1、“中国青岛，山东济南”，功能定位、经济体量、人口吸附盖过济南，但近年略显乏
2、2020年二季度行情启动，今年上半年一二手成交齐增，7月开始快速转淡
3、房价梯度大，既有崂山千万海景豪宅，又有城阳刚需产品不破百（万）
4、楼市管控“跟风”走，限购、限售不含糊，共有产权吸人才
5、购房客群由刚需传导至改善，一手换房看功能，二手换房看学区
6、“赚GDP但不赚钱”，二产主导型经济模式，居民收入低、消费高，刚需买房压力大
7、土地市场不透明，本土海信、君一有优势，融创、万科外来龙头“吃得开”
8、内生市场而缺“新人”，需求“固化”是顽疾，人口、收入制约中长期楼市规模增长
◎ 作者 / 杨科伟、俞倩倩
青岛，作为山东省核心城市之一，从城市定位、人口吸附力、经济发展等层面均不亚于省会济南，因而也存在“中国青岛，山东济南”的说法。全市下辖7个区、代管3个县级市，建成区面积758.16平方千米，区域总面积11293平方千米。根据第七次人口普查数据，青岛市常住人口为1007.17万人，十年增加135.66万人，居全省首位，年均增速1.46%，高于全省平均增速(0.58%)0.88个百分点，增速居全省首位，占全省总人口比重9.92%，比2010年提高0.82个百分点，提高幅度居全省首位。
产业经济和收入层面，青岛存在着“赚GDP但不赚钱”的尴尬情况，民富基础较弱，这主要与以第二产业为主导的经济发展结构密切相关，2021年上半年青岛实现6539.21亿元的地区生产总值，同比增长13.8%，很大部分靠着强大的“县域经济”，但目前仍然缺乏规模大、质量好、具备引领性的大项目。而从收入水平来看，2021年上半年城镇居民人均可支配收入仅为29858元，月均2500元左右，极大制约购房能力。
1 市场变化：上半年新房量价齐升
二手成交创3年新高，7月热度略有回落
纵观青岛楼市历年发展脉络，2016年前年成交量基本在1000万平方米波动，2016年随着全国楼市行情复苏，青岛市场快速启动，成交量一度冲高至1694万平方米，不过“好景不长”，随着限购、限售等调控政策陆续出台，年成交量稳步回落，2020年止跌转增，持稳在1500万平方米，主要基于城阳推出共有产权房政策，推动一波刚需、投资需求释放。
步入2021年，市场保持稳步上行态势，上半年累计成交面积797万平方米，同比上升34%，7月随着需求释放完毕，叠加信贷收紧，热度略有回落，不过成交均价“高歌猛进”，至7月末达1.6万元/平方米。
青岛二手房交易同样值得注意，今年上半年二手房成交面积创2018年限购、限售实施后新高，累计成交228万平方米，同比增长50%，环比2020年下半年亦增9%。自2018年调控加码后，二手房市场持续处于低迷阶段，经历了长期的需求积累，叠加疫情有效控制后居民购房信心恢复，同时也恰逢学区改善高峰期，二手房成交迎来了一波集中放量。
2 政策环境：限购、限售未放松，信贷略收紧
放开落户、共有产权提振楼市效应减弱
青岛早在2017-2018年便制定了严格的限购（本地人限购2套，外地人限购1套）和限售（需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易）政策，至今仍未有任何放松征兆。不过购房资格可通过“落户”变相突破，2021年上半年，不仅主城放宽落户标准，而且全面放开县域（胶州/平度/莱西）的落户限制。
限贷政策方面，首套三成，利率5.35%；二套四成，利率5.65%，暂未出现上调，放款周期在半个月到一个月不等，随着中央银根收紧，下半年青岛各银行额度预期也将吃紧，放贷有周期也延长的征兆。
值得关注的是，城阳在2020年出台了共有产权房政策，人才分档，最高政府可补贴30%房款，刺激一波刚需、投资需求的集中释放，2021年以来虽然政府持续贯彻该政策，但因财政吃紧，需开发商垫资，房企推进共有产权房政策积极性不高。
3 区域市场：市南、崂山房价高地
城阳、胶南、即墨跑量担当
胶州、莱西去化承压
青岛总体规划环湾（胶州湾）发展，主城区涵盖崂山，市南，市北，李沧，房价依次递减，崂山属于典型“富人区”，目前仍是青岛价格高地，2021年上半年商品住宅成交均价达到了40835元/平方米，市南沿海豪宅可达4-5万元/平，其他项目售价也在2.5-3.5万元/平，市北，李沧为老城片区，住宅项目分散，房价在1.5-2.5万元/平不等。近郊城阳区、高新区、黄岛、胶南、即墨等房价1-1.5万元/平不等，其中西海岸新区热度较高，项目扎堆，分化较大，高端改善海景豪宅2-3万元/平，小高层刚需产品1.5-1.7万元/平不等。而远郊平度、莱西等房价尚未破万。
成交规模层面来看，新城（近郊）区因规划利好和房价适中吸纳了大批刚需置业，胶南、即墨可谓跑量担当，2021年上半年商品住宅成交面积均在140万平方米以上，累计占青岛总成交规模的1/3,属成交主力片区。第二梯队为胶州市和城阳区，整体成交规模也在120万平方米左右。
值得关注的是，市南、李沧、高新等库存见底，大量楼盘集中在胶州、胶南、即墨等区域，因近年来整体供应量较大，导致存量显著增加，排名前三。此外，胶州、莱西、市南等库存去化周期均在20个月以上，后期去化压力不小。
4 项目去化：今年主城改善盘流速
略高于部分近郊刚需盘
分销渠道占比3成
项目去化层面来看，近郊新城区（城阳、高新、黄岛、胶南、即墨、胶州）依旧是成交热点，2021年上半年成交面积前10项目基本都来自此片区，胶南融创影都学府位列榜首，上半年销售面积达15万平方米，揽金25亿元。同样城阳、高新等受政策利好驱动，中欧国际城、和达智慧生态城、卓越·青岚郡等也有不错的成交表现。
依据实地调研来看，2021年以来，不同区域轮动效应显著，市区改善盘销售情况略好于近郊新城区部分刚需盘，以城阳区越秀星汇城为例，2020年凭借共有产权房带动一波走量，销售业绩最好时一天可售200套，而后进入平销期，月均去化40-50套，今年以来去化面临瓶颈，月均20-30套。相较而言，主城四区今年市场热度升温，大云谷金茂府月均可去化40-60套，一街之隔的金茂悦首开即去化85%。
步入7月以来，市场略有转冷征兆，城阳，胶南等部分项目扎堆、面临较大去化压力的项目普遍启用分销渠道，成交占比在3-5成不等，而高端豪宅项目主要以圈层营销为主。
5 客群结构：内生型市场，地缘性客户占比达6-8成
90后买房主力，二手换房看学区
目前来看，青岛楼市属于典型的内生型市场，在售多数改善、刚需类楼盘以地缘性客户为主，占比可达6-8成，高新区的绿地观澜半岛项目主要吸附主城外溢和本地改善，外地投资客占比仅在2-3成；城阳区的越秀星汇城项目，地缘性客户占比更是高达9成以上，主要为城阳本地工薪阶层，中车员工、制药厂员工、动车小镇在职人员。即便是海景豪宅项目，吸附力也仅限于山东省内，外地投资客占比不超过2成。譬如黄岛区的卓越天元项目主要吸附了市区和山东省内高端客户为主，还有部分从深圳返乡，认可卓越高端品牌的高净值客群。
依据我们与贝壳交流的客户数据来看，二手房成交客户中，90后依旧是成交的主体，占比超过40%，其次是80后，占比也在39.4%，但随着人口结构的改变以及后疫情时代多元住房需求等因素的共同影响，2021年上半年70后及70前人群的购房占比均有小幅提升。
而从置换需求来看，50%以上的二手房购房者愿意“向内换房”，以高总价买配套，更关注教育、医疗等配套设施，学区改善是成交的中坚力量；而新房购房者中“外溢换房”比重较大，低总价获得舒适度，刚需、刚改外溢至城阳、高新、黄岛、胶南等近郊片区的现象屡见不鲜。
6 购买能力：十年增135.7万人低于同类城市
收入低、消费高、刚需买房压力大
依据近期发布的七普数据显示，2020年青岛市常住人口总量为1007.2万人，较2010年增加135.7万人，增长幅度15.6%，年平均增速为1.5%，人口增速高于全国平均水平，但在31个900万以上人口城市中，整体增速排名17位，相较同量级城市，青岛近十年平均增速较慢。细化到各区域人口占比，可以看出，主城李沧、崂山人口增幅显著，近郊新城西海岸新区、城阳人口吸附力较强，主要得益于规划利好，城阳更是凭借2020年共有产权房新政吸纳了不少外地人才落户。
事实上，从青岛产业结构来看，很大部分靠着强大的“县域经济”，主要集中在西海岸新区、即墨区、胶州等区域，虽然2020年工业互联网串联下的产业结构升级，为青岛工业发展注入了庞大动能，但青岛仍然缺乏规模大、质量好、具备引领性的大项目，这也导致青岛很难留住大学毕业生等高素质人群，短期内依托人才新政带来的人口增长实难长久。
而从青岛居民购买力来看，应届毕业生收入4000-5000元/月，作为旅游城市，消费高，收入低，买房压力较大。此外，居民收入也呈现出严重的两级分化：崂山以中高端改善为主，客群多为企业高管，私营业主，公务员，总价天花板在500万左右。城阳上马片区客户刚需，乡镇工薪阶层，价格敏感度高，越秀星汇城1.1万元/平，客户便有购房压力，且愿意选择高首付，减轻月供压力。
7 土地市场：地市不透明，底价成交普遍
首轮集中拍出1.7万元/平地王
青岛土地市场透明度不高，本土房企拿地有优势。从CRIC监测的招拍挂数据来看，青岛地市周期性显著，每隔3-4年都将迎来一轮成交高点，2010年、2014年和2019年涉宅用地成交量都突破了2200万平方米，自2019年之后便有回落态势，2021年1-8月涉宅用地成交规模仅787万平方米，地价回调至2840元/平方米。从已公布的第二次集中供地计划来看，体量较大，成交可期。
聚焦到单个地块层面，青岛第一次集中供地共成交55宗地块，仅8幅地块楼面价超8000元/平方米，譬如君一控股、海信等均为本土房企，地块均以底价成交，值得关注的当属青自然资规告字[2021]3号市北区开平路45号地块，因竞买条件较开放，成为焦点，17家开发商参与竞拍，合计竞拍保证金33亿元。竞拍加价164轮，楼面地价自1.03万元/平涨至1.7万元/平，触发熔断，转入线下竞自持城镇住宅建筑面积，最后由绿城中国以楼板价1.7万元/平+自持商品住宅建面2156.9平竞得此地块，远高于周边在售均价，去化或将面临挑战。
8 房企竞争：本土、外来房企“双分天下”
品牌房企产品亦“本土化”降维
从当前房企竞争格局来看，本土与外来房企“不相伯仲”,在CRIC监测的2021年青岛房企销售面积前10榜单中“双分天下”，一方面，融创、龙湖、万科、金茂保利等外来企业市场占有率相对较高，而和达、海信、君一控股等深耕型本土房企凭借交付项目的高品质在青岛本地拥有较好的口碑，此外，旭辉更是与本土银盛泰合作开发项目。
目前来看，海信主要以开发高端楼盘为主，君一控股（海尔）近期有“去地产化”倾向，要求房地产开发收入不高于整体收入的30%，因而也在积极与外来品牌房企谋求合作，大云谷金茂府即为其与中国金茂合作开发，不得不说，品牌房企进入青岛，产品从户型配置到定位档次都有“降级”现象，有本土化趋势，主要也与购房者价值点密切相关，相较于户型、社区营造、绿化景观、物业服务等软实力更加看重地段、区域、配套等价值点，品牌房企产品力创新积极性不高。
9 展望：前期高热刚需片区供需失衡、去化艰难
总需求“固定”下成交大概率回落
青岛楼市自2020年疫后止跌转增，2021年上半年热度不减，一二手房持续火热，进入下半年以来，市场已然有转冷征兆，一方面，去年因共有产权房新政已然透支了部分购房需求，当下政府财政吃紧，开发商垫资背景下推进该政策积极性不高，这也意味着购房成本的增加；另一方面，前期热度较高的刚需片区诸如城阳、胶南等因项目集中入市，同质化竞争加剧，未来去化依旧艰难。
预判2021年，我们认为，楼市以稳为主，下半年大概率回调，全年成交量有望与去年持平或小幅微降，地价支撑下，房价有望保持小幅微增态势。主要是基于属内生型城市，购房需求相对固定，人口吸附力仅限于山东省内，增长相对有限。从居民购买力来看，收入低但消费高，整体房价水平已然超过了本地工薪阶层的收入水平；事实上，青岛有着北方城市固有的通病，产业没落，人口外流，南北狭长的海岸线带来了充分的文旅资源和港口贸易的同时，也导致城市框架太大，难于重点发展，亟待寻求新的突破口。
典型项目一：绿地观澜半岛
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：高新区管委会南约800米 物业类型：小高层、洋房、叠拼别墅、联排别墅建筑面积：29万平方米，1154户交付标准：毛坯首次开盘时间：2019年8月主力户型：3室2厅2卫125/139/140/150平；联排5室2厅5卫320平售价：1.35万元/平
项目点评：该项目2013年拿地，彼时高新区限价，房企“捂盘惜售”，2019年限价略有松动，项目首开，主力户型面积段140-550平，定位高端。目前一期9栋楼全部售罄，去化周期为2020年8月-2021年5月，共销售400余套房源，月均去化30-40套左右，而后经历了2个月左右的蓄客期，7月末二期加推8、9、11、12号楼，推出200余套方面，目前去化一半左右，项目与贝壳合作，渠道分销成交占比在5成左右，日到访客户10组左右，周六、周日可达30-40组。客群结构层面，主城外溢和本地改善为主，占比可达6-8成，投资客在2-3成左右，首套房和二套房客户为五五开，居民总价承受主流区间基本处于170-180万，月供压力大于首付。
典型项目二：越秀星汇城
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：城阳区上马片区龙润路333号 物业类型：高层建筑面积：22.42万平方米，2037户交付标准：毛坯首次开盘时间：2019年12月24日主力户型：3室2厅1卫87/97平；3室2厅2卫107/119平；4室2厅2卫136平项目售价：1.1万元/平
项目点评：2019年末一期开盘，推出3栋楼，当天去化200套，随即加推1栋，后期进入顺销期，2020年月均去化50-60套，主要得益于共有产权房政策推动，成交占比在8成以上，步入2021年以来，随着前期需求释放殆尽，补贴力度回落，市场明显转淡，尤其是3月以后，月均去化仅在20-30套左右，价格变化来看，整体保持稳中有增态势，从开盘之初的9000多元/平上涨至二期首开的1.1万元/平，当前项目一期进入清盘阶段，已去化9成以上，还剩余100多套房源。客户结构来看，以地缘性客户为主，占比9成以上，主要为城阳本地工薪阶层，中车员工、制药厂员工、动车小镇在职人员，年龄基本集中在30岁左右，市区因共有产权房政策外溢的也有，不过占比较少，仅在5%。
典型项目三：大云谷金茂府
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：崂山区浮山后板块劲松六路107号 物业类型：高层建筑面积：13.14万平方米，1000户交付标准：精装首次开盘时间：2020年9月26日主力户型：3室2厅2卫115/119平；4室2厅2卫143/165平；4室2厅3卫184/228平售价：3.8万元/平
项目点评：项目为本土房企君一控股（海尔）和中国金茂合作开发，自2020年9月首开，当日便创造热销200余套，10亿元的佳绩；步入2021年以来，项目去化显著提速，月均去化为40-60套左右，目前已去化一半以上，还剩余400多套房源待售，热销户型为119平和143平三/四房，400-500万总价是客户普遍可接受的区间，3-4成低首付居多，客户月供压力不大。客群结构来看，以市区本地改善客群为主，企业高管、教师医生为主力购房人群，年龄在30-40岁，主要看中学区资源，在拿证限售5年的严苛政策下，外地投资客占比不高，以自住为主。
典型项目四：四方华能郡府
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：市北区开华路与宣化路交汇处南侧 物业类型：小高层，高层建筑面积：6.9万平方米，5栋，170套商品住宅，245套人才公寓，67套商铺交付标准：毛坯首次开盘时间：2018年11月10日主力户型：3室2厅1卫84/95/113平，4室2厅2卫139平售价：高层2.3-2.4万元/平，小高层2.6-2.8万元/平
项目点评：项目为山东本土国企济南华能置地有限公司开发，周边二手房价2.8-3万元/平，略有点一二手价格倒挂，现房销售，目前整盘还剩下40套左右。首开定价较高，2.6-2.8万元/平，开盘去化不足20套，2021年以来调整营销策略，一方面折扣力度较大，以价换量，另一方面与渠道分销合作带客，高佣金带客，外加周边竞品较少，5月去化了70多套，创年内新高，目前已不与渠道分销合作，成交略有回落，工作日5-6组自然到访客户，月均去化20套左右。客群结构来看，以地缘性客群老四方区购房者为主，占比达6-7成，少有崂山、市南等改善片区客户跨区域置业，目前客户以首付3-4成居多，100-110平为热销户型。
典型项目五：卓越天元
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：黄岛区金沙滩路789号 物业类型：小高层，高层建筑面积：9.66万平方米，346户交付标准：毛坯首次开盘时间：2018年11月10日主力户型：3室2厅4卫230平；3室2厅5卫360平；4室2厅4卫270平；4室2厅5卫290/292/339/346平；5室2厅3卫360平售价：对外报价2.5-2.6万元/平方米，折后2.2-2.4万元/平
项目点评：该项目为卓越收购地块，2018年末首开，销售至今，去化层面，以2020年为分界点，此前去化情况较好，月均去化为10-15套左右，2020年初受疫情影响，销售转淡，加之项目开始推售大面积段产品，总价较高，客户选择空间更大，使得去化压力陡增，目前项目剩余货源为346-360平大面积段产品，成交总价在780-850万元总价区间，无论是户型面积还是总价均是区域天花板。客户目前核心价值点为独特的海岸线资源不可复制，从客群结构来看，以吸附市区客户和山东省内高端客户为主，还有部分从深圳返乡，认可卓越高端品牌的高净值客群，这类客户一般成交周期较长，在1-2年左右。
典型项目六：融创影都学府
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：胶南市东岳中路与朝阳西路交汇处北100米 物业类型：小高层、叠加建筑面积：26万平方米，2100户交付标准：毛坯首次开盘时间：2020年11月主力户型：3室2厅2卫116/127/133平方米；4室1厅3卫196平上叠；4室3厅3卫192平上叠；5室2厅2卫177平中叠售价：宸院2.3-3万元/平方米，之前小高1.6-1.7万元/平
项目点评：快销盘，屡开屡罄：一期2020年4月开盘，2020年6月售罄；二期2020年8月开盘，10月售罄；三期学府2020年11月底开盘，2021年6月所有洋房、小高层全部售罄，2021年1-6月销售业绩达25亿元，四期宸院于2021年6月25日首开，总共312套房源，目前大概去化60多套，流速放缓主要源于总价段变化，此前小高层总价段在250-260万区间，去化较佳，目前因产品变化，总价段提升至420-650万，去化难度上升，项目此前与分销渠道合作，成交占比在三成以上，从客群结构来看，开发区地缘性客户占比在4-5成，青岛和山东省内成交占比均在25%-30%。
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