调研感受
■ 疫情累积需求释放叠加政府严控供地节奏下的“僧多粥少”为推高房价主因。
■ 区域市场分化，柯城西区最“吸金”，江山本地人“自嗨”推高房价，其他区域相对平缓。
■ 一套房首付最低二成，二套房首付最低三成，推出“高含金量”的人才引进政策。
■ 限价前置到土拍前，信贷收紧叠加预售证管控，项目回款周期拉长。
■ 地缘性客群占比九成，在外从商者较多，返乡置业期间流速翻倍。
■ 人手2套房，置换改善需求增长，市场整体由刚需向刚改过。
■ 土拍高价地频现，集中于柯城区和江山市，推高房价预期，政策调控稳楼市。
■ 本土房企竞争实力强劲，政府引入外来品牌房企打造“未来社区”。
01
城市禀赋
人口流出型城市、经济规模和人均收入省内靠后
生态富民发展定位
衢州地处浙江省西部，南、北、西面与福建、安徽、江西三省相交，东部与省内金华、丽水接壤，市域面积8844平方公里。下辖柯城和衢江两区、县级市江山，以及龙游、常山、开化三县。
衢州市历年常驻人口数保持稳定，截至2020年年末，衢州户籍总人口256.86万人，常住人口227.62万人，排名省内第八；常住户籍人口比0.89，为人口流出型城市。
经济发展水平方面，2020年衢州市实现地区生产总值1639.12亿元，排名省内倒数第三；人均可支配收入37935元，排名省内倒数第二。其中城镇居民人均可支配收入49300元，农村居民人均可支配收入26290元。
整体而言，衢州基于并不算核心的交通区位，以及生态富民的发展定位，其人口、经济等方面的发展在浙江省内均相对靠后，但自身发展总体平稳向上，第三产业对经济增长贡献率达到61.3%。
02
政策环境
限价前置，信贷收紧
“高含金量”引进人才
衢州基本不限购，主要跟随浙江省调控节奏，在全市市域范围内“限购”，本地人3套，外地人1套，新房限售五年，整体相对宽松。贷款方面，衢州“认贷不认房”，名下无贷款或贷款已结清者便可以“首套房”资格购房，首套房首付最低20%，二套首付最低也可30%。
限价方面，原先在后端备案时限价，现在前置到土拍前，实行“限房价+限地价+竞配建”的公开土地出让方式，建立房价、地价联动机制，主要出于稳房价，对房企而言利润空间收窄。
当前信贷端收紧，首套房利率5.1%-5.25%，二套房利率上浮至5.25%-5.3%。房企方面，项目基本结顶才放款，同时预售证管控，除特殊约定外建筑面积3万平方米及以下的须一次性申请预售，项目回款周期被拉长。
此外值得注意的是，衢州推出“高含金量”的人才引进政策，对引进至衢州工作的部分本科以上的人才给予购房补贴，其中硕士研究生及紧缺专业“双一流”高校本科毕业生25万元，“双一流”高校全日制硕士研究生50万元，博士研究生100万元。
政策区域分化方面，衢州主城区柯城政策相对严格落实，一定程度上有助于稳定楼市，其他区域政策跟风升级调控，但态度大于实质。
03
市场变化
历年不温不火
2021年年初需求集中释放
“僧多粥少”推高房价
衢州（主城区）楼市历年发展总体较为平稳，2016-2019年供求关系的动态平衡，使得成交均价维持在10000-15000元/平方米的稳定区间。2020年末至2021年伊始，基于疫情积蓄的购房需求集中释放，叠加返乡置业热潮，楼市量价齐升。
聚焦月度数据，2020年上半年，受疫情影响市场整体供大于求，下半年6-8月出现一波需求释放；衢州（主城区）最主要的房价上升期集中在2021年1-3月，一方面，基于后疫情时期下的累积需求的集中释放，以及“就地过年”下部分返乡置业延续至节后的错峰期；另一方面，今年以来市场一手房源供应量较少，全市在售楼盘屈指可数，整体市场供不应求；此外，高价土拍地的频现也推高了楼市预期。其中，2月新房成交均价超20000元/平方米，3月供求比仅0.42，4月随着调控政策的出台，观望情绪下房价小幅回落。
04
区域市场
柯城西区政府主推
江山市场本地投资客炒作
其他区域房价相对平缓
衢州基本为内生型市场，当前整体可售货源较少，各区域市场呈分化态势，柯城和江山楼市热度较高，但内在逻辑不同，其他区域相对平淡。
柯城西区主要由政府推动，严控供地节奏、优质学区规划叠加商务、生活、医疗等配套的倾斜，集中打造智慧新城，发展互联网数字经济，具有一定产业支撑，逐步在当地构筑起“富人区”象征，顺势推高房价。同时，当前该区已无在售一手普通住宅产品，总体局面“一房难求”，更是推高了市场热度。限价政策下一手房均价24000-25000元/平方米，一二手房倒挂3000元/平方米左右；但基于地价较高，利润空间有限，房企多在西区冲规模。柯城南区收益于未来社区的规划，且临近核心板块，新房市场流速较快；但当前均价仍处“洼地”，与西区存在近1万元/平方米的剪刀差，具备一定投资潜力。
江山市场热度主要由本地投资客推高，江山做木门、消防工程等的民企众多，在外从商者返乡置业现象也较为普遍，当地人投资意识较强，城中房价推高至20000元/平方米出头。尤其是2021年年初以来，几乎月均涨幅1000元/平方米，涨势迅猛。
其他区域楼市相对平缓，其中衢江区近两年房价由5000-6000元/平方米涨至16000-17000元/平方米，当地有钱人偏好去柯城西区买房，当前市场平稳；龙游县刚需项目均价12000-13000元/平方米，价格小幅上涨主要由于疫情积累需求的释放，以本地客群为主，有少部分温州外溢客户。
05
项目去化柯城区认筹/房源比3：1
江山返乡置业期去化翻倍
项目去化方面，衢州基于市场整体供不应求，优质一手房源靠关系购买现象普遍，自去年底开始部分项目采取公证介入购房摇号措施。
从不同区域板块来看，柯城区板块火热叠加可售房源紧张，基本处于开盘及售罄状态。尤其是柯城西区，基于政府主推下市政配套及学区的加持，成为衢州有钱人的“狂欢场”，一房难求、买房靠关系现象普遍。在此背景下，开发商普遍捆绑车位（15万/个）及储藏室。其中绿城志城·凤栖云庐2020年12月25日首开312套房源，报名认购人数1110人，是房源总量的3倍有余。衢江区去化比柯城西区及南区略慢，当前平均每天去化七八套，淡季四五套，五一及过年等返乡热潮期去化加快，当前天阳联利·文澜邸项目去化过半。此外部分刚需项目依托分销带客，成交占比高达40%。江山区基于在外从商者较多，返乡置业显现普遍，过年期间月均去化量可达平时的2-3倍，约占全年去化比例的15%-20%。此外龙游县及其他区域去化相对缓慢，部分高端项目渠道分销下去化效果依旧不理想。
06
客群结构及置业偏好地缘性客群占比9成
置换改善型需求上升
衢州基于浙东长三角区域的虹吸效应，以及邻省区域的省界隔阂，整体偏向内生型市场，购房者以地缘性客群为主，包括在当地工作生活居民，及生于本土在外从业的返乡置业客群，总体本地客群占比达9成，近年来进入少量外来投资客。
置业偏好方面，当地人购房以置换需求居多，对改善型产品的需求上升，市场整体处于于由刚需向刚改过渡阶段。当前市场上，品牌房企的在售房源已基本售罄，当地人对品牌房企的新理念认可度较高，看重产品及品质。其中柯城西区板块精装项目较多，吸纳了大部分高端改善型客群；而江山基于投资属性，空置率高，产品以毛坯为主，暂无上市精装产品，当地人对精装产品无抗性、无偏好。
07
购买能力购买力两极分化
刚需客群200万为接受“天花板”
衢州的工薪阶层与个体企业经营者收入差距较大，其中公职人员收入4000-5000元/月，工薪阶层平均工资水平也位列此区间；而个体经营户、创业者则收入较高，尤其像江山，从事木门、消防工程或者在外从商现象普遍，整体购买力有支撑。
收入差距致使住房购买力两极分化，刚需“天花板”为200万元，且首付及月供压力均较大，首付压力略大于月供压力；而高端改善客群对于350-400万价位住房几乎无压力，不乏全款支付者。
08
土地市场政府严控供地节奏
成交均价又上一梯度
衢州近年来土地成交量成波动态势，主要与政府的供地节奏把控有关。其中2016-2018年土地市场平稳增长，2019年基于“稳楼市”的政策背景，土地供应及成交面积同步缩水幅度较大。2020年经历疫情“冷冻期”，土地市场二季度开始回暖，下半年持续放量，根据克而瑞监测数据统计，全年成交总建面较上年同期增长109.3%。在政府对供地节奏的控制下，衢州涉宅土地成交均价呈波动上升态势，尤其是2021年以来，涉宅地块成交均价突破8000元/平方米，土拍市场上“万元地块”频现，较前两年5000-6000元/平方米的土拍均价又上一新梯度。
2020年下半年以来，市场回暖伴随受疫情影响积压需求的释放，土地市场热度走高，成交均价突破10000/元的地块频现。根据克而瑞监测，2020年至今衢州土拍市场上均价突破万元的涉宅地块达30幅，主要集中于柯城区及江山市。其中，成交均价16000/元以上的四块地均位于柯城区，分别由绿城、贝林、志诚及杭州建杭力合置业竞得，绿城于今年2月竞得柯城西区衢州智慧新城项目，成交均价达17088元/平方米，溢价率55.3%；而江山市个人拿地的情况较多。
09
房企竞争本土房企实力强劲
绿城等外来品牌房企助力“未来社区”建设
从衢州房企总体竞争格局来看，本土房企与外来房企势均力敌。根据克而瑞数据，2020年衢州房企拿地TOP10中，衢州本土房企中的贝林、志诚、华达、衢州市交通投资集团均位列其中，表现突出；而外来房企中以浙系房企居多，包括建杭、绿城、天阳、步阳等。值得注意的是，鉴于当前信贷端收紧，考虑放款及资金周转变慢，继而带来融资成本压力，外来房企拿地势头减弱，绿城、祥生、蓝城、碧桂园等外来房企试水若干项目后暂停拿地；而衢州本地房企自由资金充裕，具备较强的竞争实力，是当前土拍市场上的主力军，同时在与外来房企的合作项目中充当疏通政企关系和财务投资的重要角色。
当前，外来房企的进入更多是政府引进。例如为响应浙江省2019年提出的“未来社区”建设目标，考虑未来社区建设在九大场景要求下对房企的综合开发运营能力提出较高要求，衢州政府引入外来品牌房企绿城中国，作为衢州首个未来社区项目的主操盘方。
10
前景展望房源供不应求叠加高价地推高房价预期
政策调控下预计平稳发展
整体来看，衢州以内生型市场为主导，具有产业支撑，楼市相对健康，在当地政府在供地及政策面的合理调控下呈良性发展态势。基于当前衢州市场整体在售房源供不应求，叠加高价地频现推高预期，预计短期内房价还将小幅上扬；但随着限价政策的施行，成交均价受控，预计整体涨幅趋缓。
分区域来看，柯城区基于主城区板块优势，吸附力较强，叠加市场在售货源的稀缺，自去年四季度出台政策以来，房价上升势头不减。随着近期土拍成交量的攀升，预计未来房源供给增加，市场热度回归理性。江山市场房价一度被投资客哄抬，于今年4月出台调控新政后，观望情绪下市场热度小幅回落。但基于政策态度大于实质，以及今年以来高价地的持续涌现，短期内房价看涨趋势延续。
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