导读
沪杭等率先回暖，苏南、浙东强三线轮动复苏、弱三四线低位盘整。
◎研究员 / 杨科伟 俞倩倩 姚郑康
2022年年初以来地产下行压力持续加剧，即便从中央到地方利好政策频频也难挽成交颓势，而长三角作为全国楼市“晴雨表”，在疫情影响下复苏进程“全面熄火”，不过民富基础雄厚，经济发展龙头的战略定位也使得我们对其短期回暖的信心犹存。
01 长三角因疫情影响“全面熄火”
购买力充裕，疫后有望率先复苏
（本节有删减）
（一）2022年疫情影响12城静态管控，3-4月成交跌幅63%居首（略）
（二）长三角乃全国楼市“晴雨表”，民富基础为成交复苏提供支撑（本节有删减）
通过回顾近20年以来统计局发布的全国各地区新建住宅价格指数同比走势可以看到，2015年起各地区新房市场由统一走向分化。即：在同一楼市周期内，长三角地区相比于其他地区，往往启动时间更早、调整波动更大。
此外，长三角城市二季度遭受疫情反复影响，尤其是上海、杭州、苏州等主要城市楼市一度停摆。随着各城市陆续开始复工复产，积压购房需求集中释放下更有望率先实现楼市回暖。事实上长三角地区绝大多数是传统的藏富于民城市，这一点无论单独从金融端还是结合房地产业均可以论证。
首先从金融端来看，长三角主要城市居民具有较高的存贷比和户均存款。根据2020年末统计数据，主要城市住户部门人民币存贷比均在1以上，其中上海、杭州、南京和合肥存贷比超过1.5，体现出城镇居民在未来仍有充裕的信贷空间。盐城和池州虽住户存贷比较低，但居民存款较为亮眼。如池州2020年末常住人口户均人民币存款为12万元，已超过上海、杭州、苏州等强一二线城市。
其次结合房地产业来看，长三角主要城市城镇居民房价收入比处于相对合理数值。除上海、杭州和南京房价收入比相对较高外，合肥、苏州、金华等城市至2020年末均低于12年。尤其是盐城和池州，2020年全市商品房销售均价尚未破万，房价收入比均在7年上下。
02 长三角内城市分化持续加剧
杭州、合肥“高热不退”，苏北回调
（本节有删减）
长三角受疫情所困，房地产市场近乎全面熄火，上海楼市几乎停摆，杭州、合肥、南京等市场转弱，苏北全面承压。为了方便分析，我们选择了长三角30个重点城市，据CRIC监测数据，2022年前4月累计成交面积同比下降57%。
结合实际销售表现，将30个城市分为热度较高、小幅回调和急转直下三类：
一是杭州,安庆,上海,合肥,常熟,金华等短期市场热度较高，上海虽然4-5月因疫情原因全域静态管控，但6月城市重启后第二批集中认购的8个单价10万元/平方米以上项目均备受热捧。杭州、合肥等市场高热不退，2022年月去化率基本均在6成以上，主城区热度较高，边郊板块形势愈加严峻。金华作为浙江省内库存压力最大的地级市，全面开启以价换量，多数项目优惠7-8折，4月成交同、环比齐增，开盘去化率跃居省内城市前位。
二是南京、苏州、无锡、宁波等市场热度明显减退，即便纾困政策频频也难挽成交颓势，市场购房信心略显不足，观望情绪加剧。
三是苏北楼市和安徽、浙江等弱三四线城市全面承压，徐州、盐城、淮安，打骨折房源频现，特价房、工抵房等层出不穷，部分项目甚至因折扣过低被政府约谈，分销佣金力度增加，譬如徐州4%、5万/套佣金并非鲜见。
（一）沪杭合肥等市场“高热不退”，不同区域去化“冷热不均”（本节有删减）
1、杭州、合肥开盘去化率6成以上，上海疫后推盘再触积分
事实上由于2021年下半年在建项目停工导致供应缩量，2022年供应不足下数据层面成交规模的涨跌不足以完全反映真实市场热度。从实际项目成交层面来看，在售项目持续热销、热度依旧。
2022年5月合肥和杭州开盘去化率分别为73%和68%，较3月均上涨5pcts。其中合肥较4月进一步上涨3pcts。以合肥新站区某项目为例，前期单月月均去化稳定100-150套。5月市场反转行情下，积极加推400余套房源并同步录得400余套去化量，其余新站、瑶海项目均有类似表现。新政影响下，刚需推盘意愿及市场消化能力均有超预期表现，改善性项目也间接获得了一定的信心支撑。
上海虽受疫情影响楼市经历2个月停顿，但6月城市重启后第二批集中认购的8个单价10万元/平方米以上项目均备受热捧。如天汇世纪玺、华发仁恒苏河世纪等全新盘均触发积分。
作为补充，2021年摇号政策加码后上海和杭州均出现了“社保巨子”现象，也侧面说明了当前住宅市场热度较高。
2、沪杭10万+主城高端盘“一房难求”，远郊库存高企去化承压（本节有删减）
具体而言，上海、杭州、合肥在售项目销售表现明显分化。核心区豪宅项目凭借高一二手价差成交热度不减，而不具有投资价值的远郊区住宅则去化承压。
豪宅市场规模屡创新高，是当前楼市中的“逆行情”。以上海单价10万元/平方米以上、杭州5万元/平方米以上、合肥3万元/平方米以上定义豪宅市场。2022年虽遭遇疫情但热度不减，据CRIC监测，前4月3城已成交高端住宅6123套，其中上海单价10万元/平方米以上住宅套数2708套，均创近年来新高。
远郊区则存在库存高位承压现象。以杭州为例，一圈层去化率维持高位，开盘即罄，二圈层去化率较上月有所下滑但仍保持在70%以上，三圈层结构性波动，4、5月开盘去化维持不足40%。至2022年5月全市商品住宅库存647万平方米，远郊区中临安区库存面积达133.7万平方米，富阳区库存消化周期达18.9个月。相比余杭区和钱塘区消化周期不足6个月，远郊区面临较大去化压力。
3、高端购买力充裕，供应稀缺、积分摇号倒逼改善“恐慌”
入市从宏观成交数据到微观项目销售，均可见以上海、杭州和合肥为主的长三角一二线省会城市即使整体市场下行，但集中在豪宅市场的热度依旧。这一“市场热度较高”更体现在购买力较高的客户置业情绪旺盛上。
仍以上海为例，目前高端购买力实力充裕，首付比例基本都在7成以上。中企海睿滨江项目的意向客户主要以陆家嘴从事金融行业的高收入人群为主，而融创建发苏河望项目因积分较低（上一批次仅51.35分），因而80%以上都是年轻客群，父母为子女购置房产，高首付以缓解子女每月月供压力。又如招商·外滩玺本批次认筹金为380万元，同时还需提供首套270万元、二套920万元的资金证明。
在购房情绪方面，严格的调控层层加码反倒使得客户置业热度层层拔高。2021年上海先后出台了“积分制”新房摇号选房程序和加强了对“赠与”住房的限制。以招商·外滩玺为例，上批次积分要求为60.21分，本批次预计将上升至65分以上。
“社保巨子”、“银发老人”摇豪宅所带来的入围积分快速上升现象表明了，高水平购房者置业热情节节攀升的事实，全然未因整体市场下行而降温。
（二）南京、苏州、宁波等开盘去化稳中有降，市场观望持续加剧（略）
1、宁苏甬常等开盘去化率不足30%，宁波“一降再降”至17%（略）
2、纾困政策密集出台加剧居民观望，“看得多买得少”来访回升（略）
（三）需求透支苏北浙西“全面承压”，徐州、盐城以价换量“失效”（本节有删减）
1、房价由涨转跌“拐点”至，徐州“精装改毛坯”、衢州量价齐跌（略）
2、调控放松+以价换量效果平平，单项目月销售不足10套比比皆是
事实上这一类城市2022年二季度起纷纷出台新政试图救市，房企也普遍采取以价换量的方式，但从实际开盘去化效果来看依旧惨淡。
政策方面，如徐州引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，开展"公积金+商业银行"组合贷款业务，并鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例，加大二手房交易贷款支持力度。衢州取消新房限售政策，并将公积金贷款首套房首付比例降至20%，提升最高贷款额度至100万元。
降价方面，如盐城名望府·璞玥项目，最近一次加推预售均价12922元/平方米，较上一次加推价格下降8%。又如徐州和著湖山项目，最近一次加推预售均价23105元/平方米，较上一次加推价格下降16%。
然而虽这一类城市从政府到开发企业通过调控放松、降价促销等方式试图提高销售流速。但从实际销售表现来看，这一类城市仍出现了销售流速、到访量、去化率等各方面断崖式下跌。
多数在售项目月均流速降至10套以内。如衢州祥生熙悦庭4月仅销8套，即使地处智慧新城板块的鹿鸣未来社区月均成交也不足20套。
新房供应出现明显积压。销售乏力后新房市场从供不应求快速转变成供过于求。如徐州云龙新城板块内当前在售项目均超过20个。
从2022年开盘加推的项目销售情况来看，去化率普遍不足20%。以徐州为例，高至总价400万元以上豪宅项目颐和·源璟；低至单价1万元/平方米以下刚需项目华建·溪棠；以及热点板块项目弘阳·天卿等销售情况均不理想。
热点板块的项目客户到访客户较多，但转化率很低。非重点板块更是惨淡，部分未采取渠道分销策略的在售项目一天到访降至1组，首开认筹不足30%。
03 沪宁杭等核心一二线热度延续
苏南、浙东强三线大概率率先回暖
（本节有删减）
不同长三角城市存在显著的分化行情，上海、杭州等城市热度较高，需求旺盛，受限于供应稀缺和严苛的调控政策，整体保持平稳，部分苏北城市诸如盐城、徐州等市场“急转直下”，需求透支后亟待修复，究竟哪些城市楼市会率先复苏？
我们的分析逻辑：首先，供需关系是基础，只有供不应求、库存告急，需求旺盛的城市具备短期复苏的可能；其次，被严苛的调控政策限制的购房需求的城市，不排除后期存在部分政策松动的可能，同样会释放出一波潜在购房需求；最后，楼市最为坚挺的仍要属“钱+人”等城市基本面较好的城市，这也是是决定市场能否回暖的根本性因素。
（一）供需平稳是“转暖”基础，沪宁杭库存见底，去化周期不足11个月
纵观30个典型城市2019年以来供求比变化，总体呈现出以下几大特征：一是多数城市供求持稳（供求比大于等于0.8，小于1.2），并无明显供应过量情况；二是因2022年行情转淡叠加新冠疫情不确定影响，供过于求（供求比大于1.2）城市个数达到了10个；三是供不应求（供求比小于0.8）城市个数稳步上升，2022年依旧达到了9个，占比约1/3。
分城市来看，上海、杭州、南京、盐城、淮南、芜湖、宁波、徐州、湖州、建德、苏州、温州、无锡、常州等基本保持供求持稳，2019年以来多数年份供求比维持在0.8-1.2之间波动，上海、杭州等购买力相对充裕的城市基本属于供应主导型市场，少数市场大热年份也会出现供不应求情况，与之形成鲜明对比的是，铜陵、张家港、舟山、常熟、绍兴、衢州多数年份供求比基本在1以上，其中绍兴2019-2020年3年供求比基本都在1.5以上，供过于求的情况较为严重，值得关注的是，部分城市诸如太仓、淮北等前期供应过量城市，2021年以来政府也在不断调整供应节奏，整体供求比呈现出稳步下行趋势，库存积压的情况有了明显缓解，去库存效果初显。
同时我们结合了30个典型城市的2022年4月末狭义库存和去化周期变动情况，可以看出，徐州、苏州、南京、温州、杭州4月末狭义库存均达到了600万平方米以上，绝对量靠前，不过从去化周期基本都在24个月以内，库存风险基本可控；值得关注的是，部分三四线城市虽然库存总量不大，但随着市场行情转淡，成交低迷，整体去化周期稳中有增，譬如嘉兴、铜陵、张家港、常熟等，4月末去化周期均在30个月以上，后期仍面临不小的去化风险。
（二）调控松动是行情反转“导火线”，“四限”严苛城市最具复苏潜力（本节有删减）
因此前长三角市场热度一直较高，因而也成为楼市调控的重点区域，30个典型城市中有20余个出台了不同程度的楼市紧缩性政策，具体来看：
最为严苛的当属核心一二线城市，诸如上海、杭州、南京、苏州、宁波、合肥等都出台了“四限”政策，2021年调控力度更是有增无减，且更为高频化、精准化，上海、杭州多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码均在10次以上。
步入2022年以来，伴随市场行情的“急转直下”，长三角30个城市中有26个城市出台了95条纾困政策：首先，房贷利率下调，公积金贷款额度增加成为“标配”；其次核心城市诸如南京、苏州、无锡等限购政策“一松再松”，政府救市态度迫切；最后，湖州、无锡、芜湖、常熟、绍兴等财税刺激扩充居民购买力，以绍兴为例，对引进的A—E类人才，给予9万—100万元安家补贴、35万—500万元房票补贴，为期10年每年1.5万—10万元租房补贴，高层次人才在绍购买首套房的，可享受全额公积金贷款政策等。值得关注的是，上海因疫情影响发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》出台，行动方案共50条措施，其中4大利好楼市，包括：提速旧区改造，加速商品房上市，优化人才引进、增加土地供应等。
（三）购买力充裕是市场启动的核心支撑，应重点关注苏南、浙东、环沪
纵观30个典型城市2020年常住人口情况，上海、苏州、杭州绝对量靠前，均突破1000万人，温州、宁波、合肥、南京、徐州次之，常住人口也达到了900万人以上，人口优势显著，而从人口流入流出情况来看，30城中有18城常住户籍人口比大于1，属于人口净流入城市。
我们认为，人口红利显著的第一梯队当属常住人口基数大且虹吸效应显著的城市，以苏州、上海、宁波、杭州、南京、合肥等为典型代表，作为省会或是区域热点城市，经济发达，产业有支撑，因而整体人口吸附力较强；
其次，第二梯队为传统人口输出大市，徐州、盐城等，本地适龄人口生育意愿也较高，受益于人口基数和“二胎”放开，这些城市近十年间常住人口规模保持正增长，但与此同时，劳动年龄人口不断被上海、南京、苏州等核心城市虹吸，常住户籍人口比均低于1，人口机械负增长，考虑到返乡置业、本地改善客群的存在，这类城市房地产市场前景仍然可期。
最后，发展前景较为惨淡的毋庸置疑是人口基数无明显优势，叠加人口外溢的弱三四线城市，诸如建德、铜陵、淮南、淮北等城市，经济发展严重滞后，就业机会不足，青年人口被迫外流。这些城市常住户籍人口比都低于1，铜陵更是低至0.77，意味着有2成以上户籍人口外出谋生，人口严重流失下这类城市房地产市场前景不容乐观。
购买力差异方面，除了人口数量之外，还体现在居民收入水平上，即便是同处长三角城市群，内部分化也在持续加剧，作为苏州市代管县级市的张家港、常熟，2020年城镇居民人均可支配收入已然超过了苏州本市，而同为长三角三四线的太仓和六安，倍差也高达2.1。
具体来看，2020年上海、张家港、常熟、苏州、太仓城镇居民人均可支配收入超过7万元，处于领先，杭州、宁波、南京、绍兴、无锡、嘉兴、舟山、温州、德清、湖州、金华、常州等12个核心城市城镇居民人均可支配收入超6万元。与此同时，铜陵、盐城、淮南、徐州、淮北、安庆、六安等7城2020年城镇居民人均可支配收入在全国平均线43834元以下，受制于产业结构单一、就业机会不足，居民收入十分有限。
而从购房难度来看，除了上海房价高企，2020年房价收入比近30年，杭州、合肥、南京作为第二梯队，基本持稳在15-16年，余下城市购房难度相对适中，苏州、衢州、绍兴、无锡、温州等18城房价收入比维持在10-15年左右，淮南、铜陵等购房基本无压力，房价收入比均在8年以下。
我们认为，藏富于民，具备一定收入基础（城镇居民人均可支配收入大于6万元）且购房压力适中（房价收入比10-18年）的城市最具复苏潜力，以苏州、杭州、宁波、南京、绍兴、无锡、温州、金华、常州为典型代表，而对于上海这类高净值人群聚集地而言，购房难度从来不聚焦于收入支撑，限制成交规模增长的从来就是紧缩性政策和供应稀缺问题。
04 总结：沪杭等率先回暖
苏南、浙东强三线轮动复苏、弱三四线低位盘整
（本节有删减）
综上，我们分析了30个典型长三角城市近期房地产市场基本情况，同时结合了各城市供求关系、政策调控、人口基数、居民购买力等多维度数据，给出了如下复苏指数排名：
（一）第一梯队：沪杭等核心一二线需求坚挺，三季度预期率先回升
第一梯度诸如上海、杭州、南京、宁波、合肥等有望在今年三季度率先回暖，这类城市不是省会直辖市，就是区域经济核心，基本属于“全能型”城市：
一方面当前楼市基本处于供应短缺状态，库存“见底”，合肥去化周期不足5个月，叠加政策“高压”，市场数据实则难以反映真实市场热度；另一方面，人口虹吸效应显著，只要稍微放松落户门槛，便有源源不断的人才持续涌入，以上海为例，2021年适度放松落户限制，加大人才引进力度，全年共计新增落户人口7.3万人，其中居转户3.8万人，人才引进3.5万人。这也使得居民购买力相对充裕，无论是刚需和改善，均有进一步释放的空间，只要“高压”政策出现局部性松动，这部分潜在购房需求便可以得到满足。
（二）第二梯队：浙东、苏南等“藏富于民”强三线或将四季度“复苏”
强二三线城市诸如苏州、无锡、常州、温州、嘉兴或将继第一梯队之后在2022年四季度迎来轮动复苏。这些城市基本都处于苏南活浙东等经济发达区域，“藏富于民”，收入多源，短期的成交回调主要与地产行业整体行情转淡的大背景密切相关，居民观望情绪加剧，但购房需求仍存，整体成交预期会在四季度止跌回升，同比跌幅也将明显收窄乃至转正。
例如苏州，人口吸附力强劲，外来人口常年保持较快增长态势，市场需求着实充裕。2021年末，苏州常住人口达到1274.83万人，与2010年江苏省第六次全国人口普查相比，苏州十年人口增加了228.84万人，为全省增加人口最多的城市，常住户籍人口比则高达1.71，在30个长三角典型城市中居首，购买力层面也算相对充裕，城镇居民人均可支配收入已突破7万元，近年来随着房价攀升，整体房价收入比也小幅上扬至15年左右，需求略有透支，但是整体购房压力适中。
（三）第三梯队：浙西、苏北需求透支三四线有望今年年底迎来转机（略）
（四）第四梯队：基本面较差的弱三四线城市今年或将“一蹶不振”（略）
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