现房销售：市场与政策研究

  现房销售改革提速，已从“鼓励”升级为“试点”

  2023年2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开。此次会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。河南是2022年全国保交楼工作的标杆省份，此次提及现房销售模式的改革，具有风向标意义。因此，结合河南此次改革精神，深入分析全国现房销售的市场与政策，具有积极的意义。

  现房销售是指购房者认购了“即买即交付”的商品房，区别于到售楼处认购期房的行为。本报告提及的现房，特指新建商品住宅，不包括商铺和写字楼。本报告对2022年全国现房销售的量价数据做了系统分析，同时也梳理了历年来现房制度改革的各类探索。我们认为，现房销售的改革节奏在提速，包括河南等省份的探索创新，有望为全国各地的试点提供值得借鉴的内容。相关工作齐发力，将有助于促进房地产新发展模式的更好建立。

  一、全国现房市场状况

  1、全国现房销售规模：明显比期房销售行情好

  2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2.3%。现房销售数据出现小幅降温，和全国房地产市场降温的大环境有关。不过需要说明的是，若对比全国房地产销售的另外两个指标，现房销售数据其实并不差。2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%，这反过来说明现房销售市场没有遇到较大的下跌。从实际反馈情况看，2022年楼盘停工烂尾风波事件影响了购房者信心，也使得部分购房需求从期房市场转入到现房市场中。

  2、交易结构：现房占比持续拉升

  我们对2013年以来全国现房销售的规模占比做分析，即“现房销售占比=年初累计现房销售面积/年初累计新建商品住宅销售面积”。2018年开始现房的销售占比持续走低，也说明住宅交易市场中认购期房的比例越来越大。这一态势一直延续到2021年的6月份。2021年6月份，全国房地产市场步入新一轮降温通道，房企债务问题开始暴露出来，停工断贷风波开始出现。此类事件下，购房者对于认购期房产生了较大的顾虑，部分购房需求进入到现房市场中。

  数据显示，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，到了2021年12月为10.4%。而到了2022年该指标继续上升，到了2022年12月达到13.9%的水平。现房销售占比的拉升，体现了购房者购房信心的变化。受烂尾楼事件的冲击，购房者担心买期房有风险。而“所见即所得”的现房更加受宠，自然使得现房销售的市场占有率提升。

  3、成交均价：低于期房价格

  对全国现房和期房的销售价格进行分析，可以看出，历年现房价格总体上比期房价格要低，比如说2022年现房的价格为8326元/平方米，期房的价格为10486元/平方米，两者价差2159元/平方米。理论上说，现房的认购风险较小，其价格应该比期房要更高。之所以出现这种反常现象，原因在于，目前市面上的部分现房，其实属于滞销盘或尾盘，即户型或产品存在瑕疵，所以其房价会比较低。其对我们的启发是，目前现房销售占比在拉升，但这也不是我们所期盼的交易结构。部分劣质现房可能在这两年“混入”到了住宅交易市场，这是我们需要警惕的风险。

  二、各省份现房市场状况

  1、销售规模占比：海南占比最高

  我们对全国31省份现房销售的规模占比做分析，即“2022年某省份现房销售规模占比=2022年某省份现房销售面积/2022年某省份新建商品住宅销售面积”。数据显示，2022年全国31省份中，海南的销售规模占比最高，为39%。通俗理解是，海南10套住宅销售中，有6套是期房、有4套是现房。同时，青海的现房销售规模占比最低，为4%。总体上，全国有15个省份现房销售占比低于全国平均水平。

  不同省份现房销售规模占比的差异，有不同的原因。其中，2020年3月，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。此次政策明确，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。2020年5月，《海南省住房和城乡建设厅关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》发布。此次政策明确，在2020年3月8日后（含3月8日），通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。从这里可以看出，海南建立了比较系统的现房销售制度，涉及土地出让和房屋销售两个领域。海南也成为目前我国第一个推行现房销售的省份。经过这3年的改革试点，其现房销售占比明显提升。数据显示，2020-2022年3年期间，海南现房销售的占比分别为20%、24%和39%，该占比拉升速度很快。

  其他省份方面，如黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高，分别为39%、34%、26%和21%。从可能的原因看，或和此类省份楼市行情不景气有关。由于销售市场表现不好，所以销售周期或去化周期明显拉长，进而使得部分项目在期房阶段无法顺利销售，最终形成了现房层面的待售房源。而对于北京、上海等省份而言，其现房销售占比为23%和20%，这或和此类省份预售许可的标准较高有关，很多预售的项目，工程形象进度已经接近封顶或现房标准，进而使得现房销售占比会略高。总之，不同省份现房销售的占比，存在不同的逻辑和原因，不可一概而论。

  2、现房销售规模同比增速：云南增速最明显

  我们对全国31省份现房销售面积同比增速做相关统计。2022年部分省份的现房销售增速高于预期，如云南、福建和湖北，同比增速分别为41%、33%和32%。从实际反馈的情况看，以云南为例，2022年停工断贷事件后，确实很多购房者更偏好买现房，对认购期房非常谨慎，尤其会回避有债务违约报道的相关房企期房项目。

  3、停工断贷风波10省份：部分现房占比在拉升

  当前我国积极推进现房销售模式的改革，很大程度上和2022年停工断贷事件有关。所以我们在研究现房销售市场方面，对于2022年出现停工断贷事件较为明显的省份，需要单列研究。2022年7月份曾经在网络上流出271份停贷告知书，按照其省份归属地，我们选取了数量排行前10的省份，即河南、湖南、湖北、陕西、河北、江西、四川、广西、江苏和重庆。我们对这10个省份2022年现房销售面积、同比增速、近3年销售面积占比等做统计，如下表。

  统计显示，江苏和河南属于现房销售规模较大的省份，分别为1942和1555万平方米。湖北的销售面积同比增速最大，为32%。同时观察最近3年现房销售的面积占比，湖北、江西、广西、江苏、重庆等省份的占比拉升态势最为明显，比如说湖北在2020年和2021年现房销售的占比均为9%，而到了2022年上升为15%。

  三、现房销售的政策和各项探索

  现房销售模式所对应的，自然是预售制度或期房销售模式。1956年，香港颁布了《预售楼花同意书》，以法律形式确认了商品房预售制。1983年和1986年，深圳和上海分别试点了商品房预售制度。1994年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，预售制为我国商品房销售的主要方式之一。据此统计，中国内地期房销售模式已实行了30年时间。该制度为减轻房企资金压力、促进房屋交易市场活跃等发挥了积极的重要作用。当然，2022年停工断贷潮风波后，关于期房的交易风险探讨明显增多，关于现房销售的各类文件和建议也明显增多。最为典型的是，2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议召开。此次会议明确要促进转型，有条件的可以进行现房销售。这也意味着2023年现房销售的改革号角已吹响。

  最近几年，关于现房销售的模式探索，有各种试点和创新，但也形成了两个不同的阶段。其中，2021年上半年之前，各地主要是在供地规则中明确了现房销售的模式。其出发点是基于“稳房价、稳地价、稳预期”的工作目标，通过设定现房销售模式，有效促进房企理性拿地、促进地价平稳、助力高品质住宅供应。而2021年下半年后，关于现房模式的讨论，主要是从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发的。各地提高了政治站位，基于保护购房者合法权益的工作思路，在各地住房和城乡建设工作会议中纷纷提出现房销售的改革试点。这也是各地探索房地产新发展模式的重要体现。

  本部分对全国各地取消预售制度、推行现房销售模式的制度改革、政策文件、相关建议等做了梳理总结。我们可以发现几个重要的特点。1）关于现房销售的模式，其实有约20年的探索之路，也说明大家对于这个问题的关注和重视。2）从改革的省份和城市看，一些大城市明显改革节奏较快，也说明此类城市改革的迫切性更高，或者说主动性更强。3）各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发的。但是2023年包括山东、安徽、河南和四川的改革，跳出了鼓励和自愿的范畴，而是上升为“试点”的概念，能级更高。这说明改革的节奏明显加快，也更具有示范效应。4）改革之路不是一蹴而就，对各地现房销售模式的改革路线进行梳理，可以看出，也有部分遇到困难、一波三折，甚至暂停了改革之路。这说明，现房销售模式的改革，要紧扣房地产市场的改革之路，同时要密切关注房地产市场的行情走势、关注购房者和房企的利益诉求，以更灵活和务实的态度推进相关工作。

  四、现房销售的发展趋势

  我们此次探索现房模式，是因为其出现了一个重要的政策变化，即从过去的“鼓励”升级为“试点”，这也意味着现房模式改革之路正式开启。2023年中国开启了中国式现代化新征程，房地产领域也逐渐要朝着新发展模式转型。而现房销售模式，是新发展模式中的重要一环。各地要把握政策大趋势，主动研判现房销售市场，积极学习全国优秀的试点模式，为各地现房模式的推进创造更好的条件。

  1、近5年现房销售市场趋势：规模占比有望达到20%

  当前全国现房销售规模占比约为14%，我们认为最近5年改革下，到2028年全国现房销售规模占比有望达到20%，这也意味着后续购房市场中，5套住房有1套是属于现房的。同时，包括山东、安徽、河南和四川等重点省份，相关比例也会明显提升。现房销售占比的上升，实际上也是各地土地供应模式转型的过程，这也意味着，后续各地土地供应中，现房销售的条款明显会增加。此类改革下，土地、房地产开发、住房交易等市场都会发生重要的变化。

  2、现房销售政策趋势：预计2023年各地文件会密集出台

  河南此次提出现房销售模式，具有非常强的信号意义。因为相比海南等过去的试点，河南更具有标杆性。2022年河南停工断贷潮事件后，现房销售的呼声明显增加。此次河南主动把郑州和开封作为试点，延续了2022年下半年以来的保交楼工作思路，同时结合2023年住房工作总精神，具有非常好的示范效应。预计后续各地在住房和城乡建设工作会议中都会提及现房销售的试点工作，从点状式的试点逐渐演变为组团式的发展模式，尤其是一些重点省会城市会加入到试点的大军中。我们认为，有几项工作会明显提速，包括商品房预售资金监管政策会逐渐规范、预售门槛将结合短期和中长期做差异化调整、供地政策会不断嵌入现房销售条款、现房销售的制度和流程会加快制定、“交房即交证”会和现房制度改革紧密捆绑等。总体上，对于今年各地的现房销售制度改革和创新，值得期待。

  3、对房企和购房者启发：供需模式确实会有重大变化

  现房销售模式的创新，不光对地方政府等有较大的启发和影响，其对于房企和购房者等都有积极的作用。对于房企来说，要深入思考这项制度带来的挑战和影响，尤其是要从项目开发、资金管控、项目销售、产品展示、房屋交付、物业管理等角度理解这个问题，要深入引导企业投资人员、营销人员、财务人员、物业管理人员做思考，积极投身到这项重大的改革大潮中。而对于购房者来说，也要理解现房销售模式将显著改变购房模式、住房消费模式。要充分理解支持此次改革的宏大目标，同时在新一轮住房消费提振工作中，关注改革趋势，积极调整优化购房策略。