[易居研究院]2021年度全国房地产业十大事件

  本报告是由上海易居房地产研究院精心评选出来2021年度全国房地产业的十个重大政策、重要事件、热点市场现象。所选事件具有很强的典型性、较大的涵盖面、突显行业变化。同时，我们对事件背景进行简要的描述与深入的剖析，洞察与总结事件内因与外延、意义与影响。

  事件一：中央定调房地产业·促进行业良性循环

  事件2021年12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。2016年“930新政”以来，中央对房地产的政策基调总体偏紧，如2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位，即“房住不炒”；2019年7月，中央政治局会议明确，不将房地产作为短期刺激经济的手段。因此，此次中央对房地产业的重新定调，是近五年来首个偏松的政策大基调，意义重大。若追溯过去几年中央层面的偏松政策，则主要集中在2014-2015年。2014年10月，国务院常务会议明确，稳定住房消费。2015年3月，央行等三部门发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。在此次中央政治局会议前，即12月3日，银保监会在答记者问中指出，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善型住房按揭需求。

  评析此次中央政治局对房地产业的重新定调，释放暖意，利好房地产业发展，也有助于大家更清晰预判2022年房地产的政策走向。此次政策表述有两点重要内容。第一、购房者的合理住房需求受到肯定和支持，即包括首套房和二套房。在当前特殊的房地产行情下，改善型购房需求将享受到更好的政策保障。而围绕商品房市场，包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策等都有放松和调整的可能。第二、在房地产平稳健康发展的既有目标基础上，此次会议提及“良性循环”的新要求。2021年全国房地产市场明显遭遇了恶性循环的问题：银行僵硬地执行房贷集中度政策，加速房地产行情降温；房地产行情降温下，房企经营压力骤然增大；房企项目开工节奏放缓，相关风险转嫁到购房者身上；购房者看空情绪增加，房地产市场行情继续恶化。因此，中央此次提及“良性循环”要求，就是希望金融、土地、财税、住建等部门积极配合，共同促进行业健康和可持续发展。此次中央政治局会议，为2022年房地产的发展明确定了总基调，意义重大。不过需要提醒的是，虽然此次会议没有提及“房住不炒”，但不意味着放任市场不管。投资投机和炒房等购房行为仍会面临严管。

  事件二：人大授权国务院试点·房地产税箭已上弦

  事件2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。此次试点工作明确了改革出发点，即积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。本决定授权的试点期限为五年。房地产税试点政策受到社会各界关注。另外，今年之前已有两次提到房地产税试点：2021年5月，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会；10月15日，《求是》杂志发表习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》，其中提到：积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

  评析房地产税，首次出现于2013年召开的十八届三中全会：加快房地产税立法并适时推进改革。但其后几年，由于此税种关乎国计民生，立法复杂且流程长、立法推进较慢。2017年12月财政部部长肖捷曾撰文透露出是按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则。而2021年以来的三次表态，尤其是人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，标志着房地产税推进的方式正立法先行转为试点先行。按此态势，国务院的试点方案与部分试点城市似乎呼之欲出，所以全社会高度关注、热烈讨论此事。此次房地产税试点，征税对象不包括农村房地产。关于试点地区的选择，应包括深圳，房价高，投资需求旺盛，且为社会主义先行示范区；包括杭州，房价高，且浙江是共同富裕示范区；还有海口或三亚，甚至整个海南，自由贸易港，且是全国去房地产化的急先锋；上海与重庆，估计会加入新试点，完善已经试点10年的房产税。围绕房地产税改革，社会上也存在各类讨论和分歧，如税基、税率和免征面积（套数）如何确定。预计2022年试点城市名单和试点方案会很快推进，其对于中国房地产市场的影响将是持久和深远的，将显著影响居民家庭的购房和住房持有行为，对于地方财政收入等也会产生较大的影响。

  事件三：18城被住建部约谈·上半年调控史上最严

  事件今年1-7月，住建部先后约谈了上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌、广州、合肥、宁波、东莞、南通、银川、徐州、金华、泉州、惠州共18个城市：1月26日，住建部副部长倪虹带队到上海、深圳等地调查监督房地产市场状况，并声明“解决好大城市住房突出问题”是2021年度重点任务之一。3月3日，赴杭州市、无锡市监督房地产市场稳定健康发展的长期机制，强调要毫不动摇地坚持房住不炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，要落实城市的主体责任。3月20日，赴成都和西安指导工作，并强调要保持房地产调控定力，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，着力解决新市民住房突出问题。3月25日，约谈了南昌。4月8日，约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通5地负责人，要求切实提高政治站位，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性。7月29日，约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5城负责人，指出今年上半年当地新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳。

  评析自2016年年底提出“房住不炒”以来，住建部曾多次赴热点城市调查、指导、约谈房地产工作。与此前不同的是，今年住建部在约谈时间节点密度、约谈城市数量、约谈内容上都显著升级。从时间点来看，住建部率先抓具有风向标的一线城市为典型，然后是强二线城市，再次加强防范热点三四线城市炒作风险。从地区分布来看，覆盖范围较广，包含珠三角、长三角、京津冀等城市群核心城市及周边重点地级市。约谈这些城市的主要原因是当地房价或地价上涨过快，其中部分城市过度依赖土地财政和房地产拉动地方经济，对抑制房地产价格的动力不足，需要国家出面落实地方政府主体责任。其中，南昌是18城中唯一不是因为房地产市场过热而被约谈的城市，借机发展都市圈的政策，南昌变相放松限购，经媒体广泛报道后被约谈。在约谈内容上，“切实提高政治站位”、“切实扛起城市主体责任”等表述，充分彰显了中央完善房地产调控长效机制的态度与决心。这表明在房地产调控“一城一策”的基础上，住建部对地方政府抑制房价的监管力度在加强。而约谈效果可谓立竿见影。相关城市都在被约谈后迅速出台针对性新政，而当地房价也陆续出现拐点。截至10月，今年所有被约谈城市二手房价格已全部下跌或持平。

  事件四：房价终结六年连涨·下半年楼市急速降温

  事件今年下半年，房价终结六年连涨势头。整体来看，房价下行经历了一个由二手房市场向新房市场的传导过程。2021年8月，国家统计局公布的70城二手住宅价格自2015年4月以来首次转跌；9月，70城新建商品住宅价格自2015年5月以来也首次转跌，标志着70城房价正式进入下跌周期。截至10月，全国已有超9成城市二手房价格下跌，超七成城市新房价格下跌。而上一次出现如此大范围的房价下跌还是2014年7月。具体来看，部分热点城市房价经历了“过山车”般的转变过程，引起社会广泛关注。其中，深圳最为典型：今年年初深圳二手房价格一度领涨全国，然而随着二手房指导价、严查购房资金等一系列调控措施的出台，环比涨幅持续收缩，成交规模甚至断崖式下滑，连创近十年新低；自5月二手房价格转跌以来，连跌多月。

  评析今年下半年，全国主要城市房价，仅用了3个月就从普涨转为普跌，堪称“速冻”。原因主要有三点：首先，今年以来中央和地方调控政策持续加码，调控方式、力度、密度和细致度均连续多月升级，遏制了上涨势头；其次，下半年房地产信贷环境持续恶化，不少购房者购房成本抬升，直接极大地制约了楼市成交；最后，在房企到位资金持续承压的情况下，部分房企为避免资金链断裂，通过明显降价促销等方式回笼资金。回顾过去三次短周期性质的下跌，以70城新房价格为例，拐点依次出现在2008年10月、2011年10月和2014年5月，下跌时长分别经历了5个月、8个月和12个月。其中，国际金融危机后楼市复苏最快，是因为政府迅速做出反应，于2008年9月底放松了货币政策，并在次月果断救楼市。而随着经济进入新常态，房地产短周期的下跌时长呈增加态势。综合房价数据、楼市政策和金融环境等来看，今年下半年楼市急速降温情形类似2014年下半年；而考虑到中国经济发展、城市化都已进入新阶段，2015年以来的上涨周期长达6年之久，房地产税试点落地等因素，预计此次房价下跌时间将超一年。建议各地因城施策，给行业健康发展留出适度的弹性空间。

  事件五：上市房企暴雷不断·困难程度近20年罕见

  事件2021年，房企暴雷事件明显增多，陆续十多家上市房企债务违约，加上之前几年已经暴雷的房企，诸如泰禾、华夏幸福、蓝光、新力控股、泛海控股、花样年、当代置业、阳光100、恒大、奥园等。其中，影响最大的是恒大事件。6月，恒大商票事件开始发酵。7-8月份恒大商票风波已愈演愈烈，未能按时付款给供应商，导致多地多个项目停工。8月19日，央行和银保监会罕见约谈恒大集团。央行、银保监会指出，恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。12月3日晚间，恒大公告，无法履约一笔2.6亿美元担保。随后，央行、银保监会、证监会等深夜先后发声：恒大是个案风险，外溢影响可控。同时，广东省人民政府立即做出反应，向其派出工作组，推进企业的风险处置工作。另外，还有些房企虽未出现公开信用违约，但经营比较困难，比如佳兆业，11月4日，部分投资人聚集深圳佳兆业总部，寻求理财产品兑付方案和解决办法；另如阳光城等多家房企成功获得债务展期。

  评析今年以来房企暴雷量之多史上罕见，而且包括部分排名靠前的房企，更是之前所难以想象。从外部环境看：一是融资面快速收紧；二是下半年以来房产市场大降温，房企资金回笼受阻；三是国内外评级机构不断下调部分上市房企的评级，持续打击投资者信心。从行业内部来看，过去几年开发企业高杠杆、高负债的不良经营模式，不具有可持续性。企业暴雷，影响巨大。首当其冲是损害了金融机构与相关投资者利益，其次造成房企供应链上诸多合作方经营困难，再次房企员工投资的内部理财产品难以兑付，最后房企被迫直接或间接裁员。国家相关部门，比如央行对于房企暴雷的态度：一是要避免部分房企的风险传染至其他房地产企业，二是要避免风险传导至金融部门。对于多家房企暴雷现象，整个房地产开发行业应高度关注，充分认识到当前房地产行业面临的严峻形势，同时反思过去的经营模式。当前房地产行业迎来大变局，房企需要置身于大变局来思索企业的未来之路。大变局深刻影响产业定位、产业政策、产业规模、产业盈利、产业区域、市场需求、企业发展、数字化场景等领域。唯有危中寻机、不断研究新的经营策略，才能真正寻找到房企健康发展的新空间。

  事件六：22城双集中供地新政·地市先热后冷变化快

  事件2021年2月，在自然资源部的指示下，全国22个城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙）实施住宅用地“双集中”出让政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年供地次数不超过三次。4月起，各城市陆续公布首批集中供地计划；市首批集中供地市场热度远超预期，如重庆、深圳、厦门、杭州等市场火爆、溢价率较高。8月自然资源部对此召开会议，随后多地紧急叫停第二批集中供地，并对土拍规则进行了升级调整，如核查房企开发资质、资金审查、限溢价率15%、摇号等；此后的第二批土拍流拍宗数和临时撤牌宗数显著增加，底价成交成为主旋律，土地市场快速降温。10月开始，第三批集中供地计划陆续公布，部分城市调整了竞拍规则，降低竞拍门槛，减少供地规模。如11月公布计划的广州，取消了限制未来新房售价、一个月内一次性付清地价等要求，挂牌前相关部门也和开发商进行了多次沟通并调整了供地结构。

  评析双集中供地是中央自2019年提出“一城一策”、“长效机制方案试点”后，22个试点城市首次统一出台的政策。从政策初衷看，从供给端考虑，提高对地方土地供应的监管，促使地方政府土地出让信息透明化，抑制地方政府“饥饿营销”的动机；从需求端考虑，抬高房企资金筹措门槛，使少数大房企不能继续利用资金优势抢夺热点城市的土地，降低拿地激进程度，从而控制重点城市的地价大涨，进而带动全国大多数城市房价趋稳。从结果来看，本次政策实施效果和初衷有一定差距，不仅没能稳定地市，反而助长房企集体非理性情绪，从首批的“集中抢地”，到第二批的“集中观望”。第二批供地遇冷，这其中固然有房企资金紧张，楼市整体降温的影响，但第二批升级的土拍政策，抬高了竞拍门槛和拿地成本，加速了房企分化，促使行业格局发生变化，国企、央企等资金雄厚的大型房企成为拿地主角，而过往大举拿地的民企，则出现了罕见的“躺平”现象。集中供地制度作为房地产调控长效机制的重要组成部分，为减少市场非理性情绪，改革仍需渐进式推进，政府需根据房企实际情况来调整土地的竞拍规则和供应节奏，给房企留有一定的盈利空间。

  事件七：多地打击学区房炒作·教育改革势在必行

  事件 2021年4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”。此次会议后，全国多地对于学区房的管控明显升级。比如，8月1日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》明确，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。再如，8月24日，合肥房产局发布消息称，为切实防止以“学区房”名义炒作房价，现扩大二手住房限购范围，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥市四所中小学学区范围内购买二手住房。除此类政策外，2021年对于学区房的管控还体现在多地二手房参考价政策上。比如，早在2月8日，深圳市发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，发布了3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

  评析中国人特别注重子女教育，学区房由于其本身与优质学校的入学资格挂勾，成为市场当中的稀缺资源，所以过去多年、在全国各地皆属于价格涨幅最大的住宅品种，因此也就成为炒房客炒作的对象。过去相关的政策管控比较少。若不管控此类住房市场的购房秩序和价格，那么将不断吹大房价泡沫、增加房地产市场运行风险。而从教育的角度看，这也会严重影响教育均衡发展和教育公平，对于教育事业的健康发展也不利。因此中央首提对学区房管控，具有积极的意义。从2021年各地学区房政策管控看，包括教师轮岗、名额分配综合评价录取、多校划片、增加教育供给、严管教育机构、大学区制度、二手房参考价、落实限购、严管学区房交易秩序等内容，具有积极的意义。对于地方政府、中介机构、房东和购房者而言，要对当前的政策基调和精神有充分的认识，坚持“房住不炒”政策定位，真正促进学区房市场的平稳健康发展。从政策效果来看，受2021年一系列学区房调控政策影响，各地学区房纷纷降温。以深圳为例，相关新闻报道显示，深圳学区房炒作明显减少，过去价格方面居高不下的学区房，目前降价幅度均百万元起步，市场整体观望氛围也明显变得浓厚。

  事件八：浙江成为共富示范区·住宅发展更应均衡化

  事件6月10日，中共中央国务院发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，支持鼓励浙江先行探索高质量发展建设共同富裕示范区。目标是：到2025年，浙江省推动高质量发展建设共同富裕示范区取得明显实质性进展。到2035年，浙江省高质量发展取得更大成就，基本实现共同富裕。6月11日，中国共产党浙江省第十四届委员会第九次全体会议通过《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021-2025年）》，提出了包含人均GDP、人均可支配收入等具体目标。8月17日，习近平总书记主持召开中央财经委员会第十次会议，研究扎实促进共同富裕问题，研究防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。10月15日，习总书记在《扎实推动共同富裕》一文中基于共同富裕的角度提出房地产税试点内容。

  评析共同富裕是社会主义的本质要求。随着我国经济发展由快到强、全面建成小康社会，过去曾倡导一部分先富起来，未来应将促进全体人民共同富裕摆在更加重要的位置。而要实现共同富裕，必然要解决不同地区住房资产价格差距带来的不均衡矛盾。房产是我国居民家庭财富的主要组成部分。一方面，对于拥有多套房产或高价值房产的群体，实质上占有了大量有限资源，房价上涨的同时会拉大财富差距；另一方面，我国部分地区存在住宅供应不足、供给结构不合理等问题，导致部分群体住房困难。故对于拥有多套房产或高价值房产的家庭，有必要通过房地产税的方式调节收入。对于房价比较高、流动人口多的城市，要坚决落实“房住不炒”，并扩大保障性租赁住房供给，保障低收入群体住有所居。浙江省富裕程度较高，地区与居民之间贫富差距较小，且具有积极的改革和创新意识，便于大胆探索和及时总结提炼成功经验和制度模式，为全国共同富裕做出示范。在此新定位下，浙江省必然选择城市，先行进行房地产税试点，必定包括杭州，甚至也可能包括宁波。房地产税和其他政策一起，将形成新型调控组合拳及住房保障新模式，共同促进浙江省共同富裕示范区建设，并为全国推动共同富裕提供可复制、可推广的成功经验。

  事件九：全国多地项目停工·消费者合法权益须维护

  事件 2021年以来，多个房企陷入流动性危机，多地出现项目停工、延期交付的现象。如今年9月陷入债务危机的蓝光在宁波、惠州、重庆、昆明等全国多地的项目都出现了施工停滞、工人跑路、售楼处搬空等现象；江西头部房企新力在大本营江西的不少项目也出现了停工现象，号称“打造75万方生活大城”新力城已停工近8个月……类似现象在更多大型房企暴雷后，在全国多地不断上演。无奈之下，购房者通过各地网络问政平台或媒体等求助，希望停工项目能尽快复工。9月27日，央行在2021年第三季度例会中首次提出了“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。9月29日，央行、银保监会在联合召开的座谈会上再次提及“两个维护”。10月15日，央行在第三季度金融统计数据新闻发布会上第三次强调。同时，广东、重庆、广州、杭州、湖州、鄂州等多地接连发布购房风险提示，内容包括核查《商品房预售许可证》，直接将支付的房款存入商品房预售款专用账户等。

  评析2016年以来，很多大中房企靠着高杠杆、高负债、高周转的经营模式，在房地产上升周期里，在全国疯狂拿地，过度扩张，疏于风险防范；当遇上本轮史上最严厉的调控后，在市场快速降温的冲击下，纷纷出现了经营困难，甚至出现信用违约。受到此次房企暴雷牵连最深的就是部分买了期房却遭遇停工的购房人，政府首先应保护购房者的合法权益，确保优先项目完工，企业如确实无能力则政府可协调地方国企接管后续建设，同时银行也应加强融资渠道的管理。为了防范更多项目停工，已经有多地陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管。以北京为例，北京市住建委于11月4日就修订 《北京市商品房预售资金监督管理办法》向社会征求意见，为进一步加强预售资金监管，新增政府接管账户和资金实施封闭管理等制度。此次多地多项目停工，暴露了商品房预售制度背后所潜藏的风险。长期来看，从期房销售转为现房销售的制度改革是大势所趋。

  事件十：东北多地率先稳楼市·市场低迷宜因城施策

  事件8月31日，长春房地产协会出台了包括公积金组合贷款、奖励来长就业人才购房补贴等七条鼓励购房政策。10月10日，哈尔滨多部门发布16条救市新政，内容涉及人才购房、土地增值税、公积金贷款等多方面，惠及购房者和房企；这是2021年全国的第一个提振房地产市场的综合性文件，打响了“救市”第一枪。11月1日，长春市再次出新政以缓解房地产开发企业资金压力。另外，11月中旬，有消息称沈阳相关部门开会，意欲放松限购、限售、限贷、限价等政策，后经媒体广泛报道后，沈阳官方出面否认。

  评析本次东北地区率先对房地产调控进行松绑，主要有两个方面的原因：一方面，从短期来看，今年全国房地产调控史上最严，下半年楼市出现了大幅降温，其中东北地区更是较早进入降温通道，房地产成交量价齐跌。国家统计局的数据显示，东北地区商品房成交面积同比增速自今年9月开始由增转降，10月降幅扩大至-5.4%，是全国四大地区（东部、中部、西部、东北）中唯一下降的；商品房成交均价自6月开始转跌，10月跌幅扩大至-2.6%。另一方面，从中长期来看，东北地区面临着较为严峻的人口流失现象，七普数据显示，近10年人口减少了1101万人，这与该地区产业转型困难，经济发展缓慢有关。基于此，在国家因城施策的方针下，东北地区有一定的空间出台救市政策，这对于稳定楼市、恢复购房者信心起到一定作用。预计此轮东北政策放松，将是全国调控陆续放松的开始，但放松程度还是会因地而异的：楼市较冷、能级较低的城市，放松力度相对较大；楼市低迷程度不深，或者城市能级较高的如深圳、上海、杭州等城市，放松力度相对较小。

  十大事件课题组组长：杨红旭；

  课题组成员：严跃进，潘竑羽，汤怀英。