以下内容节选自
易居月报之
【全国房地产业报告】
核心观点
10月房企拿地积极性继续下降，房地产开发投资和新开工面积减速继续扩大。1-10月全国土地购置面积同比下降11.0%。10月房地产开发投资额同比下降5.4%，自上月开始转降后，本月降幅扩大1.9个百分点。1-10月份，房屋新开工面积同比下降7.7%，相比2019年同期下降10.2%。
10月住宅销售面积降幅较上月扩大，创6年以来同期新低，东北地区商品房销售量价齐跌。10月商品房销售面积同比下降21.7%，其中住宅销售面积同比下降24.1%，连续4个月下降，10月降幅扩大8.3个百分点，创6年以来同期新低。1-10月，东北地区商品房销售面积5253万平方米，下降5.4%；商品房成交均价西部地区和东北地区分别同比下跌0.1%和2.6%。
房企到位资金增速自三月以来持续回落，国内贷款连续5个月持续下降。在房企融资持续收紧和房屋销售不断下滑的情况下，房地产开发企业到位资金增速自三月以来持续回落，1-10月同比增长8.8%；房企到位资金中国内贷款同比下降10.0%，自6月开始进入下降通道以来，已连续5个月持续下降。
房地产持续降温。市场降温势态已明显，“金九银十”不在，楼市销售惨淡，为避免房地产陷入硬着陆，房地产调控政策端已出现了边际放松的迹象，但部分房企经营风险和流动性问题持续发酵，叠加经济整体下行的压力，金融机构对房企房贷仍显信心不足。预计接下来的两个月，虽然政策面对于刚需与房企融资需求有松动，但楼市降温势态将仍会继续，趋势上对经济的拖累仍会延续。
1-10月土地成交面积同比下降11.0%，成交均价同比增长12.6%
1、1-10月全国土地购置面积同比下降11.0%，10月单月同比下降24.2%
2021年1-10月份，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%，降幅较1-9月扩大2.4个百分点。单月数据来看，10月房企土地购置面积2094万平方米，同比下降24.2%。
从土地购置面积增速走势看，2016年9月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017年初重新回到正增长，2017年同比增速震荡提高。2018年初，土地购置面积同比增速跳水，二季度后逐渐走高。2019年初，土地购置面积同比增速大幅跳水，二季度后降幅逐渐收窄。受疫情影响，2020年1-2月全国土地购置面积同比大幅下降，3月份后随着全国复工复产，各地土地出让节奏加快，土地购置面积同比降幅持续收窄，下半年地市降温，降幅持续小幅扩大。
2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国土地购置面积同比增速创2012年以来新高，3月后增速持续回落，5月由正转负，6-10月降幅在-10%左右震荡。截至10月末，22城大部分城市已经完成第二批集中土拍，预计接下来的两个月，22城中会有部分城市完成第三批集中土拍，但受近期地市降温影响，第三批集中土拍仍不乐观。
2、1-10月全国土地购置均价同比增长12.6%
2021年1-10月，全国房地产开发企业土地购置均价7211元/平方米，同比增长12.6%，1-9月为同比上涨9.7%。10月全国土地购置均价同比涨幅继续小幅扩大，主要是22城中有多个热点城市如北京、上海、杭州等城市于10月完成了第二批集中土拍，拉高了均价。
10月房地产开发投资增速继续回落，1-10月房屋新开工面积同比继续下滑
1、1-10月全国房地产开发投资同比增长7.2%，住宅投资同比增长9.3%
1-10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1—10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。单月数据来看，10月房地产开发投资额同比下降5.4%，自上月开始转降后，本月降幅扩大了1.9个百分点。
从结构来看，住宅投资同比增长9.3%，办公楼投资同比下降4.9%，商业营业用房投资同比下降1.8%。受库存量过大影响，商业营业用房和办公楼分别自去年2月和9月以来加速回落，自上月转降后，本月继续下降，其中办公楼降幅更是扩大4.4个百分点。
2、1-10月房屋新开工面积同比下降7.7%，比2019年同期下降10.2%
1-10月份，房屋新开工面积166736万平方米，同比下降7.7%，相比2019年同期下降10.2%。其中，住宅新开工面积123481万平方米，下降6.8%，相比2019年同期下降9.8%。3月以来全国累计房屋新开工面积同比增速快速回落，7月由正转负，10月降幅进一步扩大，主要受土地两集中制度和房企融资紧张影响，房企购地积极性受挫，经营风险问题持续发酵。
10月住宅销售面积降幅较上月扩大，东北地区商品房销售量价齐跌
1、1-10月全国商品房销售面积同比增长7.3%，10月住宅销售面积单月同比下跌24.1%，降幅较上月扩大
1-10月份，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；比2019年1-10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。其中，住宅销售面积增长7.1%，办公楼销售面积增长2.4%，商业营业用房销售面积下降0.6%。单月数据来看，10月商品房销售面积同比下降21.7%，其中住宅销售面积同比下降24.1%，连续4个月下降，10月降幅扩大8.3个百分点，创6年以来同期新低。
从商品房销售面积同比增速走势看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速进一步回落。2018年同比增速继续小幅震荡回落。2019年同比增速一直在0轴附近小幅震荡，全年同比微降0.1%。受疫情影响，2020年1-2月全国商品房销售面积同比大幅下降，3月后随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅持续收窄， 11月同比转增，全年商品房销售面积同比增长2.6%。
2021年1-2月，由于去年同期的低基数，全国商品房销售面积同比大幅增长1倍以上，3月以来增速持续回落。随着去年同期基数的提高，且当前房地产市场大幅降温势态仍在持续，预计接下来的两个月全国商品房年初累计销售面积同比增速将继续回落，明年一季度会转为下跌，甚至今年12月就有可能转负。
分地区来看，1-10月，东部地区商品房销售面积59426万平方米，同比增长9.0%；中部地区商品房销售面积40202万平方米，增长11.5%；西部地区商品房销售面积38160万平方米，增长2.7%；东北地区商品房销售面积5253万平方米，下降5.4%。东部地区销售面积同比增速2016年初开始大幅回升，且涨幅最大，最先于2016年4月达到本轮行情最高点，其后震荡下行，于2018年初进入负区间，2019年2月年初异动降幅扩大，3月份以后降幅逐渐收窄。2020年1-2月东部地区销售面积同比大幅下降，3月份后降幅持续收窄，8月转增，全年增长7.1%。2021年1-2月东部地区销售面积同比大幅增长114%，3月以来增速持续回落。
中部地区2016年初大幅回升，全年小幅震荡，基本保持30%以上的增速，2017年3月开始震荡下行，2019年2月年初异动进入负区间，此后至年底一直在0轴附近小幅震荡。2020年1-2月中部地区销售面积同比降幅最大，主要是2月湖北省基本处于停工停产状态，3月后同比降幅逐渐收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地区销售面积同比增长104%，3月以来增速持续回落，10月增速连续5个月反超东部地区，是四个地区中最高的。
西部地区2016年初有所回升，此后增速小幅震荡下行，2017年年初再次大幅回升，此后持续震荡下行。2020年1-2月西部地区销售面积同比大幅下降，3月后降幅逐渐收窄，10月转增，全年小幅增长2.6%。2021年1-2月，西部地区销售面积同比增长95.1%，3月以来增速持续回落。
东北地区2017年4月至年底震荡下行，2018年年初有所回升，此后开始震荡下行，并于2018年6月开始进入负区间，2019年6月至年底降幅持续小幅收窄。2020年1-2月东北地区销售面积同比大幅下降，3月份后降幅逐渐收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，东北地区销售面积同比增长82%，3月以来增速持续回落。1-10月，东北地区商品房成交面积同比下降5.4%，是四类地区中唯一下降的，比2019年同期下降13.7%，东北地区楼市低迷，尽管东北地区部分城市如长春和哈尔滨先后出台了购房支持政策，但短期内仍没有出现回暖迹象。另外，几天前有消息称沈阳开会欲放松购限售限贷限价等政策，后经媒体广泛报道后沈阳官方出面否认，但此事也侧证了沈阳楼市比较低迷，地方政府比较着急。
2、1-10月住宅新开工面积与销售面积的比值继续小幅下跌
新开工面积反映的是未来的楼市供应，假设未来一段时间维持目前的销售水平，则当前新开工面积与销售面积的比值一定程度上就可视为未来三个季度后的供求比。从住宅年初累计新开工面积与销售面积的比值来看，2012年随着楼市的降温，比值大幅下降，2013年年初季节性异动后继续下降，至2015年年底跌破1。2016年和2017年，比值均在1以下小幅震荡，即新开工面积低于销售面积。2018年以来随着大部分城市库存降低，房企开始补库存，新开工面积与销售面积的比值回升到1以上，并持续走高，维持在1.1-1.2左右水平。2020年1-2月，受疫情影响，新开工与销售面积比值下降，3月随着企业大面积复工复产后新开工面积同比降幅大幅收窄，此比值重新转为上升，4-7月比值在1.2附近小幅震荡，8月份后连续小幅下降。
2021年1-2月，由于住宅新开工面积的增速（0.69）远小于销售面积的增速（1.08），新开工与销售面积比值大幅下降至0.82，3月以来该比值持续小幅上升，8月上升至0.99，9-10月连续下降，10月下降至0.98。
3、1-10月全国商品房成交均价同比涨幅持续收窄，西部、东北地区继续下跌，多地发布限跌令
1-10月，全国商品房成交均价10290元/平方米，同比上涨4.2%，相比1－9月增速回落0.5个百分点。其中住宅成交均价10513元/平方米，同比上涨5.3%；商业营业用房成交均价同比基本持平；办公楼成交均价同比下降3.9%，降幅进一步扩大。
分地区来看，东部地区涨幅最高为6.1%，中部地区上涨2.3%，西部地区和东北地区则分别同比下跌0.1%和2.6%。
全国商品房涨幅收窄或下跌主要是因为房地产市场持续降温，商品住宅成交量连创新低，且个别大型房企风险暴露，全国多地出现降价促销、工抵房的现象。值得注意的是，为了稳定房价，已有包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等20多个城市发布限跌令或约谈房企。
10月末商品房待售面积环比小幅下降0.2%，商品房现房存销比环比增长1.5%
1、10月末商品房待售面积环比小幅下降0.2%
2021年10月末，商品房待售面积50203万平方米，比9月末小幅下降0.2 %。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降，2019年年末以来住宅待售面积不再持续下降，进入相对平稳的状态，2021年2月末比去年年末大幅增长10.3%，3月以来持续震荡下降，10月末环比下将0.2%。商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，5月以来小幅上升，2021年10月末环比持平。办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，2021年10月末环比增加1.5%。
2、10月末全国商品房现房存销比为26.3月，环比增长1.5%
现房存销比以“待售面积/现房销售面积”的公式进行计算。两组数据皆来自统计局，其中待售面积指代现房可售面积；而销售面积按过去一年的月均现房销售面积计算。
根据商品房分物业的现房存销比计算可知，2012年以来，商品住宅现房存销比走势相对平稳，存销比要远低于商办物业的存销比。2015年商品房分物业的现房存销比均处于历年最高水平，其中住宅去化周期基本在20个月左右，办公物业去化周期在2015年年初达到54个月，2015年平均也在46个月左右，商业物业去化周期在2015年年末达到59个月的历史最高点。
历史数据来看，全国住宅去化周期的最高点是2015年12月，正是由于2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，地方纷纷推出了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，大大促进了二三四线城市去库存，取得了重大成果。
2021年10月末，全国商品房现房存销比为26.3月，环比增加1.5%。其中，住宅现房存销比为16.5月，较上月增长1.6%；办公楼现房存销比为45.2月，环比增长1.1%；商业营业用房现房存销比为54.6月，环比上升2.5%。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行，2020年6月后开始下滑，今年4月以来持续在45-46个月区间震荡；商业营业用房2018年9月以来持续震荡上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以来持续小幅上升；住宅现房存销比自2018年8月以来连续小幅震荡上行，2020年初以来一直在16-18个月之间小幅震荡。
房企到位资金增速自三月以来持续回落，国内贷款连续5个月同比下降
1-10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%；比2019年1—10月份增长14.8%，两年平均增长7.1%。其中，国内贷款20148亿元，下降10.0%；利用外资72亿元，下降35.4%；自筹资金52617亿元，增长5.1%；定金及预收款62040亿元，增长21.0%；个人按揭贷款26678亿元，增长9.7%。
从月度累计情况看，自2016年3月份大幅回升至正增长区间后，此后几个月房地产开发企业到位资金同比增速基本平稳，始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲线在2%-9%之间小幅震荡。受疫情影响，2020年2月曲线大幅下行，3月份后持续上行，7月由降转增，全年增长8.1%。
2021年1-2月，由于去年同期的低基数，房企到位资金同比大幅增长51.2%，3月以来增速持续回落，10月回落至8.8%。细究10月，定金及预收款增速最高，主要是今年1-10月商品房销售额增速较高；1-10月国内贷款同比降幅进一步扩大至-10.0%，主要是受到银行涉房贷款的严厉管控，同时房企风险问题持续发酵，银行防范风险主动收缩贷款。
可以看到，在房企融资持续收紧和房屋销售不断下滑的情况下，房企到位资金中的房企自筹资金自2021年一季度以来增速持续收窄，1-10月同比增速仅为5.1%； 1-10月国内贷款自6月开始进入下降通道，10月降幅持续扩大，已连续5个月持续下降。
从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速，两条曲线形成剪刀差。2020年1-12月，开发企业到位资金同比增速时隔3年再次超过房地产开发投资同比增速，2021年1-10月二者差值为1.6个百分点，差值已连续7个月收窄，房地产市场发展降温势态明显。
房地产持续降温
2021年1-10月，由于去年同期的低基数，房地产业部分指标仍呈正增长，但1－3月以来增速均持续回落。其中，房地产开发企业土地购置面积同比下降11.0%，成交均价同比上涨12.6%；房地产开发投资同比增长7.2%，房屋新开工面积同比下降7.7%；商品房销售面积同比增长7.3%，成交均价同比上涨4.2%；房企到位资金同比上升8.8%，国内贷款同比下降10.0%；10月末商品房现房待售面积环比小幅下降0.2%。
11月12日，人民银行、银保监会、分别召开党委会议，会议内容涉及货币政策、房地产等方面，继续释放维稳信号，遏制房地产金融化泡沫化倾向，促进房地产业稳定健康发展。这是继9月央行在2021年第三季度例会中首次提出双稳之后，第四次提到了房地产行业。
市场降温势态已明显，“金九银十”不在，楼市销售惨淡，为避免房地产陷入硬着陆，房地产调控政策端已出现了边际放松的迹象，但部分房企经营风险和流动性问题持续发酵，叠加经济整体下行的压力，金融机构对房企房贷仍显信心不足。预计接下来的两个月，虽然政策面对于刚需与房企融资需求有松动，但楼市降温势态将仍会继续，趋势上对经济的拖累仍会延续。
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数据来源
国家统计局、易居研究院
执笔人
易居房地产研究院 研究员 汤怀英
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