一
政策环境：持续宽松
1．中央层面：重申“房地产是国民经济支柱产业”地位，持续做好保交楼、保民生、保稳定工作
2022年第四季度，中央稳楼市力度显著增强。一方面，重申“房地产是国民经济支柱产业”地位，强调房地产链条长、涉及面广，对于金融稳定具有重要影响，要充分认识到房地产业的重要性，为后续出台支持性政策以充分发挥房地产业的支柱作用打开了空间。另一方面，监管部门对包括民企在内的房企融资态度呈现实质性改善，“金融16条”和银行信贷、发债融资、股权融资“三支箭”等重磅政策相继落地。
多次强调落实支持刚性和改善性住房需求，促进住房消费。四季度召开的三次国务院常务会议、12月中旬召开的中央经济工作会议，以及“放管服”改革重点任务分工方案中均提出，要落实因城施策支持刚性和改善性住房需求。同时中央经济工作会议及《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》均提出，要坚持“房住不炒”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；加强市场预期引导，促进住房消费健康发展。
房地产融资由“保项目”扩展至“保主体”，支持房企融资政策不断出台。四季度多部门发文、中央经济工作会议及人民银行工作会议，同时强调要推动保交楼、保民生、保稳定各项工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任；满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
金融监管部门持续出台具体措施，11月8日，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月11日，人民银行、银保监会发布“金融16条”，提出包括对各类房地产企业一视同仁、支持房企存量融资合理展期、支持优质房企发债融资、做好“保交楼”金融服务、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排等。11月14日，银保监会、住建部、人民银行发文提出，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务，置换资金优先用于项目工程建设和偿还项目到期债务等。11月25日，证监会在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房企境外市场上市政策等。12月21日，证监会提出，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，允许房企“借壳”上市，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。
加大力度发展保障性租赁住房。10月31日，财政部发文加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》中提出，完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，因地制宜发展共有产权住房，完善长租房政策，推动租购同权等。
大力发展绿色建筑和装配式建筑。财政部、工信部提出，自2022年11月起，在北京市朝阳区等48个市（市辖区）实施政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策，纳入政策实施范围的项目包括医院、学校、办公楼、综合体、保障房等政府采购工程项目。11月25日，住建部下发装配式建筑发展可复制推广经验清单，请地方结合实际学习借鉴。12月6日，科技部、住建部印发“十四五”城镇化与城市发展科技创新专项规划，提出加强城市更新与品质提升系统技术研究、加强智能建造和智慧运维核心技术装备研发、加强绿色健康韧性建筑与基础设施研究、加强城镇发展低碳转型系统研究等7项重点任务。
加强人才队伍建设，做好教育、住房等保障服务。10月7日，中共中央、国务院印发加强新时代高技能人才队伍建设的意见提出，支持各地将高技能人才纳入城市直接落户范围，高技能人才的配偶、子女按有关规定享受公共就业、教育、住房等保障服务。
2．地方层面：政策力度进一步加强，多个热点城市“限购”松绑
2022年第四季度，地方累计出台房地产调控政策170条，较三季度继续减少32%。其中，宽松性政策142条，中性政策15条，紧缩性政策13条。在前期政策高频出台基础上，四季度地方在政策力度上进一步加强，宽松性政策覆盖供需两侧。其中，需求侧除了延续一直实施较多的财税补贴、加强公积金住房贷款支持、放宽城市落户和购房门槛外，更多城市跟进松绑四项限制性政策、推动二手房“带押过户”新模式；供给侧核心举措主要包括降低房企拿地门槛、优化商品房预售资金监管、鼓励房企开展让利促销活动等。紧缩性政策主要表现在房地产市场秩序整治和房企资金监管等方面。
多个热点城市放宽“限购”“限售”等限制性政策。如上海市临港新片区提出定向优化人才购房准入条件；厦门、郑州、成都调整限购区域范围；西安、杭州取消社保缴纳年限或落户年限限制；重庆调整贷款住房套数认定标准；西安多孩子家庭、南京指定区域增加购买套数；佛山、东莞则全面放开限购，兰州取消现行限售政策。
推动二手房“带押过户”新模式。深圳、广州、杭州、苏州、天津、成都、西安、烟台、青岛、东莞等多座城市推进或深化二手房“带押过户”登记新模式，无须提前还贷，无须垫付资金，提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。
二
房地产市场发展特点
1． 供求：主要行业指标大幅下跌
2022年全国房地产市场整体持续处于调整阶段，四季度内部分指标跌速有所放缓。其中，开发投资累计跌幅持续下探，走势逐月放缓；房屋新开工规模、土地成交量价持续大幅下跌；商品房销售面积及金额跌幅明显，年末市场回升动力不足；国房景气指数回调至94.35的历史低位。
投资：年末跌速放缓。2022年，全国房地产开发投资132895亿元，同比下降10.0%，年末跌速放缓。从物业类别看，商业营业用房投资跌幅最大，下降14.4%；住宅投资占总投资比重为75.7%。从地区来看，东部和中部地区跌幅相对较小，跌幅在7%上下，东北地区跌幅最大，下降25.5%。整体而言，开发企业对东部地区投资较为稳定，占总投资比重为54.5%。四季度全国房地产开发投资29336亿元，较上季度下降16.9%，较上年同期下降16.3%。
土地：持续大幅下跌。2022年房地产开发企业土地购置面积10052万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9166亿元，同比下降48.4%；土地成交均价7790元/平方米，同比上涨14.4%。四季度土地购置面积3603万平方米，较上季度上涨27.7%，同比下降54.2%；土地成交价款4142亿元，较上季度上涨38.9%，同比下降40.7%。
销售：跌幅略有扩大。2022年全国商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%；商品房销售金额133308亿元，下降26.7%。分物业类型看，住宅市场跌幅最大，下降26.8%，办公楼和商业营业用房跌幅相对较小。分区域看，各区域商品房销售面积和金额同比为负增长，跌幅在21%—41%之间；东部地区销售面积及金额占全国比重分别为41.5%、58.1%。
四季度全国商品房销售面积34415万平方米，销售金额33928亿元，两项指标较上季度分别上涨5.9%和1.9%，同比跌幅分别为29.9%和28.0%。季度内11月、12月两项指标同比跌幅较大，超过三成。
库存：住宅增加明显。2022年12月末，商品房待售面积56366万平方米，上年末增加5343万平方米。其中，住宅待售面积26947万平方米，增加4186万平方米；办公楼待售面积4073万平方米，增加278万平方米；商业营业用房待售面积12558万平方米，减少209万平方米。
2．价格：新房和二手房价格走势相对平稳
新房：房价同环比跌幅呈逐月收窄趋势。10-12月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为10座、16座、15座，环比指数算数平均值分别为-0.37%、-0.25%和-0.22%。10-12月，房价同比为上涨的城市数量分别为19座、18座、16座，同比指数算数平均值分别为-2.41%、-2.33%、-2.29%。
二手房：房价整体趋稳，环比跌幅略有收窄、同比跌幅略有扩大。10-12月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为5座、5座、7座，环比指数算数平均值分别为-0.47%，-0.44%，-0.41%。10-12月，价格同比上涨城市数量均为6座，同比指数算数平均值分别为-3.65%，-3.72%，-3.76%。
3．城市：商品住宅成交量较上季度明显好转，同比由跌转涨
四季度，监测30[1]个重点城市商品住宅成交总面积7042.69万平方米，较上季度增加39.3%，比去年同期增加11.1%，同比出现正增长，上季度同比跌幅（-30.0%）。其中，上海、成都成交量相对领先，分别为494.63万平方米、442.23万平米，其次杭州、武汉在400万平方米上下，成交量前十的城市还有佛山、青岛、徐州、天津、济南、北京，在290万—280万平方米之间。
四季度末，商品住宅库存最大的城市为青岛2462万平方米，其次武汉、成都约2100万平方米；合肥库存面积最小，为295万平方米。消化周期上，上海、合肥、杭州、济南、消化周期低于9个月；26座城市消化周期在14个月及以上，郑州达111.5个月，大连、长春、青岛在33—43个月之间。
徐州土地成交面积明显领先其他城市，为963.48公顷，重庆、成都超过600公顷，常州、长沙、西安在418—500公顷区间，成交前十的城市还有广州、南京、无锡、宁波，位于194—322公顷区间。
4．企业：销售业绩大幅下降 投资力度锐减
业绩：大幅下降。全年百强房企实现销售操盘金额64622.2亿元，同比下降41.6%的较高水平。百强房企销售操盘金额门槛同比降低42.0%至116.1亿元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50门槛分别为1673.1亿元、803.1亿元、507.2亿元、296.8亿元，同比分别下降41.9%、49.4%、55.8%、48.0%。全口径规模超过千亿的房企由2021年的43家减少为20家，碧桂园4643亿元排名榜首。
投资：力度锐减。2022年房企新增货值百强门槛为91亿元，同比下降58%。新增货值破千亿的房企有8家，分比为保利发展、华润置地、中海地产、万科地产、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、绿城中国。百强房企投资金额的81%集中于22座核心城市，在一线城市的投资占比35%，二线城市为50%。2022年百强房企拿地销售比仅有0.18，降至2017年以来的最低点，与2021年（0.29）相比明显下降。
融资：规模大跌。全年房企新增融资总额为7750亿元，同比减少42%，自2016年以来首次跌落万亿元以下。房地产融资的“三支箭”落地后，信贷、债券、股权融资、预售资金、非标信托、内保外贷、REITs等多维度的房企融资端支持政策均已出台。除少数的国央企开发商和优质民营房企可以通过中债增进公司或地方城投的担保完成发债外，其他无担保安排的债券发行情况并不理想，后续融资政策效应还需市场有一段时间消化。
到位资金：降幅明显。2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，同比减少25.9%。其中，国内贷款17388亿元，减少225.4%；利用外资78亿元，减少27.4%；自筹资金52940亿元，减少19.1%；定金及预收款49289亿元，减少33.3%；个人按揭贷款23815亿元，减少26.5%。四季度到位资金34681亿元，较上季度减少7.4%，同比减少30.1%。
三
当前产业存在的问题
1．融资政策支持的优质房企需要明确标准
四季度，支持房地产企业融资的政策频出，在官方表述中，无论是金融十六条、还是“三支箭”，能够享受到政策扶持的都是优质头部房企，也就是达到一定门槛才行。对于所有房地产企业来说，大水漫灌式的流动性支持是没有的，可能未来大部分企业面临的局面并不能有特别明显的改善。优质头部房企是一个若隐若现的白名单，哪些企业能够进入，这绝对不能靠运气，更多是企业各方面综合实力的体现。现在不提“三道红线”，不代表政策不再关注企业负债情况。企业的发展模式到底是资源推动型，还是管理推动型？土地投资布局是否符合国家发展规划大局？产品设计是千篇一律还是每个楼盘都独具匠心，企业包括产品的品牌价值几何？单纯依靠产品简单复制寻求规模扩张的房企不是优质的，也很难稳定做到头部。从行业发展角度看，政府应进一步明确优质头部企业的认定标准，尤其是对于综合实力的衡量，应更加可量化，可评价。这样既给房地产开发企业的发展指明了方面，便于对接资源，也给政府一定的管理参考，而不是随意的解释。
2．土地成交冷清，市场面临供应不足压力
房地产开发企业从摘牌拿到《国有土地使用证》到取得《商品房销售(预售)许可证》所需时间会有所差异。一般而言，拿地后需要六个月以内开工，拿证满二年未动工开发的，政府就可以无偿收回土地使用权。时间节点上看，土地市场成交规模及新开工节奏直接决定第二年的商品房供给。2022年土地场成交冷清，开发企业土地购置面积10052万平方米，不及上年一半。同时，2022年拿地企业多为当地城投企业，开发运营节奏要比高周转的民营房企缓慢，也将对市场供应造成一定影响。2023年新增商品住宅将面临供应不足的压力。
3．市场信心不足，仍需政策积极引导
当前，房地产行业探底周期逐渐拉长，各个层面提振房地产市场的政策不断，疫情对经济的影响也在逐步消除，但是经济复苏进程较为缓慢，我们预计2023年销售也不会出现明显反弹，房价仍然有回调的空间。未来房地产能否企稳关键是购房者的预期，以及企业特别是民营房企的信心。房地产遇冷，企业资金链紧张，很大程度上是消费者观望，看不准市场走向，担心买了没回报，买了会烂尾。如何改变负面预期，进而引导正面预期，如何提升消费者信心，进而提升开发企业的信心？政策需要积极引导。
4．“带押过户”存在一定业务风险
四季度，多个城市推进二手房交易“带押过户”登记新模式。交易二手房时，不用提前还清房贷，就能实现抵押变更、转移登记和新抵押设立，降低了交易双方资金及时间成本、提高交易登记安全性。这一措施产生了较好的经济效益和社会效应，对促进房地产市场良性循环具有积极意义。与此同时也存在一定风险，银行推动“带押过户”的动力是留住贷款，那么跨行过户可能面临一些障碍；交易完成前卖方需要接受资金监管，对有置换需求的居民有一定影响；因为会出现短期的“双抵押”并存，买方贷款比例有所限制。各地方政府在推行这一政策时，需要宣传和咨询工作做到位，规范交易流程和细节，明确相关规章制服，规避制度创新带来的风险。
四
2023年一季度房地产市场走势预判
1．政策持续宽松。房地产作为国民经济的支柱产业，行业深度下行对经济影响显著。2022年底行业政策已经出现明显转折，从“去杠杆”转变为“稳经济、稳地产”，2023年一季度将引导市场预期和信心回暖。中央层面，金融加码支持“保交楼、保民生、保稳定”工作，推动并购重组，支持改善房企资产负债状况等；政策支持合理住房需求、鼓励住房消费。地方政府将跟进首贷利率调整机制降低购房成本，多城市首付比例、首贷认定标准等方面仍有调整空间；高能级城市放宽行政性限制政策，如取消或缩小限购范围，降低购房门槛；更多城市跟进优化二手房交易政策，简化交易流程、降低交易成本等。
2．市场低位企稳。政策支持房地产的措施落地到市场响应并做出调整仍需要过渡期，再考虑到一季度季节和春节假期因素影响，前两月投资、销售、新开工等行业数据将继续下行，3月起低位企稳，环比出现反弹。由于去年行业各项指标下行明显，基数较低，一季度同比跌幅或将有所收窄。部分城市积极推动二手房 “带押过户”方案，市场交易活跃度将进一步提升。经济的逐步复苏也将带动房地产形势转好。土地市场方面，城市分化将持续加大，一、二线城市将优化供应结构及土拍规则吸引优质企业投资，三、四线城市土地储备充足、但市场疲软，将减少供应消化存量供给。
3．企业偿债压力仍然较大。一季度偿债压力仍是房企面临的大关，数据显示1月、3月房企偿债规模均超千亿元。尽管房地产行业融资环境发生历史性转变，但受到政策支持的企业范围依然有限，个别房企仍然存在债务违约的可能性。受到政策支持的房企要抓住融资窗口期，推动销售回暖，从根本上解决流动性问题。政策鼓励下，房企之间实质性的合并重组事件将增多。
01
主要经济指标统计数据
02
房地产相关主要指标统计数据
03
重点城市交易数据
04
中国房地产企业销售排行榜
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