预判7月，我们认为，狭义整体库存稳中有降，主要是基于成交热度延续，总体增幅预期高于供应。◎ 文 / 克而瑞研究中心
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指标说明
自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。
为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。
1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。
2021年6月恰逢房企业绩冲刺，推盘积极性较高，不过成交动能有转弱趋势，同环比齐降，总体来看，成交仍略高于供应，以此带动狭义库存小幅微降至5.7亿平，去化周期受此影响，稳中有增，由2021年5月末的10.85个月微降至11.13个月，低于2020年同期水平。广义库存层面，受最后一批集中供地影响，加之长春、厦门等二轮土拍，土地成交规模大幅增长带动未开工地块总量上升，本月百城广义库存小幅微增达38亿平，同比上涨6%。
商品房待售面积
商品房待售面积
由降转增至5.1亿平方米
商办领涨而住宅回落
国家统计局公布数据显示，6月末，商品房待售面积51079万平方米，比5月末增加53万平方米。其中，住宅待售面积减少180万平方米，办公楼待售面积增加66万平方米，商业营业用房待售面积增加47万平方米。
目前来看，整体库存连续3个月下降后止跌转增，持稳在5.1亿平，基本与去年同期持平。分业态来看，住宅待售面积降幅显著，但成交增长势能有减弱趋势；相较而言，办公、商业待售面积均有不同程度的上升，考量到其基数，整体去化压力依旧较大。
狭义库存
高位维持5.7亿平方米
二线同比涨幅领先仅一线同比跌8%
2021年开年以来，狭义库存除2月显著跳减之外，一直延续高位震荡态势。据CRIC监测数据，2021年6月百城商品住宅库存量达到了57186万平方米，与上月基本持平，同比增长1%。6月恰逢房企年中业绩冲刺，推盘积极性显著增加，环比5月上涨近2成；不过成交增长势能不足，同环比齐跌，并未出现往年的年中放量，总体来看，成交量与供应量基本持平，也使得狭义库存变化不大。
不同能级城市狭义库存变动不尽相同：一线韧性较强，得益于良好的成交表现，库存环比微增，但同比仍显著低于去年同期，三四线城市库存持稳，同环比变动均不大；二线城市成交量略有回调，但总体还是延续供不应求格局，也使得库存环比小幅回落1%，同比增长5%，增幅持续有收窄趋势。
具体来看，一线城市中，广州狭义库存同环比齐降，年中房企推盘积极性较高，供应增长，需求小幅回落，总体仍保持供不应求格局；北京库存量基本与上月和去年同期持平，变化不大。值得关注的当属上海，本月迎来了第二批次新房集中入市销售，主要集中在宝山、南汇、奉贤等远郊区域，以此带动成交增长，供需两热，总体来看供应量略高于成交量，狭义库存较上月小幅微增7%，同比仍显著低于去年同期。
二线城市中，北部城市诸如沈阳、青岛、太原6月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内。济南得益于成交的集中爆发，本月库存环比降幅达13%；重庆本月成交虽略有回调，但总体仍高于供应，使得狭义库存环比跌幅也达到了10%。6成共18城6月库存同比上涨，涨幅显著的集中在北部和中部等弱二线城市，譬如南昌、哈尔滨、银川、昆明、呼和浩特等。以昆明为例，市场供过于求现象显著，本月供求比达到了1.85，事实上，步入2021年以来，昆明成交便呈现出节节回落态势，低迷的行情叠加供应放量，库存急速攀升。在13个库存下降的城市中，贵阳、合肥、重庆跌幅显著，均超35%。
三四线城市狭义库存同、环比均呈现出涨跌参半，不同城市间分化持续加剧：扬州、建德、衡阳、临沂、柳州、绍兴、日照、淄博、江门、梧州、金华、泸州、烟台、惠州、台州、佛山、东莞、汕头、永泰等同环比齐增，库存风险稳中有增；芜湖、宁德、泰州、衢州、德清、东营等城市疫后市场稳步恢复，供不应求下，“去库存”效果显著，6月库存环比持降，同比跌幅均在45%以上。
图2-3 2021年6月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）
表2-1 百城2021年6月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）
库存消化周期
整体微增至11个月
但仍低于去年同期
三四线高于百城均值
6月受供应放量，成交增长动能转弱影响，狭义库存与上月基本持平，去化周期稳中有增，由2021年5月末的10.85个月微降至11.13个月，低于2020年同期水平。
不同能级城市去化周期均保持增势：三四线降至12.47个月，略高于百城平均；一二线去化周期持稳在10-11个月左右，整体库存风险基本可控。
具体来看，一线城市中除北京去化周期在1年以上，上海、广州、深圳均在10个月以下，库存风险相对较小，北京得益于成交热度稳步回升，本月去化周期同环比均出现大幅下降，是四个一线城市中唯一一个去化周期同环比齐降的城市，上海、广州去化周期环比微增，同比均显著低于去年同期，值得关注的当属深圳，去化周期同环比齐增，主要是受供应放量但区域开盘冷热不均影响，外围区域部分新开盘项目去化率不足10%，狭义库存稳中有增，加之居民购房热情回落，去化周期增至8.77个月，高于去年同期水平。
30个二线城市中仅有哈尔滨、呼和浩特、太原3个城市库存消化周期超过2年，以北部城市居多，成交相对惨淡；多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，商品住宅消化周期环比涨多跌少,同比跌多涨少，重庆、长沙、武汉等中部城市“崛起”，去化周期同环比齐跌，回调显著；南宁、郑州、昆明、哈尔滨等依旧面临去化周期大于1年且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。
三四线城市去化周期环比持增，但同比还是略低于去年同期，库存压力上升但在可控范围。整体来看，下跌城市以东南沿海三四线为主，芜湖、泰州、漳州等城市6月末消化周期维持在6个月以下，库存见底且同环比均保持降势。而连江、梅州、防城港等基本面缺乏支撑的三四线城市消化周期高达30个月以上，虽然本月去化周期有回落态势，但仍显著高于去年同期，库存风险依旧较大。
表3-1 百城2021年6月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）
广义库存
集中土拍助推同环比齐增
二三线涨幅领先仅一线下降
狭义库存稳中微降，但受到上海、武汉、合肥、长沙、郑州、成都、苏州等7个城市首轮集中供地，长春、厦门等城完成二轮土拍影响，土地成交规模较上月大幅增长，未开工地块总量上升，使得本月百城广义库存小幅微增，2021年6月末达379564万平方米，环比微增1%，同比上涨6%。各能级城市环比变动不大，基本与上月持平，同比来看，二三线显著高于去年同期，同比涨幅基本在6%-7%左右，一线广义库存稳中微降2%。
一线城市中，广州、深圳广义库存同环比齐降，去库存效果显著，主要得益房企开工进度加快，加之政府推地节奏放缓，带动整体广义库存稳步下行。相较而言，上海广义库存迎来阶段性上行，主要源于上海在本月迎来了首轮集中土拍，共推出了56宗涉宅地，包括32幅含商品住宅地块、16幅动迁安置房地块和8幅租赁住房地块，除青浦区夏阳街道宅地因规划调整而提前中止出让外，其余地块均成功拍出，以此也带动了未开工地块量的稳步上升。
二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄6月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破1亿平方米，株洲、烟台、南昌、沧州、蚌埠、岳阳、太原、宝鸡、佛山、哈尔滨次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。不过相较于2020年同期，涨多跌少，增幅显著的大体可分为以下几类：一是以张家口、哈尔滨、南昌、梧州、长春、兰州、天津、保定为代表的中西部和东北内陆城市，同比涨幅超15%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。二是部分东南沿海城市同样面临前期需求透支，潜在库存风险上升的问题，诸如江阴、常州、福清、金华、芜湖、河源、镇江等城市广义库存也出现显著增长。
表4-1 百城2021年6月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）
综上，2021年6月恰逢房企年中业绩冲刺，推盘量稳步上行同时，成交动能却略显不足，供求持稳下，狭义库存小幅微降至5.7亿平，去化周期增至11.13个月，广义库存则在38亿平高位波动。分能级来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，广、狭义库存、去化周期均呈现环比微增，同比下降趋势，库存风险基本可控；二线狭义库存环比小幅回落，同比涨幅收窄，不过仍属各能级之首；广义库存同环比齐增，潜在库存风险依旧较大。三四线狭义库存变动不大，主要问题聚焦在广义库存，同比增幅达6%，尤其是河北和部分东南沿海三四线城市，同比增幅更是在15%以上。
预判7月，我们认为，狭义整体库存稳中有降，主要是基于成交热度延续，总体增幅预期高于供应。不过城市间分化将持续加剧：一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降，主要是基于当前供求两旺的市场行情，而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如梅州、连江等，这些基本都是人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。
而就广义库存而言，预期将高位回落，主要是基于狭义库存微降，房企开工意愿回升。一方面，房企在“三条红线”的客观压力下，资金面不会特别充裕，加之22城已完成集中供地，7月房企拿地热情将有所回落；另一方面，从开工意愿来看，6月新开工面积稳步上升，环比持增，同比降幅也有收窄趋势，部分东南沿海城市，诸如金华等城市取证要求也附加了工期进度，此举也将刺激开发商的开工积极性。
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