[易居研究院]2020年上海新房与二手房成交量皆创近4年新高

  上海易居房地产研究院2021年1月7日发布《2020年上海房地产市场报告》。该报告显示：

  12月上海新房市场供应量与成交量大幅增长，创近几年新高；2020年年度成交量有所增长，供给量基本持平。Ø12月，上海新建商品住宅成交面积约122.8万平方米，新增供给面积136.7万平方米。新房市场出现供大于求的局面。供应量增长非常明显，需求端较大回升，继11月供应量明显缩减后，12月大幅攀升。由于市场活跃度较高，并且11月积攒的需求在12月集中爆发，因此12月新房市场需求量明显增长，供给与需求端均创近几年新高。年度数据来看， 2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，成交面积创4年来新高；新增供给面积778.6万平方米，同比增长1.5%。

  12月上海二手住宅成交量增长明显；2020年年度成交量创近4年新高。12月，上海二手住宅成交套数约为3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%。12月上海二手房的成交量较上月明显增长，同比增幅非常明显，成交量创多年来新高。2020年上海二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%，达近4年来新高。

  易居研究院研究员王宁表示：自今年7月开始，杭州、深圳、沈阳等十几个热点城市收紧楼市调控。8月底住建部、央行更出台了约束开发商融资的“345新规”。参加7月24日座谈会、8月26日城市会商会的14个城市中，除了北上广和长沙以外10个城市全部出台了新政策，而深圳政策最为严苛。9月上海落户政策松动以及11月上海政府发布年内第二次落户优化政策，未来也会对房地产市场需求端产生一定程度的影响。随着“345新规”的推行，各大房企必将面临融资结构的明显调整。11月“十四五”规划建议的发布，仍然以“房住不炒”为指导。12月中央经济工作会议强调大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题，坚持“房住不炒”、“因地制宜”、“多策并举”。因此“房住不炒”仍是未来五年全国楼市调控的主基调，也是上海以及各地方因城施策不可动摇的根本。

  报告内容摘要如下：

  一、土地市场：2020年成交建面同比增长31.8%

  2020年上海共成交383幅土地，土地成交建筑面积3406.0万平方米，同比增长31.8%;土地出让金2957.2亿元，同比增长47.9%。单12月来看，上海共成交25幅土地，主要为工业用地、纯住宅用地及商办商住用地。除了3幅位于宜川（1）、松江新城（1）和长兴岛（1）的土地为溢价成交外，其余地块均以底价成交。

  从上海市历年土地成交建筑面积及同比增速来看，2016年土地成交建筑面积到达低点后，2017年步入上升通道，2018年同比增速放缓，而2019年同比增速回落，2020年同比增速回升，下半年“三道红线”出台，房企融资渠道全面收紧，融资结构将面临大幅调整，房企拿地也更理性谨慎。

  二、新房市场：12月供应量与成交量大幅增长，创近几年新高

  12月，上海新建商品住宅成交面积约122.8万平方米，环比增长61.8%，同比增长78.9%,成交量较11月大幅增长；新增供给面积136.7万平方米，环比增长429.8%，同比增长85.5%。

  年度数据来看， 2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%；新增供给面积778.6万平方米，同比增长1.5%。2017年商品住宅供应为2006年以来最低水平，2018年供给放量，但高供给并未推动成交量的上行，2019年供给略下滑，供小于求。2020年供给量基本与2019年持平，而成交量增长明显，处于供不应求的局面，成交量创近4年来新高。

  从各环线占比来看，2020年内中环及中外环的新房成交量占比较2019年有所增长，外环以外的新房成交面积占比为73%，较2019年小幅下降。从同比来看，各环线均有所增长，中外环成交面积同比增长42.7%尤为显著，改善型需求有所增加

  从各区域来看，2020年上海商品住宅成交面积居前三的区域为原南汇、青浦和宝山，三区新房成交面积占全市总成交面积的33.9%，其中南汇房成交面积110.7万平方米，位居榜首。同比来看，除了几个基数较低的区域外，金山、徐汇和普陀同比增速较快，分别为128.2%、89.3%和84.3%；浦东增速最慢，为-1.1%。

  从需求性质来看，按套均面积分成刚需、改善和享受型住房。占比上，改善型需求超过半壁江山，套均面积在90-150平方米的成交占总成交面积的59%。成交面积上，各类需求同比均呈现正增长，其中，改善型需求增速最快，为27.1%。

  12月，上海新建商品住宅成交均价为52205元/平方米，环比下降2.0%，同比下跌7.2%。新房成交均价较上月略跌，跌的原因主要与外环外成交量增长明显有关。成交的新房主要集中在外环外，占比高达77.0%。区域方面，成交的新房主要集中在宝山、青浦、嘉定和奉贤等地。

  年度数据来看，2020年上海新房成交均价为56234元/平方米，同比上涨3.2%。观察历史数据可知，从成交均价来看，自2006年至2020年，上海房价整体呈现上涨的走势；从同比涨幅来看，2018年和2019年成交均价同比涨幅大幅收窄，2019年同比涨幅处于历史较低值，2020年小幅上扬。上海新房房价深受政策调控影响，2011年和2012年接近于零的同比增速是因为一系列限购限贷的调控政策，有效地遏制了房价。

  三、二手房市场：12月成交量增长明显，达近4年峰值

  12月，上海二手住宅成交套数约为3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%。12月上海二手房的成交量较上月明显增长，同比增幅非常明显，成交量创近几年来新高。2020年1-3月二手房成交量受疫情影响较大，自4月疫情逐渐好转开始，二手房市场状态火热，5-7月二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右。8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套。10月由于国庆假期的影响，数据出现异动，因此成交量回落到与5、6、7月相当的水平。从成交房源结构来看，12月份成交房源中平均面积为83.01平米，较上月微降，成交主要集中在浦东、宝山、闵行等地区，成交量排名前三位的板块分别为三林、周康、嘉定主城区。

  2020年上海二手住宅成交约30.2万套，同比增长27.0%。结合历史数据来看，二手房成交量波动规律较明显。2009年成交量大增，市场经历了3年低迷期后，2013年成交量开始回升，随即2014年成交量再度下滑。2015年及2016年成交量明显高于2009年，市场出现2年低迷后回升，2019年回升幅度不及2013年。2020年成交量比2019年有所上升，总量已超过2009和2013年，但仍低于2015和2016年。

  统计局公布的11月70个大中城市房价指数中，上海二手住宅价格指数环比增长0.3%，同比增长5.5%。根据上海市房产交易中心数据 ，12月二手房住宅套均总价为354万元，成交均价为42756元/平米。成交总额排名前三位的板块分别为陆家嘴、嘉定主城区、淮海中路。上海各区二手房成交价格均有不同程度的上涨，其中以黄浦区、浦东新区和闵行区最为明显，分别环比上涨1.4%、1.3%、1.1%，同比上涨8.2%、8.0%、7.0%。

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