内容提要>>>
►下行压力加剧 百强11月单月业绩同环比双降
► 土地市场持续低温 典型房企投拓再创新低
► 融资有所解封 11月新增融资额环比上升65.8%
► 自有平台延续造节 电商平台聚焦流量
► 万科提名雷江松为非独董 阳光城徐爱国离职
► 多元化赛道丰富 新能源物流持续发力
◎ 文 / 克而瑞研究中心
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1 合约销售
下行压力加剧 百强11月单月业绩同环比双降
核心观点
2021年11月，TOP百强房企实现销售操盘金额7507.8亿元，单月业绩规模较上月环比明显回落3.4%。受下半年市场持续降温的影响，11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势，且降幅进一步扩大至37.6%。累计业绩来看，截至11月末百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%，累计业绩增速进一步放缓。
从企业表现来看，11月百强房企中8成房企同比降低，其中逾半数企业同比降幅超30%。38家典型上市房企11月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，同环比双降的房企数量较上月有明显增加至27家，年末去化压力较大。仅金地、越秀和雅居乐表现相对突出，单月业绩分别为170.8亿元，132.8亿元和120.1亿元，实现单月业绩同环比双增。
展望12月，随着企业冲刺全年业绩，成交有望企稳回升，但整体回升幅度或有限。整体来看，目前预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观。加大供货和优惠力度、“以价换量”仍是企业促进成交去化的必要手段。长期来看，在市场整体下行、房企销售承压、行业竞争加剧的大背景下，以销定投、稳健经营，提高运营效率、增强自身产品力，将是企业长期可持续发展的立足之本。
2 企业拿地
土地市场持续低温 典型房企投拓再创新低
核心观点
典型房企投资力度较10月进一步下降，量价齐跌，投资规模再创新低。本月30家典型房企新增土储总建面为267万平方米，环比下降49%；新增土地成交价格178亿元，环比下降74%。平均楼板价6665元/平方米，与上月相比下降49%。均价下降主要由于市场热度延续降温，重点城市平均溢价率在低位徘徊，此外本月一线城市集中供地只有深圳，但监测房企并无落子。
受城市集中供地结构性影响，投资主要集中于二三线城市。整体来看，30家典型房企本月土储成交结构中，二线城市占比较高，拿地金额占比达42%，其中郑州集中供地，成交金额排名前列；三四线城市拿地金额占比38%，东莞、无锡等强三线城市居首。区域分布方面，30家典型房企中投资46%位于长三角，上海成交总价最高，无锡、南通、常州、徐州都有集中土拍。
11月市场延续低温，房企整体拿地意愿不足。加上部分房企资金压力仍未得到缓解、楼市成交热度下行等因素影响，多城土地市场热度低位运行。尽管近来房企融资环境边际放松，但更多是针对国企等现金流较为稳健的企业，大多数民企的资金链仍然压力巨大。因此，多数房企仍在“躺平”，拿地积极性并未明显上涨，国企托底与底价成交成为主旋律。
3 企业融资
融资有所解封
11月新增融资额环比上升65.8%
核心观点
融资总量：2021年11月100家典型房企的融资总量为749.63亿元，环比上升65.8%，同比下降40.9%。在9月底以来宏观政策维稳的持续传导下，11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。11月10日起多家城投公司及国企央企如保利发展等宣布发行中期票据、超短融资券，房企 “冰冻”融资状态似有所解封，使得本月房企融资量环比上涨，但整体来看，企业融资量仍属于低位，同比仍是负增长，由此，自2020年11月份以来，房企的单月融资连续13个月均呈现同比下降。从融资结构来看，境内债权融资501.61亿元，环比上升89.9%，同比下降25.6%；境外债权融资123.33亿元，环比上升24.5%，同比下降58.7%；本月资产证券化融资50.19亿元，环比下降31.9%，同比下降77.5%。
融资成本：2021年截至11月100家典型房企新增债券类1融资成本5.33%，较2020年下降0.88pct，其中境外债券融资成本达7.05%，下降1.01 pct，境内债券融资成本4.09%，较2020年下降0.41 pct。单月来看，11月房企融资成本3.80%，环比下降1.35 pct，同比下降2.77 pct。其中境外融资成本13.50%，环比上升5.32 pct，增长较大；境内融资成本3.42%，环比上升0.08 pct，同比下降1.51pct。其中境外发债成本因只有港龙境外发债，该司单笔债券成本较高。境内发债的企业中，保利发展、招商蛇口等发行了利率较低的债券，融资利率在3.08%-4.98%间，有能力发债的企业成本相对均较低。
企业表现：本月融资总量最高的企业为招商蛇口，融资总量约146.63亿元，主要是发行了30亿元的中期票据和30亿元的超短融资券，此外为多笔子公司信托贷款等进行担保以及进行资产证券化产品的发行。从企业梯队来看，2021年1-11月平均额最大为TOP十房企，平均融资额385.3亿元，融资总额同比上升4.32%，年内首次累计同比上涨；TOP31-50梯队融资总额同比降幅最大，降幅达到45.27%。成本来看，4个梯队均较2020年全年下降，其中TOP十梯队降幅最大达到1.81pct，其融资成本也最低，为4.14%。
4 营销策略
自有平台延续造节 电商平台聚焦流量
核心观点
双十一来临，本月房企自有平台+电商平台双管齐下，主要在十一黄金周期间扩大营销力度。从市场来看，11月行情仍然低迷，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比再降4%，同比下降32%。其中，一线城市企稳回升，成交环比增长10%，同比跌幅收窄至17%。25个二、三线城市景气度仍低，环比下降7%、同比跌幅扩大至35%。从营销来看，本月房企营销仍然积极，这个双十一，TOP30房企超9成推出了集团或者区域层面的购房优惠，世茂、阳光城、中梁等一众房企均采取自有平台与电商渠道双管齐下的策略，尽可能获取流量提升业绩。
11月房企自有平台+电商双渠道营销尽可能获取流量提升业绩，折扣力度平稳仍维持在9折之上。从营销方式来看，自有平台一端，多数房企仍然是以年初以来集团层面统一主题，各大区域及项目再根据自身情况制定优惠举措，像阳光城以“1起双十一，1起尽情购”为总主题，各个大区再设置分话题，世茂举办第七届“世茂摇房节”，8大区域主题各不相同。电商平台一端生态也有改变，从让利售房走向流量争夺，天猫好房在房企各自优惠的基础上，平台推出了“回血计划”，用户可参与抽奖领取最高18888元(部分楼盘双倍)的双十一账单报销，参与房企超300家，覆盖楼盘超3000个，房源总数超80万套。
步入12月，按揭贷款有边际改善的趋势，房企将利用好年终机会冲刺销售，营销范围或将进一步扩大。近日上海、成都、南京等地按揭放款周期有明显缩短，部分城市的房贷利率也有下调，按揭的放松有利于市场的边际回暖。马上迎来12月，房企迎来年终业绩冲刺期，因此我们预计房企将加大供货力度，扩大营销范围，以回笼更多资金。但由于目前政策上仍然趋向于维持市场稳定，避免价格起伏过大，因此折扣方面仍将维持整体平稳，通过特价房等举措定向扩大让利。
5 人事变动
万科提名雷江松为非独董 阳光城徐爱国离职
核心观点
11月，房企高层人事变动并不频繁，从108家监测企业的人事变动情况来看，房企对组织架构的调整仍在继续，但较10月明显放缓，高层变动频率有所降低。
11月9日，万科企业股份有限公司发布第十九届董事会第十四次会议决议公告，决议提名雷江松为第十九届董事会的非独立董事候选人，任期自股东大会选举通过之日起至本届董事会届满。资料显示，雷江松自2003年9月至今任职于深圳市地铁集团有限公司，先后担任5号线建设分公司副经理、7号线分公司经理，深圳地铁工程咨询有限公司总经理，建设总部副总经理兼工程一中心总经理、建设总部执行董事兼党委书记，深圳地铁建设集团有限公司董事长兼党委书记，深圳市地铁集团有限公司副总经理等职务。
11月12日，金科地产集团股份有限公司发布关于高级管理人员变更的公告。鉴于金科执行副总裁兼财务负责人李华已临近法定退休年龄，根据金科对其工作的调整安排，其已向董事会提出辞去执行副总裁兼财务负责人职务，并将继续在金科任职。经金科总裁提名，金科同意聘任副总裁宋柯为公司财务负责人，任期与本届董事会相同。公告显示，宋柯是从2021年2月起，任公司副总裁（分管公司财务、资金工作）。
6 战略动态
多元化赛道丰富 新能源物流持续发力
核心观点
本月房企多元化业务半径进一步扩张，新能源、物流领域抢眼。为响应国家号召，雅居乐和建发集团在新能源汽车方面持续发力。物流地产持续升温，远洋和领地加入赛道。基金热度不减，保利碧桂园和万达集团本月均设基金，投资特定领域。在物业管理方面，万物云计划赴港上市，融创、弘阳、万科、雅居乐均以收并购方式扩张业务规模。酒店板块房企依旧积极参与，复地推出首个智慧旅宿产品，万科投资成立万科酒店管理有限公司。
融创服务拟18亿元收购融创商管运营板块，物管商管协同发展。11月8日，融创与融创中国签订收购协议，拟18亿元收购融乐时代（海南）商业管理有限公司100%股权。收购事项完成后，融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司将成为融创服务的全资附属公司，商业管理服务将成为融创服务未来重要的发展方向之一，物业管理服务业务与商业管理服务业务协同发展。这是本月融创服务收购的第二家公司股权，11月1日，融创服务和当代置业旗下物业公司第一服务控股联合公告，融创服务以6.92亿元收购第一服务总计约3.22亿股股份，收购成功后融创服务控股比例达到32.22%。融创服务在8天时间内总斥资约24.92亿元收购了两家物业公司的股权，持续扩张业务规模。
威马汽车再获雅居乐1.4亿美元投资，雅居乐共获4.58%股权。11月30日，雅居乐集团发布公告，以1.4亿美元购入威马汽车1.79亿股D轮优先股，结合雅居乐2020年对威马汽车的投资和期权协议获得的1.45%的股权股权，截止11月底，雅居乐实际拥有威马汽车4.58%的股权。获得雅居乐支持后威马汽车会获得雅居乐提供的销售服务点以及大量潜在客户数据，雅居乐也可进一步扩大多元化业务贡献度。投资威马汽车与雅居乐多元化发展策略契合，通过产业协同，实现相互赋能，为雅居乐带来新的业绩增长点。
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