资金推动下“两旧一村”改造落地进程及影响

市场报告产品力研究中心 2024-05-06 10:51:53 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-05-06
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  城中村改造销售拉动率难及棚改,老旧小区改造投资预计年均2千亿。

  ◎  文 / 杨科伟、李诗昀

  专题视点

  “两旧一村”改造既是民生工程,也是扩内需稳投资的重要抓手,2023年以来城中村改造全面提速,老旧小区改造扎实推进。本文将从规划目标、实际落地和规模影响三个层面,分析资金推动下城中村改造和老旧小区改造落地进程及影响。

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  “两旧一村”改造加速推进
配套政策和资金支持基本到位

  (一)2023年以来城中村改造全面提速,老旧小区改造扎实推进并形成可复制经验(略)

  (二)资金支持持续加码,5000亿PSL、万亿专项借款授信驰援城中村改造(略)

  02
规划先行:立法/建设/投资三角度、全国/省/市三维度梳理旧改村改计划

  (一)法规指引:国家部委出台多项指导意见,12个城市推进城市更新立法

  2020年来,国务院及各部委就老旧小区改造、城中村改造等出台一系列指导意见。2021年8月,住建部出台63号文,规定城市更新过程中“拆旧比20%、拆建比2、就近安置率50%、租金年增幅5%”的“四道红线”,防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建。2021年11月,住建部发布通知,选取21个城市开展为期2年的城市更新试点工作,北京、宁波、苏州、厦门、西安等城市入选。2023年7月,国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,明确城中村改造有拆除新建、整治提升、拆整结合三种主要模式,项目纳入地方专项债支持范围,设立城中村改造专项借款。

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  近年来,地方出台各类法规文件,为城市更新提供法治保障。2020年底,深圳发布全国首个城市更新地方立法,创设“个别征收+行政诉讼”制度,破解城市更新“搬迁难”,2024年3月,广州出台全国首个针对城中村改造出台的地方性法规条例,建立城中村改造统一工作流程避免重合审批,明确征询通过比例要求、资金来源等。截止目前,全国已有12个省市发布城市更新地方性法规,其中8部已经生效,厦门、银川、苏州等城市的还在审议阶段。法规引领之下,一系列规章和行政规范性文件为城市更新工作推进提供指引。例如北京,2022年11月发布《北京市城市更新条例》,2024年4月再发布《北京市城市更新实施单元统筹主体确定管理办法(试行)》等3个配套性文件。广州2023年至今更是出台十余份规范性文件,旨在规范化、系统化推进包括城中村改造在内的城市更新工作。

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  (二)建设计划:城中村改造集中于22个东中部一二线,老旧小区改造8成在三四线(本节有删减)1、7省公布城中村改造量化目标、平均每省4万套,22城发布计划、广甬渝蓉规模居前(略)2、29省发布老旧小区改造目标、川鄂鲁湘排前四,25个一二线城市共改造7723个小区(本节有删减)2024年3月9日,在两会民生主题记者会上,住建部部长倪虹表示,今年全国将再改造5万个老旧小区。分解到省级,除山西、甘肃外,其余29个省及直辖市均公布了2024年老旧小区改造目标。横向对比来看,四川改造量居首,全年新开工改造城镇老旧小区5100个以上,湖北、山东、湖南改造规模分列2-4位,全年改造老旧小区个数超过3000个。西藏、宁夏等自治区改造规模相对较小,仅涉及不到100个小区。

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  落实到城市,已有4个一线、21个二线城市以及多个三四线城市发布2024年老旧小区改造计划,25个核心一二线城市合计改造老旧小区约7723个(其中上海、西宁、贵阳为估算值),平均每个城市改造309个小区,按照每个小区改造200套的平均数来估算,预计25城中至少155万户居民居住环境将得到明显改善。分城市来看,重庆、昆明、济南规模领先,2024年将改造700个以上小区,重庆单城改造量更是高达1835个。值得一提的是,大连、成都、南宁、长春等9个二线城市尚未发布改造计划,按照25城平均值推算,全国34个核心一二线城市2024年预计改造老旧小区1万个,占全国改造计划的比重的1/5,这意味着约4/5的老旧小区改造任务将由广大三四线城市来完成。表:2024年重点地级市城镇老旧小区改造计划(略)
数据来源:公开资料,CRIC整理

  (三)投资计划:14省市明确老旧小区改造资金安排,平均投资强度324元/平方米(略)

  03
落地情况:摸底重点城市改造进展,剖析典型实操案例

  (一)试点范围:城中村改造试点确已扩围,拉萨等7个新晋试点城市披露进展2023年7月,国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。参照人口数据,我国共有7个超大城市,15个特大城市,总计试点城市22个。《意见》中明确提到城区常住人口300万以上的大城市可参照执行,符合这一条件的城市共计35个。2024年1月,住建部、国家发改委、财政部联合印发《关于申报保障性住房建设和城中村改造政策支持城市和项目的通知》,明确将申报城中村改造政策支持范围调整为“省会城市或城区常住人口100万以上的大城市”。和2023年7月《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》发布之初,试点主要聚焦超大特大城市相比,城中村改造试点范围明显扩大。参照七普数据,符合申报条件的城市数量达到106个。试点扩容这一事实在城市层面同样得到印证,比如拉萨、中山等,明确表示申报已获得住建部批准,并将获得相关政策和项目支持,南通、株洲等4城均表态要积极争取城中村改造试点。不过相较首批试点城市,新晋城市进展普遍偏缓,仅淄博披露正在接洽政策性银行专项借款。

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  (二)限制指标:防止大拆大建政策先紧后松,拆旧比等约束性指标有浮动空间(本节有删减)

  2021年8月31日,住建部发布63号文,为防止城市更新变形走样,提出了“2255四道红线”——原则上拆旧比不大于20%、拆建比不大于2、就近安置不小于50%、住房租金年增幅不大于5%。2023年7月7日,住建部发布30号文,虽然同样强调了“留改拆”并举、防止大拆大建、鼓励微改造,但30号文并没有重申“2255”四道红线要求。与之相呼应的是,2021年8月以来,地方城更政策先收紧后放松,城市更新进程放缓后再重启。作为全国城市更新的排头兵,广州最能体现这一变化。2021年上半年,广州城市更新如火如荼,共组织实施城市更新招商项目24宗,交易金额约1961亿元,同比增长99%,改造土地面积共约2083万平方米。

  10月,为贯彻落实住建部文件精神,广州城更政策骤然收紧,提出老城区范围除违法建筑和无修缮保留价值的危房外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,城中村等城市连片旧区,不短时间、大规模进行拆迁。2022年,拆建政策收紧,叠加部分民企暴雷导致旧改项目停滞,广州城市更新节奏明显放缓,拆改规模、投资金额同比降9成,广州公共资源交易中心数据显示,2022年1-7月,广州仅有4宗城市更新项目成功招商,投资金额仅为236.9亿元,同比下降88%,改造面积221.6万平方米,同比下降91%,8月以后没有城更项目挂牌招商,全年投资金额、改造面积同比下降9成以上。

  2023年,广州城市更新全面重启,政策规划频出、项目获批加速。1月,发布《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》,市住建局表态,将强力推进中心城区城中村改造,计划推进127个城中村改造项目,力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。2月,发布《广州市城市更新专项规划(2021—2035年)》,设定城市更新300万平方公里、改造项目297的中长期目标,同月还召开了推动城市更新提速增效工作动员会。6月,广州市住建局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》,优化全流程审批事项,鼓励分片分期实施,片区签约率达80%即可启动拆除工作,支持保函置换已缴存的合作改造履约保证金,直击城中村改造面临的审批、征拆、资金三大难题。10月,《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》发布,提出至2035年拟推进的旧村庄全面改造项目252个(含城中村项150个)、旧村庄混合改造项目24个(含城中村项目15个)。

  2024年3月30日,全国首个城改立法——《广州市城中村改造条例》获批,规定改造方案获得2/3以上成员同意即可启动。落实到项目层面,2023年7月以来,黄埔区、白云区多个旧村改造项目规划获批,并成功引入合作企业(以国企为主),据统计,绝大多数项目采取全面改造、合作改造模式,除保留古树、祠堂等资源原貌以外,其余村舍建筑大多拆除重建。结合住建部文件表述变化,以及地方城市更新实践案例,可以发现,20%拆旧比等限制并非严格适用于每个城更项目,未来此类约束性指标也有一定优化调整空间。事实上,大量城中村地处核心区位却不符合城市发展规划和功能定位,一些老旧小区年久失修、结构损坏,安全隐患已经无法通过加固、微改造来消除,对于这类项目,全面拆除重建仍然是不二选项。

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  (三)建设进度:各地进度迥异,四川旧改开工率28%河南仅6%、重庆18%城中村开拆(略)

  (四)资金落位:34城已落地城中村改造专项借款,授信超万亿、首批放款超360亿(略)

  (五)典型案例:杭州探索老旧小区自主更新,深圳试点城中村改造统租房(本节有删减)

  按照主导力量来区分,“两旧一村”改造主要可以分为政府主导、市场主导和自主更新三类。按照改造方式来区分,可以分为全面拆除重建、部分拆除重建和综合整治三类。下文介绍的两个案例,杭州浙工新村是自主更新、全面拆除重建的典型,深圳元芬村则对应市场主导、综合整治模式。

  1、杭州浙工新村:产权人自筹89%资金自主更新,居民住房增值收益可覆盖拆建支出(本节有删减)

  浙工新村位于杭州市拱墅区,小区原有13幢建筑,总建面约为4万平方米,最早的一幢建筑建于1983年,已被认定为危房,按照规划,浙工新村将全面拆除原有建筑,再新建7幢11层的电梯小高层,配备460个地下车位,总规划建面约为8.1万平方米,地上建筑面积约5.7万平方米。2023年4月,浙工新村更新项目启动,6月完成签约,8月完成立项,9月完成可研批复,10月完成初步设计和腾房,11月项目正式开工,预计于2025年竣工。项目更新总费用约为5.3亿元,小区居民出资4.7亿元,不足部分由旧房改造、加装电梯、未来社区等专项资金补齐,资金自筹率达到89%。

  居民支出与收益平衡方面,我们根据公开信息测算,扣除一系列补偿后,户均实际改造支出约为79万元,而按照周边二手房38697元/平方米均价来算,20平方米增补面积部分价值为77.4万元,原面积部分增值收益约为30万元(新旧房屋价差4177元/平方米乘以72平方米的户均面积),也就是说,重建后房屋增值收益保守估计为107万元,收益完全可以覆盖支出。

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  相比于传统改造模式,自主更新亮点主要有:第一,拆建资金多方共负,主要来自产权人,有效减轻政府征拆财政负担,例如浙工新村项目居民自筹率达到89%,北京马家堡路68号院居民自筹率也在7成左右;第二,新增居住建面无需补缴土地出让金,允许适当提高容积率,新增住宅面积可以用于冲抵改建成本,且无需补缴土地出让金;第三,政策激励,可用公积金、减免行政收费,自主更新业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金,免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金,涉及的经营服务性收费一律减半,水电气等管线铺设工程按成本价一次性收费。

  当然,自主更新也存在难点堵点,最大的难点在于统筹全体业主意见,按照《民法典》有关规定,更新方案应当充分征求业主意见后,由业主共同做出决定。浙工新村之所以可以快速达到近乎100%的签约率,关键在于该小区原本是浙江工业大学的教师宿舍,熟人社会意见更容易达成一致。

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  2、深圳元芬村:城中村房源统一收储改建长租公寓,愿景等企业积极参与(略)

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规模测算:城中村改造销售拉动率难及棚改,老旧小区改造投资年均2千亿

  (一)城中村改造试点扩围并提高拆旧比后,有望带动每年4%住宅销售(本节有删减)

  参考我们此前专题《22个超大特大城市城中村改造模式差异和规模测算》的测算方法,简便起见,自建房比例取主城区口径,22个超大特大城市城中村人口约1958万人,城中村建设面积约3.68亿平,假设拆建比固定为 2 倍、改造周期为 7 年、拆旧比为 20%,预计每年将带动2101 万平方米的新房销售,按 2022 年我国全年商品房销售面积 13.6亿平方米计算,对地产销售贡献度约1.55%。

  考虑到试点城市扩围,假设(1)试点范围限定在已发放专项借款的35个城市,也就是新增了13个城区人口在300万-500万间的Ⅰ型大城市,(2)新增试点城市城区人口按照每城平均400万人,(3)家庭户人均住房面积参照22城平均设定为37平方米,(4)自建房比例同样取平均值9.1%(主城区口径)。预计13个扩围城市有城中村人口473万人,城中村面积8754万平方米。加总来看,35个试点城市预计城中村人口总计2431万,城中村面积4.55亿平方米。

  如果后续城区人口100万-300万城市全部纳入试点,也就是在35个已落地专项借款城市的基础上再增加71个Ⅱ型大城市,城区人口平均按200万计,那么106个城市城中村总人口将达到3723万,城中村面积6.94亿平方米。

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  销售贡献度测算方面,拆建比假定为2,改造周期假定为7年,考虑到实践过程中拆旧比可能超过20%,我们适当放宽至35%,那么35城城中村改造预计带动销售4552万平方米,2023年全国商品房销售面积为11.17亿平方米,也就是销售贡献率为4.1%,如果拆旧比进一步放宽至50%,预计带动6503万平方米住宅销售,销售贡献率为5.8%。其他口径测算结果可见下表。

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  综上所述,即便在城中村改造试点扩围并且拆旧比放宽的情形下,城中村改造只能拉动不到10%的销售,影响依然难及当年棚改。2014-2017年货币化安置高峰期间,全国棚户区改造总计拉动了大约7.5亿平方米住宅销售,其中,2017年货币化安置率高达60%,大致撬动了3.1亿平的住宅销售。

  (二)2024年全国改造5万个老旧小区,按历年投资强度预计拉动投资2300亿元(略)