去年持平或微增。报告还认为，从年初累计新开工面积与销售面积的比值来看，目前维持在120%左右水平，如果未来销售不能提高的话，将出现供大于求的现象。
三类物业存销比均进入上行周期，商办去库存压力更大。11月末，全国商品房现房存销比为22.8月，环比上升0.8%。其中，住宅现房存销比为14.1月，环比上升0.4%；办公楼现房存销比为42.3月，环比上升0.6%；商业营业用房现房存销比为46.6月，环比上升1.4%。报告认为，值得关注的是，三类物业现房存销比均已进入上行通道。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行；商业营业用房2018年9-12月连续4个月上行，2019年2月份小幅下降后又持续小幅上升，整体来看均已进入上行通道；住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行，整体来看存销比已进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。
预计房企资金压力依然较大。1-11月，房地产开发企业到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速与1-10月份持平。报告认为，房地产开发企业到位资金主要来源于定金及预收款和个人按揭贷款增长较多，自筹资金增速较去年同期有较大回落，房企资金压力依然较大。从2018年年初起，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速的趋势一直延续至今，11月开口为3.2个百分点。考虑到年末和明年年初整体销售增速难以有较大起色，房地产企业的资金压力将加剧。
结论：行业真正的向上拐点可能并未来临
易居研究院研究员沈昕表示，近日中央经济工作会议重申房住不炒，充分说明了中央对房地产市场平稳健康发展的决心。房企方面，5月底以来房地产信托、境内外发债、ABS、银行贷款等融资渠道纷纷收紧。近日银保监会提出要完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击各类违规行为。居民房贷方面，全国首套房贷平均利率已连续6 个月小幅上升。虽然10月份以来商品房销售情况有所好转，但这与开发商为回笼资金加大销售力度有关。综合考虑这些情况，预计短期内全国性的调控政策不太可能松绑，房企融资环境还在持续收紧，全国楼市还将陆续降温，房企的资金压力也将加剧，预计年末和明年年初市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将继续回落。从现阶段的房地产调控政策、货币金融环境等来看，行业真正的向上拐点可能并未来临，目前销售也可能只是低位反复震荡状态。
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