核心结论
1、上半年，在房地产金融高压下，整体债市下行，融资规模进一步收缩。
2、房企端融资集中度加强，房企间利率差走阔，分化明显。
3、偿债峰值年，下半年偿债压力弱于上半年，但仍呈高压。
4、重点关注房企信用评级管理，警惕债务违约风险。
5、预计下半年金融监管趋紧，维持境内稳定、境外波动特征。
上半年融资观察
1、整体规模：房企上半年融资规模5480亿元，同比下降16%，较上年同期收缩超千亿
根据贝壳研究院统计，2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，规模累计增速连续两年下降，2021年上半年融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。2021年上半年房地产调控政策持续高压，整体债市下行，境内、境外融资规模同比分别下降7%与29%。
单6月，房企境内外债券融资规模约857亿元，环比增长32.5%，同比下降2.3%。其中，6月境内融资规模回升至615亿元，受5月低基数影响致环比增长56.5%，境外方面维持低位，规模约242亿元。预计三季度到来的中期财报周期，或将对整体融资规模起到一定的拉升作用。
2、结构分析：上半年由境内债主导，预期下半年境内保持流动性，境外不确定预期难扭转
结构上，境内外债市表现持续分化，2020年4月后，境外债市加速下行，偶有波动却难以扭转整体趋势。而境内方面，上半年经济大局总体平稳，流动性保持合理充裕，上半年境内新增债券规模占比68%，较2020年同期上升6个百分点，达到近八年次高位占比水平。
预期下半年，房企和金融机构坚持“风险中性”理念，境内债市整体以稳为主。国内外环境依然复杂严峻，境外债市方面不确定性不减，尤其美元债受通胀及失业率上升影响，通胀面临上行高风险，美元债规模收缩预期走高。
3、票面利率：房企间利率差走阔，分化明显；境内债利率持续回升，境外债利率波动下降
境内方面，上半年债券平均票面利率5.07%，较2020年同期上升79个基点。重监管叠加偿债高峰导致房企发债需求上扬，而债市规模收缩抬升发债利率，预期下半年境内债市利率仍然保持易升难降的特征。境外方面，上半年境外债券融资平均票面利率为6.95%，较2020年同期下降144个基点，较2020年下半年下降84个基点。境外债市持续低迷，发债规模收缩明显，票面利率呈不稳定波动，境外债市下半年预期较难修复。
另，房企债券利率表现分化愈加明显。6月以万科、龙湖为代表的多家优质房企，分别下调公司债票面利率，其中万科将 “18万科01”债券票面利率由4.05%下调，最低降至2.8%。而6月尾部房企平均融资成本维持8.0%左右，房企间利率差走阔，利率两极分化，融资端集中度呈上升趋势。
4、发行期限：上半年境内、外债发行期限同比基本持平，中短债或成市场主流
上半年，境内新增债券融资发行平均期限为3.82年，与2020年同期3.86年水平基本持平，整体稳定。下半年在持续高压的调控政策下，发债期限呈收缩预期，1年短债与3年期中债或将成为市场主流。境外债上半年平均发行期限3.40年，与2020年同期持平，境内外债券发行期限趋窄。
5、到期债务：下半年偿债压力减弱但仍维持高位，房企偿债压力转至销售端程度加强
2021年达到房企历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿元，上下半年分别为6990亿元与5832亿元，下半年房企偿债压力较上半年减弱，但仍属到期债务规模高位。预计2022-2023年偿债规模有所收缩，维持在8000亿元以上规模水平。
从单月看，自2020年11月后，净融资为负的情况持续出现，即新增发债规模不及到期债务规模。上半年，“三道红线”、银行集中度管理等相关监管政策效果显现，发债规模得到有效控制，而房企除丰富融资渠道外，对销售端回款依赖程度将进一步加深。
重点关注
注重企业信用评级，警惕债务违约风险：
近年来，由于部分房企的债务违约事件引发的行业监管升级仍在不断加码，为了降低系统性金融风险机率，监管对象逐步扩大至整个流程的各个参与者，当前监管政策效果已初步显现。在这个过程中，少数房企开始逐步暴露出经营风险。根据贝壳研究院统计，2021年上半年有23支债券被评估机构列为“低评级高危债”，主要涉及房企5家，涉及债券规模337.2亿元，其中已经发生实质性违约的有11支债券，涉及金额104.3亿元。
另，上半年新增列入评级观察名单房企5家，除华夏幸福外，还包含恒大、蓝光、协信与云南城投4家房企。可见，处于各个梯队的房企均存在债务违约的风险，尤其是大中型房企更需要提高警惕，利用监管政策过渡期，及时改善自身财务结构，减少企业经营风险。
未来，金融监管常态化，企业的信用评级将会发挥更大作用，不仅局限于金融场景，在土地市场、多元化领域等都将发挥作用。
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