导语

  总体来看，11月供应或将小幅放量，不过对成交带动作用有限，热点城市和热点项目个数还将持续减少。

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩

  11月供应低位回升，环比上升22%，与2023年月均基本持平，延续弱复苏行情。不同能级城市均保持环比持增，同比回落态势；其中上海、武汉单月供应量均超100万平方米，房企推盘积极性较高。从供给结构来看，刚需、改善各占4成，主城区为主、近郊为辅。预判11月，我们认为，虽然供应小幅放量，但是结合当前政策边际效应递减，微观项目来访、认购已有逐步走低态势，我们认为11月整体成交环比或将稳中有降，同比增幅也将持续收窄。

  01 规模：11月28城供应预期环增22%
沪汉单月供应规模破百万方

  据CRIC调研，11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1151万平方米，环比增长22%，同比下降25%，前11月累计供应面积将达到12986万平方米，累计同比跌幅为10%。随着年末冲刺季来临，叠加核心城市利好政策持续发酵，房企推盘积极性稳步提升。

  分能级来看，一线因京沪放量而低位回升，环比上涨38%，同比下降12%。北京因上月基数较低，本月环比倍增，同比增幅也达83%，迎来了小幅放量期。上海单月供应突破100万平方米，为年内次高。相较而言，广深供应略显平淡，单月供应量均不及2023年月均，深圳更是同环比齐跌，11月仅有11个楼盘约4038套房源入市。

  二线城市稳中有增，11月供应环比预期增长17%，同比仍跌27%，累计同比微降6%。从绝对量来看，武汉单月供应达104万平方米，位列二线城市榜首。因当前市场稳步修复，房企推盘积极性相对较高，11月环比翻番，同比涨幅也达16%。各城市环比涨多跌少，涨幅显著的集中在青岛、宁波、福州等弱二线城市，宁波已经历了数月的供应低迷期，2023年下半年单月供应均不足20万平方米，本月供应放量也在意料之中。青岛、福州等则属于稳步放量，整体供应与2023年月均基本持平。而下跌城市则多为济南、南宁、长春等行情相对低迷的内陆城市，“以销定产”模式之下房企都在积极努力去库存，推盘积极性并不高涨。杭州、南京等热点城市本月供应也有小幅回落态势，不过环比降幅基本都在5%以内。

  三四线整体供应放量显著，环比增长32%，仅次于一线，同比下降36%。我们调研了长、珠三角部分重点城市，无锡、徐州、泉州单月供应规模均超过15万平方米，徐州、泉州环比倍增主要源于基数较低，仅常州因行情低迷原因，房企推盘近乎停滞，单月供应量仅7万平方米，同环比齐跌。不过值得关注的是，三四线累计同比降幅仍高达42%，在不同能级中居首。

  02 结构：11月供应刚需、改善各占4成
京沪穗津以近郊为供应主力

  而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为45%、43%和12%，呈现出以刚需、改善二分天下的供应结构。

  分城市来看，内陆弱二线城市刚需产品供应占比基本都在50%以上，以长春、郑州、天津、南宁、济南、昆明、青岛、重庆、福州等为典型代表，刚需客群仍是成交主力；值得关注的是，深圳、宁波等改善盘热销城市本月也加强了刚需产品供应，占比分别为71%、57%。上海刚需和改善占比可谓不分伯仲，均在4成左右。而苏州、西安、厦门、杭州、北京等“以销定产”，依旧以改善作为供应主力，占比均在6成以上。而少数城市诸如成都本月则加强了改善和高端的供应占比，分别达到了38%和37%。

  从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为45%、38%和17%，与上月的供应结构基本驱动，整体供应重心仍集中在主城区，近郊次之。

  分城市来看，泉州、昆明、西安、重庆、福州、南宁、厦门、成都主城占比均在7成以上，济南、漳州、长春、无锡、青岛、上海、北京则以近郊项目为主，占比均在5成以上，宁波、杭州可谓“两头翘”，主城区和近郊供应各占4成。少数城市诸如长沙、深圳远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

  03 预判：供应小幅增量难挽成交颓势
沪杭蓉等热点城市成交亦承压盘点了

  11月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：11月供应环比稳中有增，基本与2023年月均水平持平，前11月供应累计降幅进一步扩大至10%，供给对成交的约束作用更加明显。加之10月多数城市诸如广州、天津、合肥、南京等项目来访、认购在国庆假期后均呈现稳步回落行情，政策效果边际递减，因而我们认为，11月成交不容乐观，环比或将稳中有降，同比增幅也将持续收窄。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

  第一类为北京、上海、杭州为代表的核心一二线城市，若无切中痛点的政策利好加持，成交增长动能或将持续放缓。从目前京沪杭市场表现来看，随着“认房不认贷”、限购局部松绑等新政落地，短期内刺激了一波存量需求释放，但是政策边际效应递减，上海外环线热区/新城轨交项目热度下滑明显，平均去化率已降至45%，杭州限购松绑则主要分流了二、三圈层客户，区域分化越加明显。虽然三城高端购买力基础雄厚，但是二手房价下行，成交惨淡的行情也使得改善置换链条受阻，观望情绪加剧，后续若无密集利好政策加持，实则很难对成交产生稳固支撑。

  第二类为短期内热度较高的成都、西安等城市，成交或将转降，供给约束将更为显著。以成都为例，预计11月新开或加推项目约34个，供应量持续低位水平，对中短期成交有制约作用；从供应结构来看，虽7成位于一圈层，但热盘较少，加之一圈层库存相对较低，且多为普通顺销项目房源，难对市场热度有明显助力。西安则因9、10月集中供应，市场需求提前消耗，加上后续市场新增供应节奏放缓，对成交刺激力度减弱，后市主要以去库存为主。

  第三类为南京、武汉等短期内稳步修复，人口、购买力尚有支撑的二线城市，11月成交或将延续小幅微增态势。主要是基于一方面供应放量且结构尚佳，南京加强了主城区改善产品的结构占比，武汉则主要以主城刚需为供应主力，适销对路楼盘入市会带动居民购房热情；另一方面，年末将至，房企也会加强营销力度，对于武汉而言，目前只要有次核心区低于市场价的高性价比楼盘入市，还是可以撬动刚需购房需求的，因而对于11月成交大概率延续高位。第四类为天津、郑州、重庆等以刚需客群为主导，市场仍处筑底阶段。对于这类城市而言，虽然整体购房基数较大，但是刚需客群购买力降级严重，加之新政后已然释放了部分前期积压需求，叠加二手房挂牌量增价跌分流客户，11月成交难有亮眼表现。

  总体来看，11月供应或将小幅放量，不过对成交带动作用有限，热点城市和热点项目个数还将持续减少。一方面各地新政利好频繁叠加，对成交的提振效果边际递减，即便是北京、上海、杭州等城市次核心区项目去化亦承压；另一方面，当前政策落地效果良好的成都、西安，受供应缩量+供需错配双重影响，成交也难有较大的释放空间。此外，郑州、重庆、天津、徐州等弱二线和广大三四线以刚需客群为主导，新房以价换量难以撬动有效需求，部分刚需客户消费降级，被全面分流至二手房市场，对新房成交支撑作用也在不断减弱。