[易居研究院]百城土地成交报告(2022年6月)

2022-07-12 11:56:13 来源:易居研究院

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地市半年考,百城交易规模缩水五成

  一、成交规模

  6月份,全国100个城市土地(含纯住宅、商住、商办用地)成交幅数为959幅,环比5月增速为63%,同比去年6月增速为-28%。同样的,成交建筑面积为7001万平方米,环比5月增速为104%,同比去年6月增速为-43%。成交金额为4015亿元,环比5月增速为141%,同比去年6月增速为-33%。

  观察今年上半年全国百城土地交易行情,其总体沿着“陷入低谷-小幅复苏”的路径演变,这也充分说明,随着各地购房购地政策的逐渐宽松,土地市场有走出底部的基础和空间。但也要注意,1)6月份出现交易小高峰和集中供地下的交易行情有关,数据容易拉升。但即便如此,6月份的同比交易数据也是偏弱的。2)从房企拿地意愿和拿地结构看,依然是有压力的,即拿地意愿还是不强,尤其是民企。此类风险和问题的提示,要求我们清醒认识到土地市场面临的较大压力。

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  二、成交溢价

  6月份,全国百城土地成交溢价率为4%。相比5月份2%的溢价率略有抬升,这和6月份优质地块的密集推出等有关。而对比去年6月份13%的溢价率数据,则说明当前溢价率水平是比较低的,也说明土地市场的热度是不高的。

  土地溢价率的走向,很大程度上代表了土地市场的周期变化。从溢价率指标的角度看,2019年1月-2021年8月,全国百城土地溢价率总体上位于两位数水平,个别月份甚至超过20%水平,如2021年4月,这说明土地市场的热度较高。而去年9月份,土地溢价率首次跌入5%的水平,土地市场开始降温。今年上半年,土地溢价率也总体在5%的水平波动,进一步说明土地市场偏冷。当然,对于一些资金状况不错的房企,其今年上半年依然积极拿地,进而完成了性价比较高的土地储备。

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  三、城市分类

  6月份,37个一二线城市土地成交幅数为449幅,环比5月增速为104%,同比去年6月增速为-27%。同样的,成交建筑面积为3913万平方米,环比5月增速为176%,同比去年6月增速为-47%。成交金额为3075亿元,环比5月增速为188%,同比去年6月增速为-26%。

  6月份,63个三四线城市土地成交幅数为510幅,环比5月增速为38%,同比去年6月增速为-29%。同样的,成交建筑面积为3088万平方米,环比5月增速为54%,同比去年6月增速为-36%。成交金额为941亿元,环比5月增速为58%,同比去年6月增速为-48%。

  横向对比看,一二线城市土地交易市场明显好于三四线城市,尤其是从今年3月份以来的交易走势可以看出。这说明,全国百城土地市场的拉动,更主要是得益于全国一二线重点城市的拉动,而三四线城市表现较为一般。而且此次纳入统计范围的三四线城市,普遍为经济发达或区位优势明显的城市,换句话说,其他一些三四线城市土地市场的压力或更大。据此说明,要充分认识到三四线城市土地市场下行的压力,也要求后续刺激此类城市的土地市场。

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 四、半年度分析

  1、市场交易

  本部分对今年上半年百城土地交易行情进行总结。数据显示,今年上半年全国百城土地成交金额为11300亿元,相比去年下半年下降了50%,相比去年上半年下降了55%。换句话说,土地市场的交易规模缩水严重,充分体现了土地市场面临的较大压力。各地需要继续优化购地规则,以不断降低房企的拿地门槛,鼓励土地交易市场的活跃。从实际过程看,随着房屋销售市场的逐步复苏、房企到位资金状况的改善,预计下半年百城土地市场会有活跃的基础和空间。

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  2、城市情况

  本部分对今年上半年百城土地交易进行具体城市的分析,以更好明确哪些城市土地市场相对活跃。根据一二线城市分类,我们各选取土地交易金额TOP10的城市,并分析了其同比增速。对于一二线城市而言,杭州成为今年上半年土地交易规模最大的城市,但相比去年其交易额下降了26%。相对来说,合肥和深圳两个城市的土地交易市场表现较好,其同比增速达到了37%和36%。而对于三四线城市来说,土地交易规模较大的城市普遍是长三角的城市,不过此类城市也都面临了较大程度的同比下降,如盐城今年上半年土地交易规模相比去年同期下降了80%。

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