山东乃是全国棚改第一大省，2017年棚改计划开工量高达76万套，成为房地产市场持续火爆的催化剂。不过，2019年以来山东棚改规模持续缩水，2021年棚改计划开工量低至12万套，累计跌幅达84%。而在棚改退潮后，山东省房地产市场如何走向？各城市市场又将如何演变？
01
构建“一群两心三圈”
提升沿黄地区龙头作用
……略……
1、山东半岛城市群规划层层递进，“十四五”新定位构建“一群两心三圈”
2005年，山东半岛城市群发展规划经山东省政府批准并报备国家发改委后，山东半岛城市群正式成立。此后，城市群发展规划层层递进，2007年，《山东半岛城市群总体规划（2006-2020）》发布，此时的山东半岛城市群只涵盖济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照等8个城市。2017年2月，山东省政府印发《关于山东半岛城市群发展规划(2016-2030年)的批复》，将山东全省所有地级市纳入城市群覆盖范围，并提出到2030年的远景目标，即山东半岛城市群综合竞争力保持全国先进位次，城市群总人口达到1.06亿左右，城镇人口8000万左右，全面建成发展活力足、一体化程度高、核心竞争力强的现代化国家（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）级城市群。
2021年2月，《国家综合立体交通网规划纲要》发布，赋予山东半岛城市群新定位。山东半岛城市群被划入包含长江中游、山东半岛、海峡西岸、中原地区、哈长、辽中南、北部湾和关中平原8个地区在内的“组群”中。
“十四五”规划中，也明确提出要发展壮大山东半岛城市群，并将其列在同类别城市群——粤闽浙沿海城市群、中原城市群、关中平原城市群、北部湾城市群之前，充分彰显山东半岛城市群战略地位。
根据最新规划，山东将加快构建“一群两心三圈”总体布局。“一群”即山东半岛城市群；“两心”即济南建设国家中心城市、青岛建设全球海洋中心城市；“三圈”意指省会、胶东、鲁南都市圈，做强省会经济圈，以济南为中心，辐射带动淄博、泰安、聊城、德州、滨州、东营六市一体发展，提升胶东经济圈，以青岛为龙头，辐射带动烟台、威海、潍坊、日照四市，振兴鲁南经济圈，推动临沂、枣庄、济宁、菏泽四市强化城市功能。
2、发挥山东半岛城市群龙头作用，引领沿黄地区经济高质量发展
……略……
02
胶东与鲁西差距悬殊
但棚改收尾与旅居低迷并行
……略……1、经济：省域排名第三，胶东半岛是命脉，鲁西地区发展滞后……略……2、人口：高度向济南、青岛聚集，菏泽百万计人口净流出据第七次人口普查数据，山东全省常住人口规模达到10153万，位列31个省区市第二，仅次于广东省。与六普数据相比，山东十年间人口增长573万，核心在于二胎放开、生育率提升，新生和幼年人口显著增长，2020年山东0-14岁人口占比达18.78%，较2010年增长3.04个百分点。山东人口高度向青岛、济南两大核心城市聚集。作为省内经济中心，加上近年来出台大量落户及人才引进政策，青岛持续吸引外来人口流入，2020年常住人口首度跨过千万大关，达1007万人，占全省人口比重9.92%，较2010年提高0.82个百分点。省会济南人口吸附力持续提升，2020年常住人口920万人，占全省人口比重由六普的8.47%提高至七普的9.06%。
反观鲁西地区新兴产业发展不畅、人口不断外流。早年间，山东有“经济看胶东，人口在鲁西”的说法，鲁西地区土壤肥沃、农业发达，适宜人口聚居生活。截至2020年，聊城、德州、泰安常住人口规模都在500万人以上。但近些年，鲁西各市占全省人口比重却在持续下降，典型如泰安，占比较六普下降0.35个百分点至5.39%，核心在于产业转型升级阵痛，本地就业机会减少，适龄劳动人口被迫向省内乃至省外核心城市迁移。
以常住户籍人口比推测人口迁移情况，山东省共有9个城市本地人口净流出，鲁西地区城市独占六席，2019年净流出人口总计超过300万人。其中，菏泽人口外流现象最为严重，2019年净流出人口约148万人，常住户籍人口比低至0.86。
3、收入：青岛领跑，德州、菏泽皆低于3万全省垫底……略……4、棚改：规模多年居全国之首后锐减84%，威海、日照等已清零山东棚改规模连续多年稳居全国首位，2016年，山东棚改计划开工量便达到48万套，占全国总规模的8%。2017、2018年，山东棚改持续发力，计划开工量都在70万套左右，全国占比分别为12.7%和9.6%。2018年，山东取消棚改货币化安置补贴，改为鼓励实物安置。2019年，随着全国棚改退潮，山东棚改也偃旗息鼓，当年棚改计划开工量降至21万套，同比骤降近七成。此后棚改规模逐年递减，2020年跌至14.3万套，2021年进一步回落至12.4万套，较历史高峰期跌幅多达84%。
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