以下内容节选自
易居月报之
【热点城市二手住宅市场报告】
核心观点
7月热点城市二手住宅成交量环比下降5.5%，复苏过程艰难。2022年7月，易居研究院监测的14个热点城市二手住宅成交量约为7.2万套，环比下降5.5%，同比在连续下降13个月后本月略增2.3%。目前市场整体仍处于复苏初期，受各地疫情反复、市场预期不乐观等因素影响，近期热点城市二手住宅成交量环比数据波动较大，复苏过程较为艰难。
成都单月成交量突破1.7万套，创下2012年1月以来的最高记录，主要原因是政策重大利好带来的购房信心复苏。二手房限价放松、5月成都新政“二连发”给市场释放了积极信号。此外，近期成都同地段二手房价格比新房更具优势，使得部分需求转移二手房市场。预计未来两三个月随着政策持续发酵，成都二手住宅月度成交量将维持高位。
6月热点城市二手住宅价格同比下跌0.5%，正式进入下跌周期。当前二手住宅成交量近6个月移动平均同比增速曲线位置和形态类似2014年二季度的筑底盘整。在政策加速转暖与疫情缓解背景下，预计未来两三个月二手住宅成交量总体将继续复苏，四季度曲线可能由负转正。参考量价曲线历史阶段低点出现的时间节点，我们认为未来两三个月热点城市二手住宅价格同比降幅还将继续扩大，明年上半年有望走出下跌周期
7月热点城市二手住宅成交量环比下降5.5%，
复苏过程艰难
2022年7月，易居研究院监测的14个热点城市二手住宅成交量约为7.2万套，环比下降5.5%，同比在连续下降13个月后本月略增2.3%。在6月热点城市二手住宅市场迎来反弹后，7月整体表现略显乏力：一线城市中，北京二手住宅成交量减少至年初水平；深圳二手住宅月度成交量再次回落到2000套大关附近。二线城市中，杭州成交量较上月缩减1300多套，再次降回到荣枯线（2012年1月至今二手住宅成交量月均值）以下。三线城市中，无锡受疫情影响成交量锐减1800多套，环比暴降约38.9%。
目前市场整体仍处于复苏初期，受各地疫情反复、市场预期不乐观等因素影响，近期热点城市二手住宅成交量环比数据波动较大，复苏过程较为艰难。但考虑到去年下半年房地产市场急速降温，热点城市二手住宅成交量总体基数较低，预计未来两三个月成交量同比降幅将继续维持稳步收窄趋势。
7月成都量能度创近9年新高，深圳持续垫底
房产成交量，是衡量楼市温度的重要指标，而且一般领先于房价变化。二手房成交量的活跃度，可以用多个指标衡量。比如，月度环比增速反映超短期变化，月度同比增速反映短期变化，年初累计同比增速可以减少类似春节等季度性异动，拿当前月度成交量与过去几年月均成交量相比可以反映中长期来看的活跃度。
为了更全面、更系统的反映二手房成交量的活跃度，我们创造了一个专用指标：二手房量能度。其由4个分指标构成，并赋予不同的权重。
根据计算结果，7月14个热点城市中，成都、扬州量能度为正，其余12城依旧为负。其中，7月成都二手住宅成交量能度高达172.8%，创下2013年4月以来的最高记录。
7月深圳二手住宅成交量能度再次垫底。主要原因是去年出台的二手房指导价至今未松动，且今年上半年深圳并未出台边际宽松的调控政策，使得当地的购房信心至今未能恢复。
成都单月成交量突破1.7万套，
创下2012年1月以来的最高记录
今年上半年在市场整体低迷的情况下，成都二手房却走出独立的行情：3月成都二手住宅成交量单月暴增近6000套并破万套月度成交大关，4月、5月稍有回落，但依旧维持在1.2万套以上的高位。6月成都二手房市场交易尤为活跃，突破1.6万套。7月成都二手住宅成交17296套，环比增长3.6%，同比暴增386.1%，创下2012年1月以来的最高月度成交记录。这段时间成都二手房成交量暴增的主要原因有4点：第一，成都二手房限价取消，被压制的市场需求集中释放。第二，5月成都新政“二连发”给市场释放了积极信号。5月16日明确近郊区县住房不纳入中心城区住房总套数，降低无房家庭认定门槛。在此基础上，5月31日成都政府再发新政，包括降低购房社保要求、缩短限售年限、降低公积金首付比例等具体措施。第三，新房红盘减少后，近期成都同地段二手房价格比新房更具优势，使得部分需求转移二手房市场。第四，去年年底以来大量房企暴雷，部分新房烂尾等现象，使得购房者更加谨慎购买新房。在多重因素影响下，我们预计未来两三个月成都二手住宅月度成交量将维持高位。
自去年8月深圳二手住宅成交量跌破2500套大关后，近1年里成交规模徘徊在2000套附近。7月深圳二手住宅成交2039套，较6月的2274套下滑-10.3%，较去年7月下滑20.3%。我们认为，若今年下半年深圳二手房指导价政策继续从严，深圳二手住宅市场活跃度可能到年底都将难有较大起色。
本月无锡由于2周疫情影响，市场成交受到的冲击比较大，单月仅成交2892套，环比下降38.9%。青岛本月成交约3200套，环比下降41.9%，原因是上月数据异动，明显高估。
6月热点城市二手住宅价格同比下跌0.5%，
正式进入下跌周期
国家统计局公布的70城二手住宅价格指数包含本报告的11个典型城市（除苏州、佛山和东莞以外），对这11个城市的价格指数取算数平均值后算出11城二手住宅价格指数，与14城二手住宅成交量同比增速进行对比。这里取近6个月移动平均数据，来平滑单月数据异动带来的干扰。
观察历史上这两条曲线的走势，可以看出，成交量曲线先于价格曲线调 整。2013年6月至今，二手住宅成交量共经历了3个阶段低点，分别为2014年6月、2017年11月和2022年2月（需要注意的是，2020年2-6月曲线下行为疫情影响下的异动）。当前二手住宅成交量近6个月移动平均同比增速曲线位置和形态类似2014年二季度的筑底盘整，7月移动平均同比增速小幅收窄至-25.8%。参考2014年6月最低值到2015年3月成交量曲线由负转正中间经历约8个月，以及今年2月基本为现阶段最低点来看，在政策加速转暖与疫情缓解背景下，预计未来两三个月二手住宅成交量总体将继续复苏，四季度曲线可能由负转正。
二手住宅价格同比涨幅经历了2015年3月的阶段低点和2018年的偏低位运行后，当前正在构筑新的底部。5月二手住宅价格同比涨幅自2015年7月以来首次由正转负，6月跌幅为0.5%。参考历史阶段低点出现的时间节点，以及本轮周期中，二手住宅成交量价高点都明显低于上一周期高点，且成交量的回落速度明显更快等因素，我们认为未来两三个月热点城市二手住宅价格同比跌幅还将继续扩大，明年上半年有望走出下跌周期。
执笔人
上海易居房地产研究院 研究员 潘竑羽
扫描上方二维码，关注中房网公众号