当前行业面临的主要问题

市场报告 2024-07-08 15:32:08 来源:中房网

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-07-08
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  01、史上最宽松政策下开发投资依然在收缩

  虽然政策环境不断改善,但开发企业投资规模仍不断下降,CRIC监测数据显示,前6月新增货值、拿地总价和可建面积百强的总额分别为9411亿元、4204亿元和4995万平方米,同比分别下降34%、40%和19%,拿地金额总量的同比降幅创下2023年以来新高。开发商的投资信心并没有因为政策的大幅回暖而提升,反而表现得更加谨慎。如果说市场调整也是“生病”的话,其进程也符合“病来如山倒,病去如抽丝”。市场恢复是一个缓慢的过程,而经历大调整之后,即便有恢复,市场也将不再是原来那个市场。

  02、政府收储存量商品房难以成为“去库存”核心渠道

  517新政中,央行提出将设立3000亿元保障性住房再贷款,用以支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作配售型或配租型保障性住房。从政策逻辑上,这项政策对于消化库存商品房、充实保障房规模、集约利用土地资源,减少浪费,加快建设住房保障体系等有积极作用。从落地角度看,3000亿再贷款能够调动地方国企收购的规模并不大,对庞大的存量库存商品房无疑是杯水车薪。另外,究竟有多少城市需要政府收储商品房作为保障房?有多少城市有能力收储保障房?从目前掌握的情况看,广大三四线城市需求和动力都不大,一线和热二线有一定的动力,但总规模也同样有限。不应寄希望于政府收储这个渠道来解决“去库存”的问题,两者体量不匹配。降低不切实际的期望,同时真正解决市场需求不畅的问题,提升消费者信心,用市场的办法去库存才是正道。

 03、市场持续下跌,购房需求弹性变大

  住房销售规模在2021年触顶后,已经连续两年下降,继2023年跌破10亿平,2024年预计继续下跌2-3成。市场下跌形成惯性,短期内难以触底,同时理性又告诉我们,市场终归是有底,在我国存量住宅市场300多亿平方米的基础上,每年的拆旧更新量就可以达到7亿平方米左右。市场似乎存在某种焦灼的气氛,缺乏方向,缺乏信心,即便市场底部就在不远处,但究竟何时才能真正触底反弹?没有人说的清。市场消极情绪与销售的回落又是相互加持的,在这样的情况下,曾经是楼市基石的刚需购房者,其需求也不那么刚性了。这表现为在政府拿出最大政策诚意后,如首付比例降到历史最低,利率降到历史最低,消费者依然在观望,“买涨不买跌”的市场规律在这一时期表现尤为典型。