导读
武汉要摆脱现阶段的市场困境，仍需政策组合拳助力，尤其要在需求端予以刺激。
◎ 研究员 / 杨科伟 柏品慧 李诗昀
2022年以来，武汉市场下行压力不断加剧，房企供货信心不足，开盘去化率低至两成，广义库存现已接近1亿平方米。5月，武汉跟进放松房地产政策，房企端优化预售资金监管，客户端对三类人群放开限购。而在政策暖风下，武汉市场能否迎来困境逆转？
01 2022年武汉楼市加速赶底
侧面映证中西部集体褪色
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一、武汉既是楼市成交“粮仓”，又是中西部乃至全国市场的“体温计”
武汉是全国楼市成交“粮仓”，成交面积常年排名全国前三。2019年，武汉和重庆是全国唯二商品住宅成交规模突破2000万平方米的城市。2020年，受疫情影响，武汉全年新房成交面积缩量至1757万平方米，但排名仍高居全国第3位。2021年上半年，受疫情抑制的购房需求集中释放，带动全年成交规模重回1978万平方米高位，排名重回全国第2位。
成交金额方面，武汉长期领跑中西部城市，常年排名全国前十。2019年，武汉新房成交金额2743亿元，排名全国第4，仅次于上海、杭州、北京。2020年、2021，武汉新房成交金额分别排名全国第8和第7，依然领跑所有中西部城市。
在16个主要中西部城市中，武汉房地产市场份额一直保持在15%左右。个别年份份额略有下滑，比如2017-2018年，主要是受制于供应不济，2020年则是受限于疫情导致的前4月楼市停摆，拖累全年成交份额下滑至12%。
不仅如此，武汉还是中西部市场的“体温计”。武汉房地产市场走强，往往也意味着中西部整体市场热度抬升，比如2016年武汉楼市异常火爆，全年成交规模接近3千万平方米，中西部16城成交同步攀升至1.76亿平方米高位，又比如2022年，包括武汉在内的中西部城市市场都非常低迷。
二、2022年武汉供需低迷库存高企，去化率低至两成远城区销售惨淡
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02依库存、去化率划分两段长周期
从卖方到买方市场转化
……略……一、网签延迟致数据失真，传统成交滤波模型难以真实反映市场周期
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二、以库存、开盘去化模拟真实市场，划分由升转降两段长周期……略……
1、2014年H2至2019年H1进入上升周期，库存出清近乎无房可售
2014年下半年-2019年上半年，武汉房地产市场处在持续上升周期，新房整体供不应求，库存接近出清，消化周期由9个月逐渐降至4个月以下，开盘平均去化率由不足5成上升至9成左右。
2014下半年-2015年武汉房地产市场进入快速上行周期。项目销售情况明显改善，从少人问津到热点项目捂盘惜售，开盘平均去化率由不足5成上升至60%。成交规模连续2年创下历史新高，并领跑全国其他城市。供不应求态势初显，新房库存快速出清，消化周期缩短至6个月。房价止跌并进入快速上涨通道，2015年武汉新房成交均价达到8811元/平方米，较2013年上涨25%。
2016年，武汉楼市、地市异常火爆，新房市场一房难求，全年成交再创新高，土拍白热化，接连诞生13宗全市、区域单价地王。3月开始，武汉便爆发了一轮小阳春行情，新房市场严重供不应求，开盘即罄成为常态，光谷等热门片区更是出现开发商收缴高额认筹金、深夜悄悄开盘、购房者彻夜排队买房等奇观，9月调控政策密集出台，3个月内1次升级限贷、3次加码限购，也难以浇灭抢房热情，全年成交规模2862万平方米，再创历史新高。土地市场火热非常，全市单价地王2次被刷新，还诞生13块区域地王，正荣、华夏幸福、龙湖等十余家品牌房企首次落子武汉。
2017年，武汉房地产市场维持高温运行，楼市供不应求矛盾依然突出，全年平均去化率超过9成，成交均价首次“破万”。年内商品住宅库存消化周期维持在2个月左右，库存几乎出清，核心区域近乎“无房可卖”导致成交主力外移，二环内成交比重由上一年的9%降至4%，而三环外成交占比达到6成以上，由此也带动非限购区域房价大幅上涨，全市成交均在2017年首次突破10000元/平方米大关。
2018年，在全国楼市大降温的背景下，武汉楼市却走出了独立行情。全年共计开盘加推平均去化率87%，基本与2016、2017年高热期相持平，市场热度并未明显消退。供不应求问题略有缓解但仍然存在，年末商品住宅库存消化周期也只有3.5个月。
2019年上半年，武汉房地产市场平稳运行，楼市表现虽不及2016、2017年鼎盛期抢眼，但仍好于2014、2015年。上半年开盘平均去化率维持在74%相对高位，截至6月底，库存面积较2018年没有明显扩张，但由于成交略有放缓，消化周期小幅拉长至4.2个月。
2、2019年H2至今步入下降周期，库存高企买方市场格局强化
2019年下半年至今，武汉房地产市场处在下行周期，新房供求形势发生逆转，开盘去化率由60%逐年下降至21%，库存消化周期则由6个月持续攀升至35个月。
2019年下半年开始，由于前期供地集中形成新房供应，导致市场供求关系恶化，楼市开始降温。下半年，武汉商品住宅供应面积高达1569万平方米，环比增长74%，但成交明显不济，开盘平均去化率只有60%，较上半年下降14个百分点，46%的项目启动分销，包括盘龙城、阳逻等热门刚需板块，以及中心城区豪宅楼盘均有上马分销渠道动作。年末，武汉商品住宅库存规模攀升至1247万平方米，创2016年3月以来新高，消化周期拉长至6个月。
2020年，受到疫情冲击，一季度武汉楼市供求皆降至历史低位，但随着纾困政策落地见效，二季度开始市场逐渐企稳。但这也只是低位企稳，武汉楼市并未走出2019下半年以来的调整期，全年开盘去化率跌至40%，同比下降25个百分点。由于疫情导致部分外来务工群体流失，远郊刚需置业需求收缩，市场面临比主城更大的下行压力，去化率低至35%。
2021年上半年受土地市场热度传导，武汉楼市阶段性小幅转暖，下半年受到行业大环境影响，楼市复又急转直下，开盘去化率降至24%，较上半年再下跌15个百分点。受近些年市场低温运行的影响，武汉开盘频次呈逐年下滑走势，2021年全年仅开盘648次，较2020、2019年下降10%以上，半数以上项目选择平推入市。
2022年前4月，武汉楼市继续筑底盘整。1月、2月开盘去化率结构性上行至30%左右，3月、4月再度回落至20%以下，且由于新一轮疫情导致部分售楼处关闭，项目来访量、认购量都出现下滑，全市范围大量项目以特价、工抵等名义推货，远郊区为加速去化更是翻倍式上调分销点位，比如长江中心点位由每套5万元上涨至10万元。
03 西安:市场集中与分化显著
土拍热度有望提升
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一、14年H2至15年：旧改换房需求叠加政策催化，成交量价齐涨
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1、市场：成交转暖房价由跌转升，去化率升至6成部分项目“日光”
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2、内因：持续5年的城中村改造收尾，催生大量改善换房需求
2010-2014年间，武汉主城区迎来大规模的城中村改造，例如2010年主城成交的2983万平方米土地中，52%是城中村改造土地，2012年这一比重更是高达59%。2010-2014五年间累计成交城中村改造土地建面超过6000万平方米。
而进入2015年，城中村改造基本结束，城中村土地成交的绝对量和占比都明显下降，成交建面降至274万平方米，同比下降60%，占全年土地降至19%，较2014年下降11个百分点。随之而来的，是大量拆迁户基于改善居住环境的需要而产生的增量购房需求，并一齐涌入新房市场。
3、外因：政策放松是助推剂，全面取消限购、央行认贷不认房
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二、16-19年H1：引才成效卓越，楼地市火爆地价与房价轮动上涨
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1、市场：政策“免疫”库存加快出清，房企惜售一房难求
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2、内因：百万大学生留汉3年达成，增量购房需求踊跃入市
武汉拥有89所高校和130余万高校在读生，但一直以来毕业生留汉积极性不高，2016年，武汉人才净流入率为－0.4%。2017年，武汉启动“百万大学生留汉计划”，力争5年留下100万大学生，由此也引爆了二线城市“抢人大战”。武汉先发制人且政策力度空前，比如落户门槛逼近于零，发布人才租房、购房等安居补贴。
到2020年1月初，3年时间新增留汉大学生109.5万人，提前两年完成计划目标，海归回流、一线城市回流、博士等具有较高支付能力的人群落户数量明显增加。百万人才来汉留汉带来了规模非常可观的安家置业需求，为武汉楼市注入了新的活力。
3、外因：地价上涨倒逼房价看涨预期，区域乃至全市地王频出
2016年，武汉土地市场空前火爆，外来房企加速布局武汉，包括龙湖、富力、阳光城、雅居乐在内的十余家品牌房企首入武汉，上演抢地大战，全市宅地平均溢价率达到58%。全年诞生2宗全市单价地王、13宗区域单价地王，最高成交楼板价记录被刷新至20021元/平方米，这一纪录直到2020年才被再度打破。平安以110.65亿元总价力压金茂、华润等一众房企，摘得汉阳新港长江城地块，接棒武汉总价地王，除此以外，东西湖、洪山、黄陂、江夏、青山等5区区域总价地王记录也被刷新。地价上涨倒逼房价看涨预期，基于买涨心理，潜在置业群体踊跃入市，加剧楼市供不应求，开发商争相竞地、购房者蜂拥抢房是2016年武汉房地产市场的真实写照。
2017年，金科、泰禾、金融街、中粮等外来房企强势进驻武汉，土拍延续高热，全年宅地成交金额创历史新高，达到1454亿元，高基数基础上同比增长67%。2017-2019年，武昌、新洲、青山等9区诞生了新的区域单价地王。
04 19年下半年至今土地超卖
供应过剩主导下降周期
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一、19年H2至20年：供应放量需求两级分化，市场拐点下行但仍具韧性
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1、市场：去化率跌至4成，分销、折扣加码，但成交仍具韧性
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2、内因：供地过量远城区显著超标，买方市场形成在售项目净增8成
2017-2019年，武汉供地显著过量，涉宅用地成交总建面多达8125万平方米，相当于同期商品住宅成交面积的1.5倍。尤其是远城区供地显著超标，例如东湖高新、东西湖区涉宅用地成交总建面都在1000万平方米附近，相当于同期商品住宅成交面积的2.1倍。
受此影响，武汉房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转化，表现于在售项目大幅跃升。2018-2020年，武汉重点监测活跃项目数量由239个持续提升至431个，净增长80%。其中，强销在售项目由141个大幅提升至353个，净增长1.5倍，市场竞争激烈程度可见一斑。
3、内因：疫情倒逼改善需求加速释放，但务工人员外流刚需收缩
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4、外因：从政策底到市场底，纾困政策连番刺激下市场恢复正常化
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二、21年H1：人口回流需求延期释放，市场短暂回暖区域加剧分化
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1、市场：供求创17年以来同期新高，去化率持稳4成但区域分化加剧
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2、内因：经济全面复苏常住人口大增百万，需求延期14个月集中释放
2020-2021年，武汉常住人口连续两年增长120万人以上，主要原因有以下两方面因素：
其一，疫情后经济全面复苏，大量外来人口返汉留汉。2021年，武汉GDP同比增长12.2%，固定资产投资同比增长12.9%，社会消费品零售总额同比增长10.5%，均实现两位数增长。随着武汉经济全面复苏，大量外来人口返汉留汉，此前外流的务工人员逐渐回流。
其二，众多头部企业落地武汉，产业人口指数级增长。近年来，武汉大力发展数字经济和总部经济，集结了多个科技公司的“第二总部”，包括小米武汉总部、TCL华中区域总部、腾讯（武汉）数字产业总部等，既推动了产业升级与科技创新，又提供了大量的就业机会，产业人口指数级增长。
而在外来人口大量涌入的情况下，2021年3-6月武汉楼市成交持续放量，历月成交面积皆超200万平方米，因疫情暂时搁浅的购房需求终在延期约14个月之后集中释放。
3、外因：地王是“催化剂”，全市地王突破3万/平助推房价看涨预期
地王是房地产市场转暖的“催化剂”，2020年至2021年上半年，武汉多区域频出地王，全市单价地王历史性突破3万元/平方米。地价上涨既助推房价上涨预期，又刺激居民购房消费。
2020年，基于地方财政收支考量，武汉优化供地质量，主城区优质地块供应持续增多。起拍价普遍上调，部分地块起拍价甚至创所在区域地价新高，意味着即便底价出让，也刷新区域地王纪录。例如11月26日，中建三局底价18.5亿元摘得洪山区鲁磨路和华科大西路交叉口地块，楼板价14729元/平方米，创洪山区新的单价地王。全市地王突破3万元/平方米，11月13日，华润置地总价65.7亿元竞得江岸区解放大道与头道街交汇处地块，楼板价30558元/平方米，创全市新的单价地王。
2021年上半年，武汉首轮集中土拍热度不减，东湖高新、硚口、东西湖等区域相继诞生新地王。例如6月29日，南山控股及武汉城投联合体总价72亿元竞得东湖新技术开发区高新二路以南、光谷三路以西地块，楼板价20799元/平方米，刷新东湖高新区单价地王纪录。
三、21年H2至今：土地超卖、需求趋饱和，市场主基调转向去库存
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1、市场：成交加速下行到访、去化率全面转弱，区域及项目分化加剧
2021年下半年以来，武汉房地产市场加速下行，集中体现在以下四个方面：
其一，房企供货信心不足，成交加速下行。2021年下半年，武汉房地产市场明显转冷，累计成交806万平方米，同比下降37%。2022年，市场形势愈加严峻，前4月累计成交285万平方米，同比跌幅扩至61%。房企供货信心不足，前4月累计供应297万平方米，同比下降58%。据武汉房管局公布数据显示，预计二季度可达预售条件共计142个项目、481万平方米，4月仅供应37个项目、107万平方米，占比低至22%。其中，主城区供应相对充足，远城区仅少量项目补货供应。
其二，去化率不足两成。2021年下半年，武汉开盘去化率趋势性下行，去化率由上半年的39%跌至下半年的24%，净减少15个百分点。2022年，开盘去化持续低迷，尤其是3月，去化率低至14%，创历史新低。4月，去化率小幅回升至19%，环比提升5个百分点。
其三，到访量及转化率持续下滑。2021年下半年，武汉单盘平均周度客户来访降至78组，单盘平均周度持销跌至7套。2022年1-4月，单盘平均周度客户来访进一步回落至62组，单盘平均周度持销低至4套。
其四，区域及项目分化加剧。改善性需求相较坚挺，武昌滨江、白沙洲、南湖个别性价比楼盘去化表现优异，刚需客户观望情绪浓重，三环外刚需盘去化承压，特价房、团购折扣等营销活动持续加码。远郊板块部分项目分销佣金持续上调，例如恒基旭辉铂悦园著全民营销提点上涨至7万元/套，长江中心则由5万元/套上涨至10万元/套。
2、内因：土地超卖近5年宅地成交1.3亿平，广义库存近1亿平
2017-2021年，武汉土地超卖，涉宅用地成交总建面13471万平方米，相当于同期商品住宅成交面积的1.4倍，直观反映供需明显错配。
截至2022年4月末，武汉狭义库存2123万平方米，去化周期多达34.8个月。广义库存高达9736万平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完毕。其中，大盘显著偏多乃是广义库存高企的首要因素，单盘销售周期大都超5年，部分项目更是超10年。例如黄陂区，便有绿地、武汉城建两三个大盘，剩余待售面积接近420万平方米。
3、内因：远城区扩张过快，但市政配套及人口导入存时间差
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4、内因：需求趋饱和刚需持续减少，百户购房比达51.3%
2006-2021年，武汉百户购房比达到51.3%，远高于其他一二线城市。一方面，武汉房价在过往15年平稳上涨，大量中等收入群体成为购房主力。另一方面，武汉市场需求逐渐趋于饱和，尤其是刚需，成交占比持续走低。可以预见的是，武汉市场需求将由有房住到住好房进阶，意味着未来刚需将持续减少，改善性需求则将稳步释放。
5、外因：全国市场下行房价预期转跌，房企暴雷致市场信心动摇
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四、供需是周期升降的决定因素，政策、地王对市场约有半年刺激效应
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1、供需是周期升降的决定因素，需求引领上升周期、供应主导下降周期
供需乃是武汉房地产市场周期性变化的决定性因素，旺盛需求主导上升周期，过量供应主导下降周期。具体而言，2017年武汉启动“百万大学生留汉计划”，力争5年留下100万大学生，并提前两年完成。而在旺盛需求主导下，2017年至2019年上半年，武汉房地产市场异常火爆，近乎无房可售。2017-2021年，受累于土地超卖，武汉房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转化，且有不断恶化的趋势。而在过量供应主导下，2019年下半年以来，武汉房地产市场持续转冷，成交加速下行，广义库存现已接近1亿平方米。
2、政策、地王仅是催化剂，刺激效应约持续半年但难以扭转市场周期
政策、地王仅是催化剂，对武汉市场大概有半年左右的刺激效应，但难以根本性扭转市场周期。具体而言，受疫情影响，2020年上半年武汉房地产市场一度陷入停摆，上半年累计成交同比下降47%。但在纾困政策的轮番刺激下，极大程度上恢复市场信心，房地产交易快速回归正常化，下半年累计成交同比转增5%，最终完成了从政策底到市场底的有效转化。
2019年下半年，武汉房地产市场开始进入下降周期，但2021年上半年市场曾短暂回暖，成交创2017年以来同期新高。核心因素在于地价上涨助推房价看涨预期，变相刺激居民购房消费。2020年至2021年上半年，武汉土拍市场持续火热，多区域频出地王，全市单价地王历史性突破3万元/平方米。
05 总结:短期四季度走出调整
长期供需平衡无虞
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一、武汉要摆脱市场困境，需放松限购、限贷等政策组合拳助力
2022年以来，稳地产政策持续发力，地方因城施策分类放松调控，且政策落地频率显著加快。据不完全统计显示，截至5月17日，共计108省市出台166次放松政策，杭州、苏州、成都等强二线城市跟进放松限购，南宁、郑州、无锡等弱二线及三四线城市更在需求端予以刺激。
我们认为武汉要摆脱现阶段的市场困境，仍需政策组合拳助力，尤其要在需求端予以刺激。其一，放松限购，例如远城区率先取消限购。其二，放松限贷，例如下调二套房首付比例至40%。其三，财税刺激托市，例如对购买新建商品住房的家庭减免契税，又如对购买首套房的各类人才发放购房补贴。
二、短期市场拐点要到2022年底，中长期供求恢复平衡成交高位保持
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1、短期：市场拐点要到2022年底，区域及项目加剧分化
短期内，武汉过量供应的市场格局难以实质性改变，房地产市场较难摆脱下降周期。受累于广义库存现已接近1亿平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完毕。因此，武汉市场主基调仍是去库存，倘若需求端没有强力刺激性政策落地，市场拐点可能要到2022年底乃至2023年上半年。
区域及项目加剧分化，改善性需求相较坚挺，市场热度逐渐回归主城区，高性价比楼盘成交去化依旧不成问题。刚需增长乏力，远城区去化压力或将不断加剧，打折降价、分销提佣等常态化。
2、长期：供应改善需求充裕，年均成交1500-1800万平
中长期来看，武汉房地产市场供求基本平衡。2021-2035年，武汉潜在住房供应约2.5亿平方米，潜在购房需求同样达到2.5亿平方米，年均成交规模仍将维持在1500-1800万平方米。
其一，供应改善。截至2035年，预计武汉潜在住房供应约2.5亿平方米，主要由两部分构成：第一类，广义库存约1亿平方米，其中主城区0.32亿平方米，副城区0.48亿平方米，远城区0.2亿平方米。第二类，新增供地约1.5亿平方米，其中主城区旧改拆迁1亿平方米，副城区0.4亿平方米，远城区0.1亿平方米。
其二，需求充裕。一方面，随着常住人口稳步增长，武汉住宅保有量将持续上升，预计到2035年住宅保有量或将达到59760万平方米。另一方面，随着旧城改造持续推进，武汉商品住宅所占比重将稳步提升，预计到2035年商品住宅占比或将达到86%。
2021年至2025年，预估武汉商品住宅需求量8600万平方米，年均成交面积约1700万平方米。2021年至2035年，预估武汉商品住宅需求量2.5亿平方米，年均成交面积仍将维持在1500-1800万平方米
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