导语

  巧妇难为无米之炊，宽松成效离不开需求基本面支持。

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  专题视点

  2023年二季度以来，全国商品房市场成交热度一降再降，进入下半年后，1-7月全国商品房累计成交面积、金额同比更是双双转负。面对我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，7月下旬以来政治局、住建部等中央部委密集表态，要适时优化和调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好地满足居民刚性和改善性住房需求。8月末，降首付比例、降房贷利率、降存量房贷利息、“认房不认贷”、地方限购松绑多个重磅政策相继落地，推动热点城市居民置业意愿回升，二手房供求指标亦率先转暖。

  为了更好地厘清各城市在住房需求方面的现有规模和发展潜力，本文以2023年城市发展前景排行榜TOP50城市为样本，梳理了近年来主要城市的人口指标变化，就城市人口规模和结构的发展新格局进行深入分析，并结合楼市供求现状判断各城市当前的短中期挑战或发展机遇。

  PART.01
全国人口虽已出现负增长
但居民迁徙仍在推增头部城市常住人口

  受晚婚晚育、婚育理念转变的影响，我国人口出生率明显下降。受此影响，2022年，我国人口出生规模首次跌破千万，总人口规模减少85万人，我国也正式步入人口负增长国家之列。分区域来看，有超14个地区人口规模已经负增长，其中黑吉辽三省，人口自然增长率均在-3‰以上，依赖内生需求的省市面临更大挑战。与此同时，受人口大规模流动的影响，长沙、杭州、合肥等头部城市常住人口规模仍在持续增加，这些人势必能带来城市住房需求总量的提升，也将成为稳定市场波动的需求“水库”。

  1、2022年中国城镇化率65%，相比发达国家我国城镇化仍有较大发展空间（略）

  2、“引才大战”依旧方兴未艾，经济强市常住人口仍在持续增长（略）

  PART.02
常住城镇化率已达高位
城镇人口规模仍在竞争式发展

  统计局数据显示，2022年中国城镇化率达65.22%，处于中高收入国家的中位数水平。但TOP50城市来看，大部分城市的城镇化水平已经达到发达国家水平，平均城镇化率高达80%，高于全国平均水平15个百分点。按照城镇化发展进程预测的话，这些城市城镇化进程将趋于缓慢，这些城市住房刚性需求的增长主要依靠新增流动人口。为保持人口增量，近些年多地放宽了落户政策，就连一线城市也相继下调了落户门槛，典型如上海，2022年户籍人口增长速度明显提升。

  1、TOP50城平均城镇化率已达高位，城镇人口增长更依赖常住人口增加（略）

  2、长沙成为常住人口增长增量第一城，京沪穗深均现负增长

  在目前国内人口已经出现负增长的情况下，各大城市都面临一个人口增速下降的现实，预计未来几年，国内主要城市人口增长将持续下降，这些城市的住房需求规模或将继续下降。意料之中地，长春、天津等城市常住人口均出现收缩，在我国2022年出生人口首次跌破千万、正式步入人口负增长国家的大背景下，人口老龄化突出、经济竞争力下降的东北，面临的常住人口收缩挑战也将更为严峻。

  各城市统计公报相关数据显示，TOP50城中，长沙2022年年末全市常住总人口1042.06万人，比上年末增长1.8%，较2021年增加新增18.13万人，增量位居我国第一，超越了杭州、西安、成都等传统人口增速较快的城市。究其原因，很大程度上与长沙较为“亲民”的房价有关，房价收入比在一二线城市中处于较低水平，极大地提升了其人口吸引力，助力其成为人口增量第一城。

  受城市规模扩张、消费水平较高、房价高企等因素影响，2020年以来四大一线城市常住人口增速明显放缓，四城2022年常住人口较2021年均有不同程度的减少，其中上海市2022年常住人口降至2475.89万人，较2021年减少了13.54万人，是四个一线城市中常住人口减量最多的城市；其次是广州，2022年常住人口减少了7.65万人；北京和深圳降幅稍小，分别减少4.3和1.98万人。

  3、引才落户持续放宽，近年来一线城市户籍人口增长明显提速（节选）

  值得注意的是，虽然一线四城常住人口呈现收窄之势，但是受近两年一线城市落户门槛降低的影响，一线城市户籍人口增加明显提升。具体来看，2020—2022年，四城户籍人口呈现逐年上升趋势。其中，落户门槛最低的深圳增量最为显著，2021、2022年增量分别为42.3、27.1万人，累计增量超69万，在一线四城中居于首位；其次是广州，2020-2022年累计户籍人口增量达50万人，排在第三位的为上海，户籍人口也有近29万人的增量，北京增量最少，约10万人。

  从户籍人口增量上来看，呈现出学历门槛要求越低、户籍人口增量最大的特点；并且随着政策落地的推进，户籍人口增量呈现小幅下滑的趋势。

  PART.03

一线城市住房饱和度仍在低位
抗风险能力相对较佳

  从总量上看，我国城镇人均住房面积达到40平方米，居民住房需求已经由“有房住”向“住好房”转变。但城市内容仍存在较大差异，一二线城市人口住房面积仍处低位，三四线城市人均住房面积相对较高、改善空间相对较小。存量方面，中西部城市2011年以来累计人均售出商品住宅面积度多超过20平方米，南昌、郑州等城市2016年以来人均累计售出面积均超14平方米，将面临更大规模的次新房冲击。为更加准确地反映各城市的改善型需求，我们利用人均住房面积和房价收入比两个指标对TOP50城综合评价，结果发现：东莞、泉州、徐州人均住房与房价收入比“双高”，改善性需求压力更大；京、沪、深等一线城市虽然购买难度大，但考虑到其住房饱和度仍在低位，抗风险能力相对较佳，因此仍可高看一眼。

  1、泉州、湖州等地人均住房面积已达到发达国家水平，未来进一步上升空间较小（略）

  2、郑州、南昌等城市2016年以来住宅成交巨幅放量，潜在次新房规模居于高位（略）

  3、人均住房与房价收入比“双高”，东莞、泉州、徐州改善性需求面临更大压力

  考虑到各城市房价水平和收入水平之间存在较大差异，即使人均住房面积处于低位，如果购买力处于“短板”位置的话，那么改善需求同样难以转化。因此我们同时考虑人均住房面积和房价收入比两个方面，以期更加准确地反映各城市的改善型需求。

  TOP50城可以分为四个类型：

  1）低改善空间、低转化能力型。东莞、泉州、徐州就是典型代表，这类城市人均住房面积已经处于高位，潜在的改善空间已经较小，同时2016年以后，长三角和珠三角三四线城市房价水平迅速上涨，但收入水平并未同步大幅上涨，因此房价收入比多在15年以上，购房难度明显上升，改善性需求面临更大压力。

  2）低改善空间、高转化能力型。镇江、温州、南通即是典型代表，三城2022年人均住房面积均在45平方米以上，但其房价收入比均处于7-8年的合理区间，购买需求转化能力还是比较高的，综合来看，这类城市尚存一定的改善需求。

  3）高改善空间、低需求转化型。京、沪、深、鹭等高房价的一线和新一线即是典型代表，受高房价的影响，这类城市人均住房面积拥有量处于低位，多在40平方米以下，潜在改善空间较大；同样也受高房价的影响，这类城市房价收入比多在20年以上，购房难度大，需求转化能力一般，因此制约了潜在的住房增量。不过考虑到其抗风险能力较强，仍可高看一眼。

  4）高改善空间、高需求转化型。沈阳、乌鲁木齐、太原、兰州等城市即是典型的例子。这类城市人均住房现状处于低位，多在40平方米以下，潜在改善需求较大；同时由于区位相对较偏、房价水平相对较低，房价收入比多在8年以下，需求转化能力较强。综合来看，这类城市理论上的改善型需求较佳。值得注意的是，这类城市多位于西北或东北地区，人口流失较为严重，购买意愿不强，因此，具体的改善需求规模仍需进一步判断。

  PART.04
学生流失成为部分城市常态
引才不易、安家更难

  近年以来我国出生率不断下滑，但另一方面，随着大学的不断扩招，大学生规模却在不断增长，使得人口结构出现了新的变化。对于单个城市而言，幼儿园的人口与年轻家庭数量高度相关，其规模增减代表着年轻家庭对于居住在某一城市的实际认可。而大学生数量则代表着城市可“低成本”吸纳新增就业人群的规模，但另一方面，高等院校在校生规模的大规模扩招，也使得部分城市的常住人口增量存在一定“水分”。为了进一步探究样本城市人口结构方面的变化，本章梳理了各地的幼儿园和高等院校在校人口数据，以此探析各地对于年轻家庭和年轻人的吸引力的差异。

  1、深圳在园儿童超上海，泉州、东莞跻身前20（略）

  2、典型城市在园儿童平均增速快于常住人口，广州、北京增量高居前二（略）

  3、郑州、长沙外来幼儿数量居于前列，温州、福州超二成幼儿去外地上学（节选）

  就典型城市适龄幼儿园儿童的迁徙情况来看，四成城市呈迁出状态，六成城市呈迁入状态。其中迁出量较大的城市为深圳、广州、温州、福州等，共通特征为民营经济较为发达，外来人口较多，但房价水平收入比也相对较高，城市对外来人口的“粘性”较弱。就此角度来看，广州和深圳近年来在园儿童数量的增加，主要还是依赖其较高的常住人口出生基数，单纯就本市出生适龄儿童的入园情况来看，在广州和深圳出生的新生儿，仍然只有不足八成在本市上幼儿园。而北京和上海的适龄幼儿园儿童迁入、迁出情况则较为平衡，上海在严峻的疫情高压之下仅流失了约6%的适龄儿童，北京在园儿童数量更是实现了净迁入，增长了1万人。

  而幼儿园适龄儿童迁入量较大的则是郑州、长沙、佛山、宁波、西安、贵阳、南京等外来人口“粘性”较高的城市。以近年人口流入比较突出的宁波为例，得益于深厚的工业基础，作为国内首个“中国制造2025”试点示范城市，近年来宁波经济总量持续排名全国前列，财政收入更是稳居全国前十，在产业经济的带动下，近两年宁波常住人口增量20万，同样排名全国第十。并且宁波较高的收入水平和周边郊县相对较低的居住成本，使得更多年轻家庭愿意让子女留在宁波，2022年宁波幼儿园在园儿童达到28.5万，较适龄出生儿童数量多了约6.6万人，这一增量在全国处于领先水平。适龄儿童的净流入代表着外来年轻家庭对于这些城市的认可，就置业角度而言，流动人口家庭的住房需求也更为迫切，在中期内仍将为这些城市带来稳定的增量住房需求。

  4、广州、郑州、武汉大学生数量破百万，兰州常住人口中大学生占比我国第一（略）

  5、典型城市大学扩招速度与全国持平，广州、郑州2020年以来在读大学生增长最多（略）

  6、经济强市更受应届生青睐，竞争激烈致大量北上广毕业生外流（略）

  PART.05
50城潜在刚需超35亿平方米
一二线城市需求侧调整空间仍较充裕

  经济、医疗、教育等方面发展上的领先地位，使得TOP50城市常住人口指标处于全国前列，庞大的外来人口规模构成了这些城市房地产刚性需求的基本盘，不断扩招的高校规模更是提供了外来人口的“预备军”。而高规模的人口基数和普遍稀缺的核心板块土地资源，也使得头部城市拥有着更多的改善性需求增长空间。但是从城市间发展差异来看，基于前期需求透支和人口基数的不同，TOP50城市的刚性和改善需求的发展潜力仍然显著分化。

  1、50城常住非户籍人口超1.2亿，“刚需蓄水池”仍有较充足调整空间（略）

  2、未来五年改善性需求增量可达到25亿平方米，人均住房面积高位城市仍是少数（略）

  3、幼龄儿童流入助力杭州、南京“返老还童”,长春、沈阳仍在“加速衰老”

  幼儿园在园人数变动方面，由于涉及城市众多，城市的产业、就业、经济水平各不相同，城市人口的流动性存在较大差异，加之城市之间常住人口规模存在较大差异。基于此，我们选取了适龄幼儿园儿童的迁徙量和占常住人口的比重这两个具有可比性的指标，从而更加客观地对这50个典型城市进行分类。通过在园儿童占比与全国平均水平（3.3%）的对比、适龄幼儿儿童的迁入/出与否两个维度的测评，可以分为四大类，分别是：

  1）“生机勃勃”型：幼龄儿童占比高于全国平均、幼儿园人口净迁入。这类城市的典型代表包含郑州、长沙、泉州、惠州、厦门、珠海等。常见为两类，一类是房价水平在同能级城市中较低，且对省内流动人口吸引力较强的二线城市，典型如郑州、长沙，另一类是制造业相对发达的三线城市，如佛山、泉州等，外来年轻务工人员较多，适龄幼儿园人口呈现净迁入趋势，常年累计之下，幼儿园人口比重逐年上升，升至4%以上。在幼儿占比持续提升的支持之下，这些城市年轻家庭的住房需求还在持续增加，尤其是长沙、贵阳、厦门等二线城市，相关需求发展前景仍可持续看好，但是对于佛山、泉州等三线城市而言，还是要考虑国际经济形势变化下所带来的产业转型影响，若外来家庭因就业环境变化出现外流，相关需求发展也可能出现变数，典型如东莞适龄幼儿即由2019年的净迁入转变为了2022年的净迁出。

  2）“返老还童”型：幼龄儿童占比低于全国平均、幼儿园人口净迁入。这类城市的代表是宁波、杭州、苏州、南京，这些城市高收入岗位较多，对于外来年轻家庭的粘性也相对较高,近年来人口增长均处于重点城市前列，其中南京、苏州在2020年之前人口增长优势虽不明显，但是面对2020年后的经济发展变速挑战，人口指标增长却显示出了更强的发展韧性，而这些城市对于教育配套建设的重视，也使得适龄幼儿园人口占比持续增长。这类城市虽然目前适龄幼儿园儿童占比低于全国水平，但考虑到近些年适龄幼儿园儿童净流入，长期来看，适龄幼儿园儿童占比呈现增长的趋势，是未来的“朝阳城市”，加之这类城市产业水平高、流入人口的文化水平相对较高，对城市房地产的支撑较强，相关需求增长潜力也更值得期待。

  3）“保养有道”型：幼儿园人口与本市出生人口相当。这类城市的典型代表包含北京、济南、合肥、湖州、嘉兴等。不过基于城市年龄结构的差异，这些城市的在园幼儿的人口占比分化也同样明显，其中合肥、济南、南宁、海口在园幼儿占比接近4%，均明显高于全国平均，更为年轻的人口结构，依旧持续为这些城市带来着大量的年轻家庭。相对而言，南通、天津、太原、镇江等在园二二占比则相对较低，均不足2.5%，年轻家庭数量虽相对稳定，但就占比来看仍远远不及合肥、南宁等年轻城市。

  4）“自然老化”型：幼龄儿童占比低于全国平均、幼儿园人口净迁出。这类城市中既包含了上海、广州、深圳三个一线城市，也包含福州、武汉、重庆、南昌等近年来对年轻家庭争夺明显落后的城市。这类城市出于控制人口规模等多方面的考虑，或主动、或被动的减少了幼儿园人口规模，幼儿园人口均呈净迁出格局。而这一指标的落后，也在侧面反映了近年来南昌常住人口增长存在一定“水分”，快速扩张的常住人口在很大程度上是由大学生扩招带来，就外地家庭子女的就读意愿来看，南昌还需要进一步加强对于外来人口的粘性。

  值得注意的是，这类城市中还有一些幼儿园人口净迁出，且同比幼龄儿童占比不足全国平均1/2，这类城市不仅青少年占比低，一般劳动力占比也处于低位，是快速步入老龄化的城市，即长春、沈阳，我们将这类城市划分为“加速衰老”型城市，原因显而易见，东北的产业衰退使得大量年轻人口逃离，城市加速衰老也在意料之中，如果东北寻求不到产业升级，未来鹤岗5万元买套房的现象在东北三省会更为普遍。

  4、各地大学毕业生留存难度差异巨大，南京、武汉大学生流失量明显多于长沙、合肥（略）

  5、小结：京沪穗深蓉需求支撑力高居TOP5，大量外来人口助力佛山跻身第二梯队（节选）

  整体来看，TOP50城的潜在刚需规模达到36亿平方米左右，未来五年改善性需求也可达到25亿平方米，需求侧弹性仍较充裕，整体来看也有较大的政策调整空间。不过城市需求增长潜力不仅取决于刚需和改善需求的规模，学生指标所反应的人口质量也对城市住房需求的转化产生了较大影响。如幼儿园净流入的城市往往在成交规模方面表现较为突出，为了子女上学，这些人群也往往有强烈的置业需求，与之相应的，这些城市需求侧的支撑也更为稳定，典型如杭州、宁波、苏州、南京等幼儿园人口净流入的城市，2023年上半年新房和土地市场也显示出了相对较佳的发展韧性。

  综合刚需、改善规模，幼儿园跨市就读、大学生毕业生粘度等指标，对TOP50城市需求支撑力进行量化测算可见，四座一线城市依旧高居前列，在严酷的人才竞争之下，一线城市的学生相关指标虽然表现一般，适龄幼儿净流出，大学生本地就业难度也相对较高，但是在庞大的外来人口基数和较低的人均住房水平之下，一线城市依然拥有着最为坚实的需求发展基础。此外成都凭借着较大的人口规模基数，以及对年轻家庭较强的吸引力，同样排在第一梯队。

  第二梯队有五个城市，其中杭州、苏州、宁波需求支撑力的质量更胜一筹，更多高端产业和就业机会的集聚，为这些城市带来了更多的优质就业机会，大学生毕业留存度也处于全国前列。至于重庆主要是依靠首屈一指的人口基数，因此在潜在需求规模指标的测算上居于前列，但是从人口净流入、幼儿园人口流失，大学生留存率等指标来看表现并不突出。佛山则主要是大量的外来租赁户人口推高了城市的潜在刚需规模，但是广佛一体化发展之下，佛山中高端改善需求不可避免地在向广州流出。

  排名靠后的大多数为三四线城市，改善性需求的潜在发展规模相对较小，需求弹性相对较弱，在供求调控方面，地方政府也更需要“因地制宜”，出台力度更强、更有针对性的政策。而从投资角度来看，在这些城市也更需要审慎判断板块前景，聚焦少数人口和需求指标仍在持续集聚的行政区或板块。

  PART.06
总结：一线城市待释放需求断层领先
郑州、太原等需警惕人口指标虚增

  2020年以来，典型城市新房销售规模量级大幅下行，但待释放的需求总量仍较稳定，对于京沪穗深等一线城市而言，大量外来人口带来的刚需存量，以及较低的人均住房面积下所对应的更高改善性需求，使其在“认房不认贷”、“调降首付利率”等政策调整中受益最多，一线城市中长期发展前景仍是各能级最佳。相对而言，需求指标的变化对二三线城市的影响更为显著，在人口相关指标上表征为常住人口增速放缓、人均住房面积达到高位、幼儿园人口外流、大学生毕业生净流出等方面，城市需求侧预期的分化也由此进一步加剧。

  1、销售规模虽已过峰值，但待释放存量需求依旧规模可观（略）

  2、行业新阶段重塑城市竞争格局，城市间需求支撑力加剧分化（节选）

  2020年以来新房销售规模虽明显下降，但各城市需求侧指标的变化却不尽相同，其中变化较小的即待释放的刚需和改善性需求总量，变化较大的则是刚需增量的放缓，住房需求入市预期的下降，在人口相关指标上表征为常住人口增速放缓、人均住房面积达到高位、幼儿园人口外流、大学生毕业生净流出等现象，城市间的需求支撑力也由此进一步分化。

  一线城市：人口规模接近资源承载力上限，“提笼换鸟”之下需求支撑力依旧最佳

  二线城市：成都、杭州需求支撑力更为坚实，长春、沈阳年轻人群流失拉低综合评价

  三线城市：东莞、温州等人均住房面积已达高位，改善性需求已进入缓慢增长期

  3、优质城市：京沪穗深杭等需求基本面优异，政策宽松下市场预期更佳

  就需求支撑力综合评价来看，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都优势最为突出，均在刚需和改善性需求上具有绝对性的量级优势。四座一线城市凭借其庞大的外来人口和租赁户规模，其刚需“蓄水池”规模均超过2亿平方米，规模优势断层式领先，也将在较长时间内成为新房市场交易规模的“压舱石”；在较低的人均住房水平之下，其每年的待释放改善需求也全国领先，按照2010年-2020年全国县域的人均住房面积发展速度估算，京沪穗深每年的待释放改善需求仍在2000万平方米以上；并且在人口发展临近自然资源承载力上限的情况之下，其中优质地段的高端住房开发机会愈发稀缺，高端改善产品的发展前景同样长期看好。

  此外成都、杭州同样吸纳了大量外来人口，并且在相对一线城市较低的房价水平和更大的城市发展空间之下，外来年轻家庭留下的粘性更高，近年来幼儿园儿童均呈现净流入，其中杭州凭借新经济发展速度，更是吸引了大量外来人才，据相关调研数据，2023年春季杭州人才流入流出量比值达到1.17，超过京沪穗深成为人才吸引力最强的城市。

  需求支撑力综评次一级的城市方面，鉴于各地库存压力差异的影响较大，典型如重庆、天津、郑州等消化周期仍在20个月左右或更高，中短期内新房去化仍将面临较为严峻的产品竞争。相较而言，还是那些去化压力不高，且在需求支撑力方面具有亮点的城市更值得关注。具体来看，宁波、苏州、长沙、西安、南京等近年来幼儿净迁入，其中宁波、长沙幼儿园在园人口更是较本市适龄出生儿童多了7万人以上，大量外来年轻家庭的涌入，必然会为这些城市带来更多自住和相关置业需求。合肥、青岛则是改善需求仍有较大发展空间，人均住房面积仍在37平方米以下，明显低于40平方米的二线城市平均水平。结合2023年房地产市场表现来看，合肥土拍市场热度与成都、杭州、苏州等均居于二线城市前列，青岛新房市场交易规模也紧跟成都、杭州，排在了二线城市前三的位置。

  得益于优秀的需求侧指标，以及相对平衡的供求关系，上述城市的调控更加有望取得相对理想的成效，但是从“一城一策”的角度而言，为缓解房地产库存和周转压力，建议各地还是应当抓住自身的需求侧指标优势，推动置业需求直接流入或间接流入新房市场，引导行业达成新的供求平衡，如北京、上海等一方面加快跟进信贷优惠政策，降低外来人才的置业门槛，另一方面也可适当放开高端产品价格管控，提振高端需求置业意愿，促进二手刚需住房交易资金向新房市场有序流动；宁波、苏州等对于多孩家庭给予更多优惠、住房换购税费减免，减轻年轻家庭置业、换房压力；合肥、青岛等进一步降低多套房首付比例和利率，减轻改善性需求置业成本等。

  4、风险提示：徐州、镇江等需求增长空间有限，郑州、太原等需警惕人口指标虚增(略)