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易居季报 之
【50城住宅租金收益率研究】
核心观点
四季度，租金收益率相比三季度略微下降。其中，租金环比微跌，而房价则保持小幅上涨。2020年四季度，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降1%，同比下降4%。这一收益率创多年来最低值。租金微跌，而房价有小幅上涨，因此压低了租金收益率，这种租金与房价背离的状态是难以持续的，明年随着经济的进一步复苏，租金跌幅可能会收窄或转正。
一二线城市租金收益率下降，三线城市租金收益率小幅增长。一、二线城市租金收益率下降是因为房价小幅上涨的同时租金小幅下降；三线城市租金收益率上升是由于房租下跌的幅度小于房价下跌的幅度。由此可以看出，一二线城市随着经济逐渐复苏，购房需求有所增加，租房需求有所减少,部分一二线城市炒房投机也是房价上涨的原因之一。
一、50城租金收益率概况
2020年四季度，根据城市房产网的数据进行计算，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降0.6%，同比下降3.7%。这一收益率创多年来最低值。
2020年前三季度租金收益率呈现持续微跌态势。2020年四季度，50城租金下跌1%；房价环比上涨0.7%，涨幅收窄。房租相比房价能够较好地剔除其他因素来衡量一个城市真实理性的住房需求，因为租金属于消费，主要由租客的收入水平决定。四季度租金微跌，而房价有小幅上涨，因此压低了租金收益率，这种租金与房价背离的状态是难以持续的，明年随着经济的进一步复苏，租金跌幅可能会收窄或转正。
二、三类城市租金收益率比较
2020年四季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.6%，环比下降1.6%，同比下降5.1%；31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降1.4%，同比下降4.5%；15个三线城市租金收益率为2.6%，环比增长1.1%，同比下降2.1%。
一、二线城市租金收益率下降是因为房价小幅上涨的同时租金小幅下降；三线城市租金收益率上升是由于房租下跌的幅度小于房价下跌的幅度。由此可以看出，一二线城市随着经济逐渐复苏，购房需求有所增加，租房需求有所减少,部分一二线城市炒房投机也是房价上涨的原因之一。
三、50城租金收益率排序
对四季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从排行中可以看出，排名前5的城市分别为锦州（4.0%）、乌鲁木齐（3.4%）、宜昌（3.3%）、桂林（3.3%）和韶关（3.2%），主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。
租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.4%）、青岛（1.6%）、唐山（1.6%）和天津（1.6%），原因之一在于部分城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅，另一个原因是部分城市租金下跌而房价却在上涨。厦门与深圳四季度房价继续保持增长，深圳租金小幅上涨，而厦门租金出现下跌。7月调控升级以来，深圳房价涨幅已有所收窄，但上涨趋势依然明显，本轮两城房价均创多年来新高。而租金上涨幅度较小甚至出现下跌，因此租金收益率维持在较低水平。
对四季度全国50个典型城市租金收益率的环比涨幅进行排序。从排行中可以看出，涨幅较大的5个城市分别为锦州（10.8%）、贵阳（9.4%）、烟台（9.3%）、海口（4.7%）和蚌埠（3.3%），原因是锦州、贵阳和蚌埠房租涨而房价跌；烟台房租跌幅小于房价跌幅；海口房租涨幅超过房价涨幅。四季度，租金收益率环比增长的城市为20城，比2020年三季度增加5城。
武汉和长沙等地租金收益率环比跌幅最大，分别为8.5%和7.0%。武汉和长沙均由于房租下跌而房价上涨导致租金收益率下降明显。
对四季度全国50个典型城市租金收益率的同比涨幅进行排序。涨幅较大的5个城市分别为大理（11.9%）、蚌埠（9.3%）、锦州（3.7%）、青岛（2.9%）和济南（2.2%）。同比跌幅最大的5个城市为深圳（-13.9%）、牡丹江（-11.2%）、宁波（-11.0%）、南宁（-11.0%）和大连（-9.9%）。
四、50城租金收益率趋势
2020年初，新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响，部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3月，调控政策仍然以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，此外，广州、济南、海宁、宝鸡、青岛等城市涉及放松调控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位没有改变。4月17日，中央政治局会议重申了“房住不炒”的定位。5月22日两会召开，政府工作报告对于房地产市场的定调仍为“房住不炒”、“因城施策”，政策并未超预期。7月开始，杭州、深圳、沈阳等十几个热点城市收紧楼市调控，而限制购房资格、提高房贷利率、增值税调整等是本轮调控的常见手段。8月底住建部、央行更出台了开发商融资的“三条红线”，给房企的杠杆率设置上限。参加7月24日座谈会、8月26日城市会商会的14个城市中，除了北上广以外11个城市全部完成了新政策出台，而深圳政策力度最为严苛。
今年前三季度，全国经济累计增速首次转正，四季度保持了稳定复苏的态势，企业和居民收入也逐渐步入正轨，租房消费能力比三季度略微提高，而同时房价整体仍处于上涨态势，使得租金收益率下降，但降幅收窄。
展望2021年，12月中央经济工作会议强调大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题，坚持“房住不炒”、“因地制宜”、“多策并举”。在《第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中，仍然以“房住不炒”为指导，积极落实“租购并举”“因城施策”的方针，以及大力发展长租房等措施，将会促进整体房价趋稳，民众观念发生转变，租赁市场活跃度提高。2021年是十四五规划的开局之年，预计全国租房需求会有所提升，租金水平将会迎来一定程度的提高；房价方面整体依然会持续上涨趋势，涨幅将会收窄。综上所述2021年整体租金收益率水平或将有所提高。
附注
50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、锦州、牡丹江、无锡、温州、蚌埠、赣州、烟台、洛阳、宜昌、湛江、韶关、桂林、三亚、大理。其中一线城市4个、二线城市31个、三线城市15个。
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