导 读
未来代建行业的发展趋势仍需时间的检验。
◎ 研究员 / 房玲、易天宇、洪宇桁
01
代建业务模式及发展历史介绍
1.“白银时代”推动更多房企拥抱代建模式（部分略）
房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务，代建方通过一系列专业的服务能力获得项目的开发利润。与传统的房地产开发方式相比，代建业务这一新的开发模式一般而言不仅收益率更高，风险也相对较低。
近年来,代建模式日益受到房企们的重视,主要原因在于行业调整逐渐深入导致土地成本高企、融资环境收紧导致房企资金压力上升，房企在追求规模扩张的同时增强抗风险能力的需求也越来越大。在这个背景下，推进代建业务便成为了部分有较强品牌能力的房企应对激烈竞争、分散风险、维持发展的选择。
2.三种代建模式并存，商业代建是主流
从国内房地产代建的发展来看，整个行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段的演化，当前已发展成三种代建模式并存的状态：
政府代建：低利润换得社会资源（略）
商业代建：市场化下的主流代建模式（略）
资本代建：资本和房企的双赢模式（略）
3.代建业务优点明显的同时仍有“隐忧”（略）
02房地产代建行业现状及企业发展状况
1.2016年起迅速发展，吸引品牌房企涉足（部分略）
我国的代建市场发展至今仍然处于初步发展阶段，整体看来在2015年之前发展都较为缓慢。而在2016年新一轮房地产调控开始之后，随着“白银时代”的到来，代建行业开始了突飞猛进的发展, 代建业务也正在不断吸引新的入局者，比如2017年9月，银亿地产就宣布将其名下位于舟山市普陀区的鲁家峙岛住宅开发项目，全权委托予恒大地产全资子公司进行相关开发建设工作，这是恒大首次涉足代建行业。2020年以来还有企业陆续加入代建蓝海，如中交地产在2020年3月13日完成注册中交地产管理集团，宣布试水代建业务，对标学习绿城管理；中梁控股也在3月23日提出要加强寻地合作，2020年的寻地合作模式包括战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等，也开始布局代建业务。
由此可见，我国代建行业的发展十分迅速，未来的发展潜力较大，在房企土地成本高涨、资金压力较大的背景下可能成为新的增长点，多家房企已经开始对代建业务进行布局。据不完全统计，截至2020年7月发展代建业务的品牌房企已经超过30家。这其中既有大型房企恒大、万科、中海、保利发展，也有中小型房企当代置业、广宇发展、天房集团等。然而就目前整体情况而言，我国的代建行业仍然处于初步发展阶段，入局的企业并不是很多，且行业集中度较高，未来代建行业的竞争预计将会更加激烈。
2.品牌房企利用各自优势走出不同路线
就代建业务而言，轻资产运营，最看重的是代建企业的操盘管理能力以及品牌口碑，不同的企业可以利用自身的资源禀赋走出不同的路线。整体来看，今天房企代建大致可分为“三派”：
1.与政府合作密切的大型央企。这种代建房企以华润、招商蛇口、保利为代表，依靠其国企央企性质和政府合作，承担政府的保障房工程项目等，比如华润就在深圳开发了深圳人才公园以及深圳湾体育中心，这是身份优势与产品优势的叠加；
2.产品领先的规模房企。这种房企主要依靠其较强的产品力、运营力、供应链以及服务意识通过品牌输出等方式在全国范围内承担商业代建。比如绿城管理就是开发管理和品牌双输出，在杭州大本营开始做代建，同时扩展杭州之外的地方，现在已经成为了国内第一的代建企业；
3.产品有独特竞争力或是区域龙头房企。这种房企主要依靠其产品的差异化或者区域深耕带来的品牌优势在代建领域形成了自己独有的特色，比如做绿色地产代建的当代、朗诗，利用自身在大本营区域影响力和实力扎根开展代建业务的河南建业、四川蓝光，这是产品优势和区域优势。
3.代建业务较大房企多选择成立独立公司有利运营及上市（略）
03
绿城管理与中原建业代建业务对比
绿城管理与中原建业作为目前中国房地产市场最大及第二大的代建公司，一个已于2020年7月10日实现上市，并已公布了首期中报；另一个则于2020年11月10日于港交所递交了招股书。通过对比研究这两家代建行业的龙头企业，能够有代表性地了解到在不同策略之下，两家代建企业各自的运营现状、业务流程、风险与优势等等，为其他代建公司或将要布局代建业务的其他房地产企业提供学习经验和借鉴。
1.规模布局：绿城管理全国布局，在管面积超7千万平米
绿城代建规模稳居第一，合作代建获取更多机遇
单纯从规模来看，绿城管理的管理总建筑面积相对较大。2020年上半年，绿城管理的在管建面达到了7331万平米，代建项目个数达到了268个，分别比中原建业高出了205%及47%。
此外，据招股书披露，绿城管理2019年新签约项目72个，新签约总建筑面积约1600万平米，占到了中国代建市场的市场份额约23.7%（第二名10.8%）；累计来看2017年至2019年已签约总建筑面积的市场份额达到了30.3%（第二名11.7%）。由此可见，在行业竞争的不断加大下，绿城管理的市场份额依然稳居行业第一。
值得注意的是，绿城管理与中原建业较大的规模差距，另一方面也是由于业务模式的不同。绿城管理的代建业务既有自行运营，也与其他业务伙伴合作；而中原建业则选择直接管理所有项目，这也造成了绿城管理的项目中有相当一部分为合作项目。若只看自行运营的项目规模，2019年绿城管理自营的在管建面达到了3840万平米，相比中原建业仍高出了82%。
历年来，绿城管理均保持了一定的合作比例，2019年与其他业务伙伴合作代建项目的在管建面占比达到了43%。适当增加合作比例有利于开拓新市场，获取新的商机，同时提升企业的品牌影响力。上市后的中原建业在拓展新地区的同时，可尝试使用合作模式来打开更多市场。
绿城全国布局翻洋过海，建业走出本土有待拓展
绿城与建业旗下的代建业务不可避免地会受到母公司的业务影响，而作为全国性房企的绿城中国相比于深耕河南市场的建业地产，在地区覆盖方面能给旗下代建公司带来更多优势。截止2019年底，绿城管理拥有259个代建项目，分布于中国26个省、直辖市及自治区的85个城市；与此同时，绿城管理的代建项目还实现了漂洋过海，于柬埔寨拥有唯一一个国际业务。
从城市能级来看，绿城管理的代建业务主要位于三四线城市，2019年在管建面中三四线占比达55%；此外一二线城市占比也同样较大，达44%。
而中原建业的代建业务覆盖区域相对较少，更着重于深耕河南地区。截至2020年上半年，中原建业在管的182个项目中，共有174个项目位于河南省，总建筑面积约2311万平方米。河南省中县城及县级市达1741万平米，占河南省的75%，其余25%为地级及以上城市。
除了河南省外，中原建业同样在尝试对外轻资产输出，并已将业务扩大至河北、山西、陕西、新疆及海南等省及自治区；但这些项目相对较少，截至2020年上半年这五个省及自治区仅管理8个项目，总建筑面积约为91.84万平方米，占比4%。
从区域分布来看，绿城管理的区域覆盖面更广，而中原建业更加偏居一隅。从这点来看，绿城管理相对能够获取到更多的发展机遇。此外更大的代建规模，更广的城市群覆盖，同样也能提升企业的品牌影响力。未来中原建业在深耕河南的同时，可以积极考虑拓展河南以外市场，从而获取更大的发展潜力
2.营收利润：中原建业63%净利率走在行业前列（略）
自营规模差距缩小，竞争加大增速或下滑（略）
净利率差距47个点，业务差异为主要原因（略）
合作与政府代建拉低利率，本土优势提升议价能力（略）
3.业务模式：品牌力与运营力是扩张的生命线（略）
三部分构成代建费用，溢价管理考验品牌价值（略）
标准奠定扩张基础，与时俱进迎合需求（略）
4.发展策略：绿城力保行业第一，建业求变走出河南（略）
04
总结：高增长或难以为继，对接金融或是未来方向
相比于传统房地产开发，代建业务在诸多方面都具有较大优势，是未来发展的一个方向。
首先，代建业务作为轻资产模式，主要提供服务，并不负责投资。因此，代建公司能维持较低杠杆，不依赖外部融资来源，负债率相对较低。
其次，代建业务更少受到房地产市场周期的影响。如市场较好时，代建公司会有充足客户来源；而当市场下行时，中小房企也会利用代建公司的品牌与服务抵御周期性风险。
最后，由于代建业务的轻资产特性，还能让代建业务拥有更高的利润率水平。此外由于规模经济带来成本效益，也能让代建公司能进一步提高利润率。
但整体来看，代建市场同时也面临着一些发展瓶颈。首先，是竞争性问题。对于代建业务而言，更加依赖房企的品牌影响与操盘能力。对于一些还未入局的龙头房企而言，其本身就具有潜在代建实力，切入市场难度不大。未来若更多品牌房企涉足代建行业，势必造成行业竞争性加大，行业的高增长难以为继，利润率水平也或将下滑。
另一个方面，则是成长性问题。由于目前的代建行业主要客户群体是中小房企。在当前强者恒强的房地产市场下，未来房地产市场或将更多由更具实力的龙头房企所主导。在此背景下，中小房企或将面临行业洗牌与淘汰，而作为中间环节的代建行业，其未来增长空间或受一定限制。
对于代建企业而言，资本代建或是未来突破行业瓶颈的新一类方式。资本代建中的项目拥有人主要为专注于房地产投资的金融机构。由于这类机构可能在房地产开发中没有实际业务，或还未取得标的土地使用权，因此这类代建模式还需要提供投资咨询、成立项目公司、运营前管理等等。目前资本代建已成为不少发达国家房地产开发的主流业务模式之一。随着国内金融在房地产行业中占据更加重要的地位，开展商业资本代建业务或可以给企业带来更加广阔的发展机遇。此外由于金融机构拥有强大的集资能力，而代建企业则提供经营及管理房地产项目方面的经验或能力，能形成更好的优势互补，从而让专业的人做专业的事。
当然，中国房地产市场有着自身的特殊性，未来代建行业的发展趋势仍需时间的检验。对房地产企业而言，当前的代建行业仍是一种值得尝试的潜力型业务，唯一要做的就是抓好时代机遇，做好万全准备。
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