行业透视|城中村改造热潮来袭,企业代建竞逐提速

市场报告克而瑞研究中心 2023-08-10 09:18:39 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-08-10
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  多城积极跟进城中村改造,企业代建迎来实现业务突破的重要机遇。

  ◎  文 / 房玲、汪慧

  7月以来,“城中村改造”提速,不仅迎来顶层政策落地,并在中央会议上多次被提及,预期未来将成为城市更新与城市发展的重点抓手。随着城中村改造进入到实操阶段,多个城市已积极跟进,对于企业代建来说也是分享红利、实现业务突破的重要机遇。

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  城中村改造带动政府代建需求增加

  今年以来,多城披露“城中村改造”计划,作为重点任务推进。年初,广州住建部提出今年全市计划推进127个城中村改造项目,重点推进17个城市更新项目,目标完成城市更新固定资产投资2000亿元。4月,合肥召开重点项目要素保障会,提出城中村改造的目标任务力争3年完成现有104个城中村改造,8月3日,市长罗云峰主持召开会议审议《合肥市区城中村改造三年攻坚行动实施方案(2023-2025年)》。

  随着顶层政策《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的出台,将推动各大城市“城中村”改造加速落地,为房地产行业带来新机遇。

  尽管城中村改造强调市场化运作方式,但房地产市场行情持续低迷,社会资本入局预期并不乐观,很多项目仍要以政府主导展开,同时操作上还是需要专业企业的参与,因此将会带动政府代建需求进一步扩大。

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  精细化改造考验企业内功
对代建提出更高要求

  根据《2021年城市建设统计年鉴》划分,我国共有北京、上海、深圳、广州等8个超大城市以及杭州、西安、郑州、南京等11个特大城市,基本覆盖了一线城市和重点二城市,这些城市整体发展水平本身就比较高,此轮改造目标将更多集中“质”的提升上,推动局部与整体的融合与协调。

  尽管企业参与城市更新并不陌生,但在新政策、新要求下,除了资本压力,轻资产纯代建也并不好做。一是,高要求、高标准改造考验企业真功夫。相比前些年三四线城市棚改“大拆大建”方式,超大特大城市城中村改造采取“留改拆”并举的方式,这也就提出了精细化改造的要求,需要兼顾人居环境、配套设施、功能区定位、空间利用等多维度考量,进行有效优化更新,在规划、布局设计和具体实施落地上都具有高要求、高标准,非常考验企业代建的内功。

  二是,跨城、跨村不可复制性,业务发展慢、难以成为支撑。由于不同城市,甚至同城不同村,环境、规划、定位、发展面貌等各有不同,每个项目都需要因地制宜、精准施策,流程工序无法进行复刻,这也将面临周期长、进度慢等问题,业务发展无法快速规模化,难以成为支撑。

  三是,地方标准和实施细则不同,企业还需结合项目操作进一步探索。值得注意的是,7月17日广州市住建部发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》,这是首个针对城中村改造进行立法的动作。此外,近期河北省、三亚市、厦门市等地也相继出台了关于政府投资项目代建制管理办法。随着城中村加速推进,后期不排除更多相关政策条例出台,这些项目管理条例、细则具体还是要根据项目实际操作和落地情况来看,企业需做进一步研究和适应。

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  三类企业代建或将脱颖而出

  叠加流动性压力下,政府代建项目较商业代建、资本代建安全性更高。目前,代建成为不少企业开发业务的补充,据不完全统计,百强房企涉足代建业务占比逾六成,不仅包括万科、金地、绿城等品牌企业,还包括建业等一众地方性中小企业。

  在此轮“城中村”改造中,属地、背景、经验能力都将成为企业竞逐的筹码。以下三类企业或成为有力竞争者和主要参与者:

  一类是地方国企或央企,凭借背景优势和政企关系可以更广泛、及时地获得政府代建信息,重点部署、抢占先机,有利于在当地建立代建优势。

  一类是深耕一二线城市企业,对于高能及城市规划、产品已有一定的研究和实践,发挥深耕优势可以更顺利切入。

  还有一类是运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业,“城中村”改造硬实力还要靠“本地化”和“专业性”,运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业能够更大程度保障项目效率和质量,也将是政府代建的优先考虑合作方。

  综合来看,超大特大城市城中村改造加速落地,将为企业代建业务带来机遇,在新政策、新要求下,除了资本投入压力外,轻资产代建也并不好做,本地化、专业性、规范性等都考验着企业代建的内力。一些地方国企、城市深耕企业以及运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业,将是主要竞逐者和受益方。