四季度调控放松序幕拉开 三类压力城市有望适度松绑。
◎ 作者 / 杨科伟、李诗昀
10月10日，哈尔滨出台16条稳楼市举措，无独有偶，8月以来，沈阳、长春都曾出台过救市措施，国家统计局数据也显示，东北地区前8月销售金额同比负增，足以见得东北房地产市场下行压力之大。我们认为，青年人口大量流出、陷入深度老龄化所导致的购房需求萎缩乃是东北楼市持续低迷的根本症结所在。
展望四季度，我们认为，地方调控放松序幕正在拉开，三类压力城市房地产调控有望获得适度松绑——房价下滑过快、库存风险过高、高土地流拍率且高土地财政依赖度城市。
1 东北地区前8月商品房销售额同比负增
沈长哈三省会相继救市
10月10日，哈尔滨出台“十六条”政策全方位稳楼市。房企端，降低预售取证门槛、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率等，减轻企业流动资金压力，居民端，发放购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限，促进购房需求释放。不仅是哈尔滨，短短2个月内，东北三大省会城市都已出台救市举措。8月17日，沈阳政府约谈部分房企，规范房企降价销售行为，维护市场秩序，9月9日，沈阳提高人才购房补贴标准，博士、硕士、本科技师首次购房分别补贴7、4、2万元。9月13日，长春发布购房补贴，首次购买90平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民，分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。国家统计局数据显示，1-8月，东北地区商品房销售面积同比增长1.8%，远低于全国15.9%的平均增速，销售金额同比下降0.2%，为唯一负增长的地区。2021年前8月，东北地区4个核心二线城市中，仅大连商品住宅成交实现同比正增长，沈阳、长春、哈尔滨3个省会城市成交较之2019年同期跌幅都在两成以上，哈尔滨跌幅更是高达59%，市场压力可见一斑。
二线城市尚且如此，三四线城市楼市下行压力更大。以东营为例，2020年以来，房价整体呈现下行走势，2021年9月，成交均价更是跌至6944元/平方米，创近3年来新低。此外，鹤岗、阜新等城市“万元白菜房”屡屡引发热议，作为资源枯竭型城市，房地产市场下行走势和产业衰退、人口净流出一样难以逆转。
2 青年人口流失、迈入深度老龄化，
东北楼市之痛在于购房需求急剧萎缩
人口流出、购房需求增长乏力乃是东北地区楼市持续低迷的症结所在。“七普”数据显示，截至2020年末，黑吉辽三省常住人口规模为9851万，较2010年末减少1100万人，累计降幅多达10%。
聚焦城市层面，2010-2020年间，37个地级市中仅沈阳、大连、长春3市实现常住人口正增长。哈尔滨、大庆、佳木斯等20个城市人口增速由正转负，尤其是哈尔滨，2010年末较2000年末人口增加122万，而近10年人口却减少了63万人之多。
结构方面，青年人外流加速东北人口老龄化进程，所有地级市均已进入深度老龄化。2010年-2020年，我国60岁以上人口占比由13.3%升至18.7%，增长5.4个百分点，而东北各市增幅普遍在10个百分点以上，典型如松原，十年间60岁以上人口占比翻倍式增长，由10.75%增至21.5%。按照国际惯例，65岁以上年龄人口超过14%即是迈入深度老龄化阶段，统计显示，截至2020年，东北地区所有地级市这一比例均超过14%，多数城市在16%以上，抚顺、本溪、丹东、锦州等更是逼近20%的超深度老龄化红线。
人口流失，尤其是具有强购买力和购买意愿的青年人口流失，直接导致购房需求萎缩，随之而来的是市场预期的转变，再叠加房地产信贷收紧等短期因素影响，东北房地产市场走弱可谓意料之中。
3 四季度调控放松序幕拉开
三类压力城市有望适度松绑
联系到三季度以来，珠海、惠州等四市降低二手房交易个税，湘潭、哈尔滨等出台购房补贴，举措均直指需求端，旨在刺激购房消费，我们认为，地方调控边际放松序幕正在拉开，以下三类压力城市房地产调控有望获得适度松绑。第一类，房价下滑过快城市。从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，8月，太原、哈尔滨、秦皇岛、岳阳、常德、泸州、南充等7个城市新房价格同、环比齐跌，石家庄、北海、襄阳等16个城市二手房价格显著低于2020年平均。此外，昆明、唐山、株洲等出台“限跌令”的城市市场形势更为严峻，适度放松调控也可给予市场喘息空间。第二类，库存风险过高城市。CRIC数据显示，兰州、烟台、肇庆等29个城市库存消化周期突破18个月的警戒线，防城港、衡阳、宝鸡等城市更是超过30个月。南宁、惠州、运城等9个城市库存处在持续上升通道，消化周期也已逼近红线，库存风险亦不容小觑。
第三类，高土地流拍率且高土地财政依赖度城市，更具放松调控的动机。诸如昆明，2021年1-8月昆明国有土地出让金收入达到368.1亿元，占一般公共预算收入比重81%，9月，昆明主城区供地10宗，其中5宗流拍，3宗中止交易，仅2宗成功出让，即便是以往房企激烈争夺的经开区清水片区宅地，也因故中止拍卖。
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