深圳3月二手成交、新房来访认购均达半年高位 | 小阳春系列

市场报告克而瑞研究中心 2024-03-13 11:05:48 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:深圳
  • 发布时间:2024-03-13
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  深圳“金三”成色可期,尚可维持当前市场热度,回暖持续性来看依旧有待观察。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  3月恰逢“金三”传统营销旺季,伴随着房企推盘积极性大幅回升,各城市“小阳春”成色几何?我们将聚焦当前市场明显回暖的重点城市,进行逐一分析。

  第一篇来看深圳市场,春节后无论是二手住宅成交还是新房项目来访、去化均呈现出快速反弹,究竟其当前市场复苏有何典型特征,3月“小阳春”是否可期?

  01

  挂牌量增价跌、七成业主降价
刺激二手房周均成交超去年四季度周均

  春节之后,二手住宅成交大幅反弹,周均成交量已超去年四季度周均水平。据CRIC监测数据,2024年第8周-第10周(2.19-3.10,下同)周均成交套数已达760套,超过了2023年四季度周均成交749套,达到了阶段性高位。

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  深圳二手房市场能快速复苏与节后挂牌量增价跌密不可分,业主对后市房价看跌,在节后纷纷采取抛售策略,挂牌量激增,第8周-第9周每周新增挂牌量均超2200套,达到阶段高位,且业主多数想蹭这一波行情回暖卖房,七成以上业主降价,叠加节前限购优化政策及20日贷款利率大幅下调,二手房成交量呈快速回升势头。

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  事实上,深圳二手住宅成交均价早在2023年10月开始,至2024年3月已经连跌半年,目前已跌破6万元/平,回归至2022年水平。

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  而微观层面来看,二手小区降价消息更是不绝于耳,尤其是学区房概念炒作泡沫被挤出,当前房价与高峰期相比更是有腰斩的情况发生。典型代表为八卦岭宿舍,因2020年荔园小学八卦岭校区确定,房价一度从5万元/平方米上涨到最高峰的15.54万/平方米,随着这三年深圳楼市的暴跌加上学区房众多利空,八卦岭宿舍也成为深圳跌幅领头羊,目前成交一套32平方米户型,单价仅4.22万元/平方米,跌幅达到惊人的73%,创下深圳跌幅之最。再如诺德假日小区,89平户型从最高峰的1500多万元/套跌到现在的800多万元/套,虽然下跌比例只有40%,但是总价跌了700万元/套。

  02

  新房回暖程度不及二手
网红盘来访、认购飙升暂未在成交端体现

  新房市场节后也呈现出快速反弹,但回暖程度也不及二手房。主要体现在以下几方面:

  一是备案情况来看,新房成交均价略有回落,当前周度成交量尚未达到节前2024年1月和2023年四季度周均水平;与2023年春节后复苏情况相比也有明显差距。据CRIC监测数据,2024年第8周-第10周周均成交套数为380套,而2024年1月周均成交为647套,2023年四季度周均成交高达达895套。而对比2023年春节后新房成交复苏情况,2023年第5周-第10周基本呈现出逐周递增态势,而2024年第10周环比由增转降,甚至已低于第8周成交套数绝对量。

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  二是从项目开盘来看,平均去化率回升主要还是因基数较低缘故。2024年1-2月开盘去化率仅8%,已跌至2022年以来低位,从3月已经开盘的3个项目来看,去化率基本回升至30%左右,与去年年末基本持平。

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  三是从前端指标项目来访、认购来看,节后快速反弹至高位:据CRIC监测的重点项目数据显示,节后2周来访量分别飙升至3830组和4711组,认购量也达到了196套和229套,3月第二周来访量和认购量分别为5300组和268套,已处半年来高位。当前流量盘周成交15-23套,已达去年小阳春水平,楼盘间两级分化严重,只有流量盘在攀升,其他盘来访、认购仍处低位。

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  03

  预判:3月热盘托举或带动新房成交维稳
二手热度能否传导至新房存疑

  深圳楼市在春节后出现了回升,主要由新政刺激(优化住房限购政策,深户购房取消社保年限要求,落户即可买房;非深户购房社保年限由5年改为3年。5年期及以上LPR降25BP,五年期深圳房贷基准利率3.95%,降至历史最低位。)、居民陆续返深、多个网红盘以价换量、价格普降等综合作用所致,而从前端指标项目来访、认购情况来看,“金三”成色可期,尚可维持当前市场热度。不过若从回暖持续性来看依旧存疑:

  一方面二手房成交热度能否传导至新房存疑,当前业主普遍看空后市,降价抛售,更多是争取快速变现,避免资产贬值,这也意味着其出售了房屋之后,短期内或将不会购置新房,因而“卖旧买新”置换需求对新房成交支撑作用相对有限。

  另一方面,当前新房成交复苏不及预期,也与经济低迷,居民购买力疲软等现实问题密不可分,若后续无密集利好政策叠加,扩充居民购买力,2024年全年新房成交或将低于2023年。